REITs (리츠) - 한국 리츠 한 눈에: 거거익선 (巨巨益善)

부동산 (404010)

■상장리츠 대형화는 필수적 과제

금리 인하기를 맞이하면서 다수의 한국 상장리츠가 몸집 키우기에 나서고 있다.
한국 리츠 시장은 과거 금리 인상과 주요 상장리츠의 유상증자 발표가 맞물리면서 주가가 큰 폭으로 하락한 바 있어 최근 움직임에 대한 기대와 우려가 혼재한 상황이다.
그럼에도 불구하고 KB증권에서는 한국 상장리츠의 장기적인 성장을 위해서 대형화는 필수적인 과제라고 본다.
신규자산 편입을 통한 리츠의 대형화는 펀더멘탈과 장기적인 수급 측면 모두에서 긍정적인 효과가 더 클 것으로 판단하고있다.


■펀더멘탈 측면) 일본 리츠의 대형화와 주주편익 증가에서 보아야 할 것

신규자산 편입을 통한 리츠의 대형화는 리츠와 투자자 모두에게 중요한 요소다.
펀더멘탈 측면에서 볼 때 신규자산 취득을 통해 리츠의 ① 포트폴리오 다변화, ② 포트폴리오 내 보유자산 노후화 방지가 가능하며, ③ 규모의 경제를 통해 금융비용 등을 절감하면서 수익력 강화 및 배당금 증가를 꾀할 수 있기 때문이다.
일본의 대표적인 주거리츠인 Advance Residence (3269 JP)의 경우 상장 이후 7번의 추가적인 유상증자를 통해 자산을 증가시켜 왔다.
빈번한 유상증자와 신규자산 취득에도 불구하고 주당배당금이 감소하는 경우는 거의 없고, 추세적으로 증가하고 있음을 확인할 수 있다.
일본 최대 물류리츠인 Nippon Prologis REIT (3283.JP, 이하 NPR)의 경우 2013년 2월 상장 이후 총 13번의 유상증자를 실시하여 상장 당시 12개에 불과하였던 기초자산을 59개까지 증가시켰다.
신규자산 취득을 통해 보유 부동산 포트폴리오가 개선된다는 점 외에도 상장 당시 0%였던 이자지급부채 중 회사채 비중이 12%대까지 증가했다는 점은 주목할 만하다.
리츠가 대형화되면서 자금조달에서 리츠가 택할 수 있는 옵션이 많아지고, 이를 통해 전반적인 조달금리를 낮춰갈 수 있었던 것으로 해석할 수 있다.