팝업, 수수료, 고정 임대료… 월세도 종류마다 다르다? 무슨 차이?

제일 먼저 살펴볼 임대차 방식은 ‘고정 임대료’ 방식입니다. 월 임대료와 관리비, 보증금으로 구성돼 있으며, 월 임대료는 한번 계약하면 고정된 형태입니다. 일반적으로 상가를 임대할 때 고정 임대료 방식으로 계약이 되는데요. 변동성 없이 계약 기간 동안 안정적인 임대수익을 얻을 수 있어 임대인들이 선호하는 방식입니다.

고정 임대료 매장이 월세를 정액제로 내는 것이라면, ‘수수료 매장’은 매출에 특정 비율을 곱한 금액으로 임대료를 받는 방식입니다. 즉 정률제라고 할 수 있죠. 대중적이진 않지만 백화점을 비롯한 몇몇 곳에서는 월세를 수수료 요율에 따른 계약으로 임대료를 지급받고 있습니다. 매출에 따라 월세가 달라지기 때문에 임차인 입장에서 리스크를 줄일 수 있어 선호도가 높은 편입니다.

마지막으로 ‘팝업스토어’는 초단기 임대계약 방식입니다. 보통 평균 한달이나 그보다 더 짧게 계약이 이뤄지기 때문에 일반적인 임대료 방식 대비 월세가 높은 것이 특징입니다. 팝업스토어의 성지라 불리는 성수 연무장길의 경우 50평 기준으로 임대료가 하루에 약 1,000만원 수준이라고 하니 왠만한 고정 임대료 매장의 한달 월세와 맞먹는 수준입니다.

우선 고정 임대료 방식은 상권별, 층별로 시세가 다양한 것이 특징입니다. 일반적으로 명동, 강남, 홍대 등 주요 상권의 임대료가 그렇지 않은 곳에 비해 비싸게 책정됩니다. 또한 층별로 보면 1층 상가의 임대료가 가장 비싸고, 위로 올라갈수록 저렴하고요.

수수료 매장의 경우 매출의 특정 비율을 임대료로 내는 것이기 때문에 매출에 따라 월세가 변동이 됩니다. 따라서 임대인의 경우 스타벅스와 같은 대형 프랜차이즈 업종과 같은 높은 매출이 예상되는 브랜드와 이 같은 계약을 맺으려고 할 가능성이 높습니다. 일반 개인사업자와 수수료 매장 계약을 체결하기엔 신뢰 부족도 있고 매출에 대한 불안도 있기 때문이죠.

팝업스토어 같은 초단기 임대 계약 형태는 특정 지역에서만 볼 수 있습니다. 대표적인 곳이 바로 성수동입니다. 서울 성수동에서는 매주 새로운 팝업스토어가 수십 개씩 생기고 있는 만큼 초단기 임대에 대한 수요도 많기 때문입니다. 임대인 입장에서는 일주일 정도 임대해 주고 한 달 월세를 벌 수 있어 좋긴 하지만 유행에 민감한 만큼 지속적인 임대수익을 올리기에 어려움이 있을 수 있습니다.

상가시장의 이러한 다양한 임차 방식이 갈등을 유발하는 요소가 되기도 합니다. 우선 수수료 매장의 경우 수수료율이나 매출이 월세에 직접적인 영향을 미치지 때문에 이를 두고 갈등이 벌어지기도 하는데요. 대표적인 사례가 성심당과 스타벅스 사례입니다.

성심당의 경우 대전역 상심당 계약기간 종료를 앞두고 코레일유통에서 17%라는 높은 수수료를 제시해 논란이 됐었습니다. 스타벅스는 최근 버디 패스라는 구독 서비스를 런칭했는데 이 매출이 매장이 아닌 본사 매출로 잡히면서 임대인들이 문제를 삼고 나선 것이죠.

팝업스토어는 젠트리피케이션 문제를 심화시키고 있습니다. 팝업스토어로 촉진된 높은 임대료를 감당하지 못한 일반 상인들이 버티지 못하고 내몰리면서 폐업 또는 다른 지역으로의 이전을 결정하고 있기 때문이죠. 이외에도 공실, 폐기물 문제도 심각한 상황으로 대두되고 있고요.

지금까지 상가시장의 다양한 임대차 방식을 살펴보고 각각의 특장점과 갈등 요소를 아울러 알아봤습니다. 임대인, 혹은 임차인 입장에서 자신이 선호하는 임차 계약이 있을 것입니다. 또한 업종, 경기에 따라 적절한 임차 계약도 있을 것이고요. 다만 이러한 방식들에 장단점이 존재하는 만큼 잘 맞는 계약방법이 무엇인지 파악하고 선택하는 것이 그 무엇보다 중요할 것입니다.