강남을 떠나는 은퇴 세대, 집 팔고 어디로 갈까?

법원 등기정보광장 자료에 따르면, 올해 1월부터 7월까지 서울에서 집을 매도한 9만7,868명 중 50세 이상은 5만8,768명으로 전체의 60%에 해당하는 것으로 조사됐습니다. 이는 2024년 한해 동안 전체의 58.6%였던 것에서 1.4%p 늘어난 수치입니다.

특히 전통 부촌에 속하는 강남구는 50세 이상 매도인 비율이 70%에 가까울 정도로 많았는데요. 강남구는 1월부터 7월까지 6,084명 중 4,225명이 50세 이상으로 69.4%를 차지했고, 서초구는 67.8%가 50세 이상인 것으로 조사됐습니다.

최근 1년간 데이터를 월별로 살펴보면, 강남구는 토지거래허가구역이 일부 해제된 직후인 지난 3월, 50세 이상 매도인 비율이 76.2%로 가장 많았습니다. 서초구의 경우에는 지난 7월, 70.2%까지 은퇴 세대의 비율이 올라가기도 했습니다.

반대로 이번엔 소유권이전등기 매매를 신청한 매수인 현황을 연령대별로 살펴봤는데요. 강남구와 서초구를 매수한 사람들 중에서는 3040세대의 비율이 절반 이상이었습니다.

강남구의 경우, 1월부터 7월까지 전체 6,144명 중 3,761명, 61.2%가 3040세대였습니다. 서초구는 이보다 조금 더 높은 62.0%를 차지했는데요. 강남, 서초의 뛰어난 교육 환경과 갖춰진 생활 인프라, 교통 및 재건축 사업 등을 기대하고 강남에 진입하는 것으로 볼 수 있습니다. 이는 5070세대가 매도한 부동산을 고소득 전문직 3040세대가 매입하는 세대 교체가 빚어지고 있는 것으로 해석할 수 있습니다.

이렇게 5070세대가 자신의 집을 팔기로 결정한 이유로는 강남, 서초 집값 급등으로 많은 차익이 생긴데다, 오른 가격에 맞춰 매년 늘어나는 재산세와 종부세 부담을 줄이기로 한 것이 큽니다.

7월 18일 연합뉴스 보도에 따르면, 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용 84㎡ 보유세는 올해 1,046만원에서 내년엔 1,454만원으로 39% 오를 것으로 예상돼 세금 부담은 계속 커질 것으로 전망했습니다.

은퇴 이후 일정 소득이 없는 세대는 이같이 매년 오르는 보유세가 적지 않은 부담이 될 수 있는데요. 이에 오랫동안 살아온 큰 집에서 평수를 줄이는 대신 신축 소형 아파트로 이사하고, 남은 돈은 노후 자금으로 확보하는 방법을 택한 것으로 해석할 수 있습니다.

그렇다면 이렇게 강남의 집을 판 은퇴 세대는 어디로 갔을까요?

정확한 데이터가 있는 것은 아니지만, 지역 공인중개사사무소 관계자 등 현장의 말을 들어보면, '과거에는 분당신도시나 용인 수지의 대형 평수로 이사 가는 분들도 많았는데, 최근 몇 년 새 강남 집값이 많이 오르는 것을 본 사람들이 멀리 가기 보다는 같은 지역 내에서 평수를 줄여가거나, 강남과 가까운 과천 준신축 아파트를 선택하기도 하는 것 같다'고 전했습니다.

부동산 전문가들은 새 정부의 부동산 관련 세법 개정안이 나오지 않았지만, 알려져 있는 논의 내용을 살펴 보면 공시가격을 현실화 해 보유세를 높일 것을 예상하기도 했습니다.

현재 조정대상지역(강남 3구, 용산구) 다주택자의 양도세 중과는 2026년 5월 9일까지 유예돼 있는데요. 이 유예 기간 종료 전까지 중과세를 피하기 위한 매물들이 시장에 나올 가능성이 있고, 유예 기간이 종료된 이후에는 중과세 부담으로 매물 잠김 현상이 나타나 가격은 상승할 것으로 전망했습니다.

은퇴를 앞둔 세대라면, 달라지는 세제 개편에 따라 부과될 세금을 줄이고 현금 보유 전략을 강화하는 자세가 필요할 것으로 보입니다. 반대로 매수 기회를 보고 있던 실수요자라면 변화하는 시장 상황이 매수 시기를 정하는데 중요한 시그널이 될 수 있을 것으로 보입니다.