강남 3구·용산구 토지거래허가 연장… 마포·성동구가 빠진 이유는?

올 2월 서울시는 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 일대 토지거래허가구역을 해제했습니다. 이후 서울 부동산 시장이 과열되기 시작했는데요. 결국 한 달 만인 3월, 강남 3구와 용산구 전역을 9월 30일까지 토지거래허가구역으로 확대 지정했습니다.

그리고 9월 17일, 서울시는 이들 지역에 대한 토지거래허가구역 지정을 2026년 12월 31일까지 1년 3개월 연장한다고 발표했습니다. 재지정 범위는 아파트 단지 2,200여 곳이며, 강남 3구와 용산구가 아니더라도 신속통합기획 후보지 8곳도 신규 지정됐습니다.

이와 관련해 서울시는 최근 부동산 시장의 불안 요소가 해소되지 않고 있고, 실수요자 보호와 투기 차단을 위해 재지정을 결정했다고 밝혔는데요. 강남과 용산은 투자 수요가 이어지는 중심 지역이자 부동산 시장에서 상징성이 높은 곳이다 보니, 규제를 풀어줄 경우 강력한 상승 신호가 될 수 있다고 판단한 것으로 해석됩니다.

실제로 아파트 매매가격 또한 상승세가 멈추지 않고 있는데요. KB부동산 데이터허브에서 월간 아파트 매매가격지수 변동률을 살펴보면, 6월 한 달 간 강남구가 3.64% 오르기도 했습니다. 9월 상승폭은 6월과 비교하면 줄었지만, 토지거래허가구역으로 지정된 4개 구 중 서초, 송파구는 8월과 비슷한 수준이고 강남, 용산구는 전월대비 오른 것으로 조사됐습니다.

사실 토지거래허가구역 지정에 마포·성동구가 포함될 것으로 예견된 것은 지난 3월부터였습니다. 강남 3구와 용산구 집값 상승만큼은 아니어도 마포·성동·광진·동작 등 한강과 인접한 지역도 가격 상승이 계속되고 있기 때문입니다.

KB부동산 월간시계열 자료에 따르면, 3월부터 9월까지 서울 아파트값은 평균 5.86% 올랐는데요. 강남구는 12.72%, 서초구 10.35%, 송파구 11.33%입니다. 규제지역보다 더 오른 곳도 있습니다. 바로 양천구 11.43%와 성동구 11.28%입니다.

규제지역 4개 구가 6월을 기점으로 상승세가 좀 꺾인 분위기라면, 규제지역과 가까운 주변 지역은 6월보다 7월에 더 많이 오른 편입니다. 성동구 매매가격지수는 6월 2.68%, 7월 2.96% 올랐고 마포구와 광진구도 7월이 더 올랐습니다. 9월에도 마포, 성동, 광진, 동작구 모두 전월대비 상승한 것으로 나타났습니다.

이들 지역은 한강과 가까운 입지에 GTX 등 신규 교통망 확충, 대규모 정비사업 같은 개발 호재가 있어 토지거래허가구역으로 지정되기 전에 매수하려는 수요가 늘며 가격이 상승했습니다. 최근 거래가 신고가를 경신한 경우도 많았는데요. 이런 분위기 때문에 이번에는 토지거래허가구역으로 지정되는 것이 아니냐는 예상이 많았지만 포함되지 않았습니다.

이번에 마포·성동·광진구가 제외된 이유를 두고 부동산 전문가들은 정부가 토지거래허가구역 지정 권한을 가져갈 때까지 서울시가 규제 변화를 최소화하고 신중하기 위한 것으로 보인다고 해석했습니다.

토지거래허가구역 지정 권한은 지자체장에게 있어, 서울의 경우에는 서울시장이 지정권자인데요. 이번 9.7 주택공급 확대방안에는 국토부가 토지거래허가구역 지정 권한을 확대하는 내용이 담겨있습니다.

지자체가 토지거래허가구역을 지정·해제하는 것보다 정책의 통일성과 책임감 확보를 위해 정부가 직접 나설 수 있도록 제도적인 근거를 강화하려는 것입니다. 때문에 앞으로도 갭투자 막차를 타려는 수요와 쏠림현상이 계속된다면 한강벨트 지역 역시 지정될 가능성은 있어 보입니다.

서울 토지거래허가구역, 어디까지 지정될까요? 현재 국회에서 관련 법 개정이 논의 중인데요. 국토부가 직접 특정 지역을 규제지역으로 지정할 수 있게 되면 다른 지역이 신규 지정될 가능성도 있습니다. 전문가들은 이와 관련된 명확한 기준과 실수요자를 보호하는 장치가 필요하다고 강조했습니다.

강남 3구에서 시작해 용산·마포·성동, 이제는 광진·동작구까지… ‘똘똘한 한 채’를 찾는 수요는 계속되고 있는데요. 정부와 서울시가 지정 권한을 어떻게 나눠 시장 변화를 잡을지 계속 지켜봐야겠습니다.