GTX도 재건축도 인프라도 다 있는데…일산 집값은 왜 계속 떨어질까

KB부동산 주간 아파트 매매가격지수 변동률을 보면, 7월 둘째 주 일산서구 아파트값은 전주 대비 -0.39%, 일산동구도 -0.34%로 떨어졌어요. 7월 넷째 주 일산서구는 -0.52%로 떨어졌고, 일산동구는 -0.08%로 하락폭이 줄어든 모습이에요.

6월 첫째 주부터 7월 넷째 주까지 9주간 누적 변동률을 보면, 일산서구는 -1.69%, 일산동구는 -0.95%로 경기도 시구별 매매가격지수 하락률 1위와 3위를 기록했어요(2위는 이천시 -1.62%). 반면 고양시 덕양구는 같은 기간 0.59% 올랐는데요. 같은 고양시 안에서도 서울과 가까운 덕양구와 1기 신도시인 일산의 가격 흐름이 엇갈린 셈이에요.

실거래가도 가격 조정이 나타났어요. 일부 구축 단지는 과거 최고가보다 20~30% 낮은 가격에 거래되고 있어요.

일산서구 일산동 후곡(2단지 동양, 대창) 전용 84㎡는 5월 5억 원에서 7월 4억 7,000만 원으로 3,000만 원 하락했어요. 이 타입은 2022년 6월 6억 6,700만 원에 거래되기도 한 곳이에요. 주엽동 문촌(16단지뉴삼익) 전용 84㎡도 7월 6억 1,000만 원에 거래돼 2022년 6월 8억 8,500만 원 대비 30% 이상 떨어진 가격에 거래되고 있어요.

일산동구 마두동 강촌마을(한신) 전용 84㎡도 7월 6억 4,000만 원에 거래돼 2022년 5월 8억 4,100만 원에서 23% 하락했어요.

일산 집값 약세의 첫 번째 원인은 재건축 사업성이 꼽히고 있어요. 시장에서는 일산은 분당보다 기존 아파트 가격과 일반분양 예상 가격이 낮아 공사비 상승분을 분양 수익으로 충당하기 어려울 수 있다는 평을 받고 있어요. 용적률 상향과 선도지구 지정에도 조합원 추가분담금이 커질 수 있다는 우려가 매수심리를 누르고 있는 상황이에요.

게다가 재건축 선도지구로 지정된 이후 기대감을 모았지만 실제 사업 속도가 기대에 미치지 못하면서 가격에 즉각 반영되지 못한 것도 이유로 꼽히고 있어요.

대출 규제도 부담이에요. 일산 주요 신축이나 대형 평수는 거래 금액이 높다 보니 대출 한도 축소와 원리금 상환 부담에 민감해요. 시장 상승기에는 교통 호재를 기대한 투자수요가 유입됐지만, 금융 부담이 커진 상황에서는 실수요자 중심으로 시장이 재편되면서 거래가 둔화됐다고 볼 수 있어요.

GTX-A 효과가 완성되지 않았다는 점도 영향을 미쳤어요. 킨텍스역에서 서울역까지 이동 시간은 줄었지만, 핵심 업무지구인 삼성역 연결이 늦어지면서 강남 접근성 개선 효과가 발휘되지 못하고 있어요. 특히 삼성역 공사 지연 우려가 커지자 교통 호재를 선 반영했던 단지의 매수 문의도 줄어든 것으로 보여요.

마지막으로 경기 남부와의 일자리 격차도 작용했어요. 동탄·수지·광명 등 지역은 반도체 산업과 기업 종사자 수요를 기반으로 가격이 상승한 반면, 일산은 주거 기능 중심의 베드타운 성격이 강한 곳이에요. GTX가 개통되더라도 자체 산업과 업무시설이 충분히 확대되지 않으면 신규 주택 수요를 끌어들이는 데 한계가 있다는 분석이에요.