타이트한 데이터센터 시장, 투자 지속 전망
KB 상업용 부동산 | 미국
25.11.05
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- 생성형 AI 시장의 성장과 데이터센터 붐
- 공급 부족 지속으로 타이트한 미국 데이터센터 시장
- 전력 수급이 중요한 입지 결정 요인으로 작용
- 여전히 많은 드라이파우더, 2026년에도 투자 활발할 것
생성형 AI의 급격한 성장은 데이터센터를 전세계 상업용 부동산 및 인프라 투자 시장의 중심으로 끌어올리고 있다.
IEA에 따르면, 데이터센터 전력 소비의 증가 대부분은 AI용 가속서버 (Accelerated servers) 확대로부터 비롯될 것으로 전망되고 있다.
LLM (대규모 언어 모델) 학습과 AI 서비스 상용화에 필요한 AI 데이터센터, 이와 관련된 전력, 냉각 등의 인프라에 대한 개발과 투자 또한 확대되고 있다.
특히 생성형 AI 시장을 선점하고 있는 미국 내 데이터센터 및 인프라 투자가 가장 활발히 이루어지고 있다.
■ 공급 부족 지속으로 타이트한 미국 데이터센터 시장
북버지니아, 애틀랜타, 댈러스 등 미국 데이터센터 주요 시장에서는 사상 최대 규모의 신축
프로젝트들이 동시에 진행 중이다.
한편, 전력 수급 이슈, 토지 제약 등으로 인한 공급 측면의 한계가 겹치며, 수요가 공급을 지속적으로 초과하는 시장 구조가 형성되고 있다.
CBRE에 따르면 2025년 상반기 북미 데이터센터 시장에는 8,155MW 규모가 신규공급되며 역대 최고치를 기록했으며, 이는 2024년 하반기 대비 17.6%, 전년동기대비 43.4% 증가한 수치이다.
그럼에도 2025년 상반기 기준 미국 주요 8개 데이터센터 시장 (북버지니아, 애틀랜타, 댈러스-포트워스, 시카고, 피닉스, 실리콘밸리, 힐스보로, 뉴욕 Tri-State)의 공실률은 역대 최저 수준인 1.6%까지 하락했다.
동일 시점 기준, 주요 8개 시장에 건설 중인 데이터센터 규모는 5,243MW로, 이 중 74.3%의 용량이 이미 준공 전 선임차되었다.
이처럼 AI 시장을 선점하려는 기업들의 수요가 폭증하며, 미국에서 가장 큰 데이터센터 시장인 북버지니아의 경우, 반년 만에 임대료가 13.8% 상승하는 등 수급불균형인 상태가 지속되고 있다.
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