극단적 양극화로 주택시장 몸살! 고른 수요 분산 언제쯤?

4월 17일 한국은행 금융통화위원회의 2분기 첫 통화정책방향 회의에서 기준금리를 연 2.75%로 유지한 바 있습니다. 지난 2월 25일 금통위 기준금리 인하 이후 한차례 동결이 진행되었기에 차기 인하 시점은 5월 29일 금통위로 모아졌고, 스몰컷(0.25%p)으로 결정되었습니다.

그동안 경기 불안으로 금리 인하 등 완화적 통화정책이 필요했으나, 인플레이션과 한미금리차로 인해 금리 정책의 유연함이 제약 받는 상황이었습니다. 그러나 이제 경기부양 필요성이 커진 국면입니다.

7월부터 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 도입되면 은행권과 2금융권의 대출한도가 줄어듭니다. 주택시장은 똘똘한 한채 선호와 금리 인하 기대감으로 회복세를 보였지만, 대출환경에 민감한 구조이기에 대출한도가 줄면 매수심리가 약해질 수 있습니다.

6월 한 달은 수도권의 부동산 담보대출 규제를 앞두고, 양극화로 모멘텀이 약한 외곽지역에 거래 위축이나 시세 불안 등으로 영향을 줄지 눈여겨볼 시기입니다.

6월 첫 주에는 대선이 있습니다. 대선주자들의 부동산공약은 청년 주거대책에 한 목소리를 냈고, 안정적인 주택공급 확대와 관련된 정책을 제안했습니다. 전문가들은 후보에 따라 온도차이는 존재하기만, 주택공급정책과 세제정책 분야에 긍정적인 환경개선을 추구하는 모습입니다.

차후 구체적인 방법론이 표면화되고, 세부 추진계획이 수립되면 금리 인하기와 맞물려 부동산시장의 효과적인 체질개선에 도움이 될 것으로 보입니다.

경기불안으로 매매 심리는 동결되었고, 실수요자는 정주여건이 좋은 서울로 밀집합니다. 수도권과 지방 간 양극화, 인기지역과 비인지지역 간 차별화로 지방과 외곽지역은 미분양과 소외현상으로 몸살입니다.

시장이 소극적이다 보니 3월부터 이어진 회복시그널에 실수요자들의 동참마저 제한적입니다. 주택시장이 하루 빨리 고른 성장이 담보되면서 과거와 같이 저위험 대체자산으로 보통의 투자자에게도 고르게 선호될 수 있기를 기대해 봅니다.

5월 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 구분했습니다. 붉은색이 진할수록 전월 대비 상승률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복이 적은 지역입니다. 푸른색은 하락 지역입니다.

5월 서울 매매가격 전월 대비 증감률은 14개월째 회복세이며, 상승 모멘텀도 꾸준히 이어졌습니다. 강북권 상승률은 올해 1~2월 0.02~0.03%까지 완만해졌지만, 토허제 해제ㆍ기준금리 인하로 3월 0.08%로 확대됐고, 4월 0.28%에 이어 5월 0.26%로 안정적인 상승세입니다.

강북권은 12개월 연속 상승세이고, 상승률도 견조해졌지만, 상승구(區)는 총 14곳 중에서 4월 8곳에 이어 5월 11곳으로 늘었습니다. 강북권도 마용성 핵심지역, 종로ㆍ서대문ㆍ중구 업무지구, 광진구 내 한강 뷰 단지 중심의 전형적 차별화현상이 나타났습니다.

강남권 상승률은 올해 1월 0.09%로 줄었지만, 14개월째 상승하는 가운데 4월 상승률이 0.95%에 달했고, 5월도 0.73%로 양호합니다. 강남권과 강북권 간 양극화도 뚜렷해졌습니다.

강남권 대비 강북권 증감률 갭이 올해 1월 0.07%p로 내려갔지만, 4월 0.67%p로 확대되는 등 강남권 우세가 확실해졌습니다. 5월 강북권 인기지역의 반등으로 0.46%p로 갭이 줄었지만 여전히 만만치 않습니다. 상승구(區)도 올해 1월 강동ㆍ강서구 경계매물 출회로 8곳으로 줄었으나, 3~5월 강남3구 주도로 상승구가 10곳으로 늘었습니다.

경기도 매매가격 전월 대비 증감률은 지난 1월만 해도 하락률이 -0.14%로 확대됐으나, 2~3월 낙폭을 줄이더니 5월 상승 전환했습니다. 상승지역이 올해 1월 7곳으로 적어졌고, 3~5월 9곳으로 안정을 찾았습니다.

준(準)강남권 과천ㆍ성남시의 상승에 힘입어 경기도 전체의 가격조정폭이 줄어든 것입니다. 과천은 상승률이 3개월째 2.0~3.0%에 달해 서울 강남구 1.5~2.8%를 상회해 서울ㆍ수도권 상승률 Top 수준입니다. 성남시가 분당구 상승세에 힘입어 상승률이 0.29%에 달하면서 경기도 2순위로 집계됐습니다.

경기도는 지난해 말 시세 부침에 노출됐었죠. 서울 집중에 대한 반작용입니다. 반면 서울 강세로 시세 부담이 생기자, 경기도의 서울 근접성과 산단 보유로 젊은 근로소득자의 꾸준한 유입이 주목받았습니다.

경쟁력 있는 소득수준과 인구쏠림까지 나타나면서 GTX 등 다양한 교통개발 이슈가 활발하게 진행 중입니다. 일자리와 교통인프라 확충은 주택 실수요자에서는 가장 매력적인 관심사죠. 과천ㆍ성남시의 준강남 자리매김에 이어 대도시인 수원ㆍ용인, 화성 동탄ㆍ김포ㆍ구리ㆍ안양시도 투자처로서 부상 중입니다.

5월 전국 주택매매가격 지수는 93.0으로 전년동기 대비 0.08% 상승 전환했습니다. 장기 하락추세가 지난해 12월 재차 확대됐었지만, 강남권을 중심으로 한 주택가격 회복세가 인근 인기지역으로 확산되면서 3월 하락률이 -0.11%로 줄었습니다. 4월 낙폭을 더욱 줄였으며, 드디어 5월부로 상승 턴어라운드했습니다.

한편 단기 추세를 가늠하는 전월 대비 증감률도 올해 1월 -0.12%로 낙폭을 키웠지만, 점차 안정을 찾으면서 4월 0.03%로 상승 전환에 이어 5월 0.05%로 상승률을 키웠습니다. 금리 인하기가 시세 하방경직에 기여했습니다.

권역별로는 서울이 전월 대비 0.50% 올라 14개월째 상승했고, 상승률도 한 단계 레벨업됐습니다. 수도권도 경기도 반등에 힘입어 4월 0.21% 상승에 이어 5월도 0.18% 안정적인 오름세를 보였습니다. 금리인하 시점 및 규제에 대한 불확실성에도 불구하고, 시장심리가 안정을 찾는 모습입니다.

다만 여전히 서울과 수도권 비인기지역 간 시장 차별화가 격차를 보이고 있습니다. 특히 5개광역시 전월 대비 매매가격 하락률은 하방 압력이 여전히 강합니다. 하락률 줄어드는 모습도 아직은 미미합니다. 양극화 이슈가 핵심적 시장 현안입니다.

5월 전국 주택전세가격 지수는 93.4로 전년동기 대비 1.16% 상승해 13개월째 오름세입니다. 전세수요 증가로 서울ㆍ수도권의 전년동기 대비** 증감률이 상승한지 모두 15개월째입니다. 그런데 전국 전세가격의 강세에도 5개광역시와 지방도시의 전월 대비 상승률이 올해 들어 동시 하락해 5개월째 조정입니다.

지방은 매매수요가 전세수요로 대체되는 경향이 있는데, 전세마저 수요가 아주 강하지 않다는 의미입니다. 다만 전국의 전월 대비 상승률은 0.05%입니다. 수도권 수요에 힘입어 타이트한 대출환경에도 상승률이 늘었습니다.

5월 현재 매매가격이 연초 대비 하락세를 지속한 지역은 5개광역시 -0.7%>지방 -0.5%>인천 -0.4%>경기 -0.1% 순입니다. 하락률이 상대적으로 큰 지역은 주택 매매수요가 제한적이면서 공급부담에 노출된 곳입니다.

반면 서울은 연초 대비 1.6% 상승했는데, 권역별로는 강남권 2.6%>강북권 0.7% 올랐습니다. 강남권과 강북권 간 양극화가 큰 이슈입니다. 수도권도 연초 대비 상승률이 0.5%이나, 지역별로 편차가 큽니다. 모멘텀도 지역별로 차별화되는 모습입니다. 전세가격은 연초 대비 서울 강남권이 0.8% 올라 1순위입니다.

‘매매-전세 증감률갭’은 플러스(+) 영역에서는 강남권 1.8%p>강북권 0.5%p 순입니다. 강남권 매매-전세갭이 타 지역보다 월등히 벌어진 이유는 매매가격 급등이 원인입니다.

토허제 해제 후 강남 해제지역에서 시작된 집값 상승이 인근지역까지 번져 강남권 5월 주택가격 상승률은 지난해 8~9월 회복기 0.61~0.69%를 상회한 0.73%를 기록했습니다. 반면 마이너스(-) 영역에서는 광역시 -0.6%p>경기 -0.4%p>인천 -0.3%p>지방 -0.2%p 순입니다. 광역시의 갭 확대는 공급부담 속에 수요부진으로 인한 매매가격 약세 확대가 원인입니다.