건물을 팔 때 발생하는 부가세&양도세 체크하기

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26.04.10.

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'건물' 팔 때 반드시 알아야 할 '세무상식'에 대한 내용을 소개하고자 하는 이미지. 검정색 선과 흰색 배경으로 이루어진 이미지이다.

사업자가 사업용 건물과 부지를 매각할때는 '부가가치세' 문제가 발생하는데요. 건물 매각금액에 대해서만 부가가치세가 과세되므로 매도자는 건물가액을 낮게 잡고 싶어합니다. 일괄 매각 금액 중에 건물가액을 좀 낮추어서 계약서 작성하면 안될까요?

반대로 매수인은 당장의 자금 부담을 줄이기 위해 '건물금액'은 낮추고 '토지금액'은 높이는 방식으로 계약서를 작성하고 싶어하는 경우가 많습니다. 부가세는 돌려받긴 하지만 당장 현금 부담때문에 건물가가 낮으면 좋겠는데..

게다가 건물은 토지와 달리 시간이 지나면 노후화 되기 때문에 실제 거래에서도 건물의 가치가 토지보다 낮게 평가되는 경우가 많습니다. 장기적으로 봤을때는 토지 가치가 더 높으니 토지의 매매가를 높게 책정하는게 논리적으로 맞아 보이는걸요?

하지만 토지와 '건물가액'이 어떻게 분배되느냐에 따라 양도소득세와 부가가치세가 달라질 수 있으므로 국세청은 토지&건물 일괄 매매시 매매가 안분기준을(개인/법인 구분없이) 세법으로 정해두고 있습니다. 토지와 건물의 취득시기가 다르다면 매매가가 어떻게 안분되는지에 따라 양도소득세도 달라짐. 매매가 안분이 여러가지 세금 계산에 중요한 영향을 미치는군. 일괄된 기준이 필요하겠는걸.

토지와 건물을 '일괄 매각'하는 경우 아래의 판단 순서에 따른 기준을 적용하여 토지와 건물가액을 계산하게 됩니다. 계약서상에 토지와 건물가액이 구분기재되어 있는가? 구분기재된 금액이 기준시가로 안분한 금액과 30% 이상 차이나는가? 토지와 건물에 대한(직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간 종료일까지의) 감정평가액이 존재하는가? 토지와 건물에 대한 기준시가가 존재하는가? 기준시가로 안분한 금액. 토지와 건물에 대한 장부가액이 존재하는가? 토지와 건물에 대한 취득가액이 존재하는가? 실지거래가액(계약서상 기재된 금액 그대로 인정). 장부가액으로 안분한 금액. 취득가액으로 안분한 금액. 감정평가액으로 안분한 금액.

실무에서는 '기계장치'까지 일괄적으로 매각하는 사례가 많이 발생하는데요. 이때 토지와 건물은 기준시가가 있지만 기계장치와 구축물은 기준시가가 없어서 일괄 매각금액의 안분이 어려울 수 있습니다. 기계장치나 시설물은 어떻게 매매가를 설정해야 하는걸까?

이런 경우에는 총 '매매가액'을 '장부가액'으로 1차 안분 후(장부가액이 없다면 취득가액으로 1차 안분) 기준시가가 있는 토지와 건물은 기준시가로 재안분하면 됩니다.

'기계장치'와 '설비'들이 실제 가치와 차이가 있더라도 세법에 정해진 안분기준으로 계산한 매매가액과의 차이가 30% 이내인지 반드시 점검하셔야 부가가치세와 양도소득세 폭탄을 피할 수 있습니다. 따라서 반드시 세무 전문가와의 상담을 통해 매각을 진행해주세요.

'웹툰으로 배우는 세무정보'를 설명하는 이미지. '병아리'이미지가 그려져 있다. '흰색'과 '노란색'으로 이루어져 있다.

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「웹툰으로 배우는 세무정보」 는 "ON-TAX의 tax_toon"에서 제작하여 매주 제공되는 콘텐츠입니다.

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