전세사기 방지 대책ㅣ선순위 권리 한 번에 확인하고 대항력 발생 시점 달라져요

앞으로 여러 기관에 흩어져 있는 선순위 권리 정보를 한곳에서 확인할 수 있어요. 등기부등본, 확정일자 및 전입세대 정보, 세금 체납 정보, 대출·신용카드 연체 정보까지 실시간으로 연계되는 '통합정보 시스템'이 구축될 예정이에요. 

주택 임차 전 선순위 권리* 정보는 반드시 확인해 보아야 하는데요. 추후 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지와 직접적으로 연결되기 때문이에요. 그동안은 이러한 정보를 확인하기 위해 임대인 동의를 받거나 여러 기관을 찾아야 하는 번거로움이 있었지만, 이번 대책으로 절차는 간편해지고 임차인 보호는 더 강화될 전망이에요.

전세계약 전 알아야 할 주요 정보

하지만 이런 정보를 확인하더라도 임차인이 복잡한 권리관계를 모두 분석하기란 쉽지 않아요. 특히 다가구주택은 건물 전체 소유주가 1명이고 등기도 건물 전체 단위로만 존재하기에, 개별 세대의 계약 상황을 파악하기 어려웠죠. 이제 정부가 각 기관에서 제공한 데이터를 바탕으로 적정 보증금 수준과 전세 사기 위험도를 진단해 주는 '위험진단 서비스'를 제공해요. 예비 임차인이 계약 전에 해당 주택이 얼마나 위험한지 한눈에 파악할 수 있게 됩니다.

통합정보 시스템과 위험 진단 서비스는 주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 '안심전세 앱'에 탑재될 예정이에요. 올해 9월부터 임대인 동의 방식으로 대국민 서비스를 먼저 시작하고, 법적 근거가 마련되면 더 확대할 예정이에요.

현행법상 근저당권은 등기 접수 즉시 효력이 발생하지만, 임차인의 대항력은 전입신고 다음 날 0시가 되어야 발생해 시차가 존재했어요. 일부 임대인이 이 시차를 악용하면서 문제가 됐는데요. 임차인이 잔금을 치르고 전입신고를 한 당일, 몰래 담보대출을 받아 근저당을 설정하는 경우가 종종 발생하고는 했죠.

앞으로는 이사를 마친 임차인이 전입신고를 하면 그 즉시 대항력이 생겨요. 대항력 발생 시점을 '전입신고 처리 시'로 앞당겨 전세사기를 방지합니다. 주택임대차보호법 개정안이 국회를 통과하면 시행될 예정으로, 정부는 2026년 3월 중 법 개정에 총력 대응할 방침이에요.

또한 은행에서 대출 전 확정일자와 전입세대 정보를 실시간으로 확인할 수 있도록 금융시스템 연계도 추진할 예정이에요. 현재 제1·2금융권과 인터넷은행에 국토부 확정일자 정보를 실시간 공유하고 있는데요. 행정안전부 전입세대 정보 제공 사업도 KB국민은행 등 5개 은행에서 시작해 단계적으로 확대할 예정이에요. 

공인중개사는 임차인에게 해당 건물의 권리관계를 설명할 의무가 있어요. 하지만 그동안은 임대인이 제출한 자료에 의존해 설명하는 방식이었어요. 임대인이 부정확한 자료를 주면 중개사도 그대로 설명할 수밖에 없었죠.

앞으로는 공인중개사에게 통합정보 시스템 열람 권한을 부여해요. 중개사가 선순위 보증금 현황 등을 직접 확인한 뒤 임차인에게 반드시 설명해야 합니다. 표준임대차계약서에도 선순위 권리의 총 규모를 명시하도록 추진하고요.

앞으로는 확인·설명 의무 위반에 대한 과태료가 상향되고, 심지어 영업정지 처분도 받을 수 있어요. 처벌 수위를 높여 책임 중개를 유도하겠다는 거죠.