서울 신축 아파트에도 마이너스 프리미엄 등장, 위험 신호 켜지나

서울 도심 업무지구와 가까운 서대문구와 동대문구에도 마이너스 프리미엄 아파트가 있었습니다. 먼저 서대문구에서는 지난 6월 입주를 시작한 홍제동 ‘서대문센트럴아이파크’가 있습니다. 12개 동, 827가구 규모에 전용면적 49㎡~84㎡ 중소형 타입으로 구성돼 있습니다.

이 단지는 전용 84㎡ 분양가가 10억~11억3,000만원이었는데요. 지난 6월, 1층이 10억3,220만원, 9층은 11억1,319만원에 거래됐습니다. 현재 매물은 저층이 10억2,000만원으로 마피 2,000만~6,000만원에 나와 있습니다. 전용 59㎡ 분양가는 8억원대였는데요. 지난 8월 2일 59㎡가 7억8,758만원, 7일엔 8억1,700만원에 거래된 바 있습니다. 지하철역과 다소 먼 언덕에 위치해 있지만 숲세권 단지라는 장점도 있습니다.

동대문구에서는 지난해 11월 입주한 신설동 '신설동역자이르네'가 있습니다. 2개 동, 143가구에 전용 42㎡~45㎡로 이뤄진 단지인데요. 서울지하철 1, 2호선과 우이신설선 환승역인 신설동역 초역세권에 위치해 있습니다.

소형으로 구성된 도시형생활주택이지만 분양가가 다소 높았다는 평을 듣는데요. 전용 45㎡ 분양가가 8억6,500만원, 저층 매물은 이보다 1억1,500만원 낮은 7억5,000만원에 나와 있습니다.

이번엔 좀 더 북쪽으로 올라가 볼까요? 강북구 미아동 '한화포레나미아'는 11월부터 입주할 예정인 497가구 단지입니다. 우이신설선 삼양사거리역에서 걸어서 5분 거리입니다.

이곳의 전용 84㎡ 분양가는 10억4,800만~11억5,000만원인데요. 현재 매도 호가는 분양가 대비 6,000~7,000만원까지 낮은 가격에 나와 있습니다. 전용 80㎡ 매물도 분양가 10억4,821만원 대비 5,570만원 낮은 9억9,251만원입니다.

도봉구 도봉동 ‘도봉금호어울림리버파크’는 2026년 3월 입주 예정인 299가구 단지입니다. 지하철 1호선 도봉역을 이용할 수 있고 동부간선도로 접근성도 좋습니다. 법원과 검찰청, 도봉구청 등 공공기관이 있는 직주근접 단지입니다. 다만 주변에 아파트가 많지 않고 분양가가 다소 높은 편이었습니다. 전용 59㎡부터 84㎡까지 다양하게 구성돼 있는데요. 전용 84㎡ 중간층 매물의 매도 호가는 8억5,700만원으로, 분양가 대비 마이너스 프리미엄이 4,000만원 정도 형성돼 있습니다.

도봉구 방학동 ‘도봉롯데캐슬골든파크’는 지난 7월 31일부터 입주를 시작했습니다. 서울지하철 1호선 방학역에서 걸어서 3분 거리입니다. 이곳은 10년간 전세처럼 거주하다가 10년간 장기 민간임대 후 분양 전환하면 매수할 수 있는 단지입니다.

일반 분양과 달리 계약자들이 장기간 임대 형태로 거주하다가 분양 전환 시점 자금을 마련해야 하는 구조라 자금 계획이 길게 묶일 수 있어 장기 임대 조건을 부담스러워 하는 계약자가 호가를 낮춰 매물을 내놓고 있습니다. 전용 84㎡ 분양가는 8억6,600만원이지만 매도 호가는 7억6,000만원부터 시작해 마피 1억600만원 가량 형성돼 있습니다.

이번엔 한강 이남 지역으로 가보겠습니다. 구로구 오류동 ‘천왕역모아엘가트레뷰’는 7월부터 입주를 시작했습니다. 서울지하철 7호선 천왕역 초역세권 단지로 4개 동, 440가구 규모입니다. 도심과 강남권 모두 접근이 수월하고 인근의 대형 마트와 생활 편의 시설도 갖춰져 있습니다. 이 단지 역시 주변 시세 대비 다소 분양가가 높았다는 평을 듣는데요. 전용 84㎡ 분양가가 11억원선이었는데요. 분양가보다 5,000만원 낮은 10억4,500만원에 나와 있습니다.

마지막으로 강동구 천호동 ‘강동역SK리더스뷰’는 2026년 8월 입주 예정인 오피스텔입니다. 서울지하철 5호선 강동역에서 걸어서 7분 거리에 전용 84~99㎡ 중대형 타입으로 구성돼 있습니다. 전용 84㎡ 저층 매도 호가는 9억7,000만원으로 분양가 대비 5,200만원 낮습니다.

오늘은 서울에서 마이너스 프리미엄이 형성된 신축 아파트를 찾아봤습니다. 마피가 형성된 가장 큰 원인으로는 높은 분양가가 꼽힙니다. 신규 분양 단지들이 늘어나는 자재 원가, 인건비, 공사비 등의 이유로 분양가를 높여 분양권 아파트에 가격 메리트가 많이 떨어진 것입니다.

여기에 6.27 부동산대책 이후 잔금 대출도 6억원 상한이 생겼고, 소유권 이전 조건부 전세 대출도 막히면서 잔금을 마련하지 못한 당첨자들이 매물을 내놓게 된 이유도 있습니다. 부동산 전문가들은 "이제는 서울의 신축 아파트라고 무조건 오른다는 공식은 깨진 것으로 보인다. 하지만 장기적으로 가격 회복 가능성이 있는 단지라면 숨은 기회를 노려야 할 것"이라고 조언했습니다.

분양가 대비 매물 가격이 많이 저렴 하더라도 향후 시세 회복 가능성과 전세 수요 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 접근하는 것이 안전할 것으로 보입니다.