서울 오피스 자산가치는 거품인가?

KB 상업용 부동산 | 서울 오피스

■ 시장환경: 금리인상 이후 달라진 시장 분위기
코로나19가 발생한 이후에도 글로벌 주요 도시들과 달리 투자가 활발했던 서울 오피스 시장 투자활동이 2023년 이후 신중해진 분위기다.
임대시장의 펀더멘털은 견조하나, 고금리 부담은 재무적 수익을 추구하는 기관 투자자들의 투자 결정을 제한하고 있다.
이에 더해 공사비 상승, PF시장 우려, 경기침체 가능성 등이 향후 시장을 바꿀 수 있기 때문에, 경쟁적으로 투자하던 서울 오피스 시장 분위기를 바꾸고 있다.

■ 임대시장: 주요 3권역의 오피스 공실률은 2023년 연말 기준 3%대로 낮은 상태를 유지 중
서울 오피스 주요 3권역의 오피스 공실률은 2023년 꾸준히 5% 미만 수준을 유지 중이다.
향후 주요 권역에 신규공급 물량도 수요 대비 부족할 것으로 예상되어 2024년 현재 서울은 임대인 우위 시장이다.
TI (임차인 혜택), 렌트프리 (무상임대차 기간) 등이 축소된 상황이고, 임대료 상승률이 예년 대비 높다.
한편, 임차 면적의 부족은 마곡, 성수동, 용산 등 신흥 오피스 권역 또는 주요 권역 인근에서의 공간 확보 노력으로 연결될 수 있는데, 현재 개발 계획 단계인 지역 또는 프로젝트들은 시간이 소요되기 때문에 향후 3년 정도의 신규공급 공백이 예상된다.
임대료 및 관리비는 2024년에도 꾸준히 상승할 것이다.