주택시장 위축세가 확대되면서 최근 주택가격 급락에 대한 우려 대두
- 국내외 경기침체 및 금리인상 여파, 매수심리 위축에 따른 가격 하방 압력이 점차 확대
- 글로벌 금융위기 당시 국내 주택시장은 큰 하락세를 겪지는 않았으나, 서울 및 수도권을 중심으로 장기간 위축세 지속
2화. 주택가격 급락 가능성
주택 시장 연착륙 가능성 점검
시리즈 총 11화
2023.02.21
읽는시간 4분
①매수심리 위축으로 인해 주택시장은 당분간 조정 국면
2020~2021년 주택가격의 급등에 대한 부담으로 가격 조정은 불가피
- 2020년 ~2021년 2년간 전국적으로 20%가 넘는 상승률을 보였으며, 수도권은 30%를 상회
- 주택경기의 호황이 지속되면서 수요가 과도하게 집중되었으며 이로 인해 수도권을 포함해 전국적으로 주택가격이 크게 상승
주택매매가격지수 장기 추이
자료: KB국민은행
2020년과 2021년 주택가격 변동률
자료: KB국민은행
②주택시장 조정은 불가피하나 급락 가능성은 제한적
주택금융 규제(LTV, DTI) 수준을 고려할 때 국내 주택담보대출의 부실 위험은 구조적으로 높지 않은 상황
- 과거 금융위기 당시 주요국의 LTV는 미국이 최대 100%, 영국 80~100%, 홍콩 70%대, 호주 65~95%대로 상당히 느슨한 기준인데 비해 한국은 50% 수준을 유지했으며, 이는 가계 부실 및 주택보유자들의 급매 억제 요인으로 작용
과거 강력한 금융규제(LTV·DTI) 및 최근 규제완화 정책 기조, 분양물량 축소 가능성 등 감안 시 급락가능성은 제한적
- 과거 강도높은 대출규제(주요 지역 LTV 40%, 15억 원 대출 불가 등)로 가구의 LTV 비중(’22.1Q 평균 LTV 38.7%)은 낮은 수준 유지
- 정부의 규제 완화 기조가 지속될 것이므로 하락폭 축소에 일정 부분 영향
규제 완화 전 주택담보대출 규제(LTV·DTI)
%20%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%8B%9C%EC%9E%A5%20%EC%97%B0%EC%B0%A9%EB%A5%99%20%EA%B0%80%EB%8A%A5%EC%84%B1%20%EC%A0%90%EA%B2%80(%EA%B0%95%EB%AF%BC%EC%84%9D%20KB%EA%B2%BD%EC%98%81%EC%97%B0%EA%B5%AC%EC%86%8C%20%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EC%97%B0%EA%B5%AC%ED%8C%80%EC%9E%A5)_9.jpg)
LTV 현황 - 금융위기 당시 주요국 LTV
자료: 주택금융공사, 금융위원회
LTV 현황 - LTV구간별 대출 비중(‘22.1분기기준)
자료: 한국은행, 금융기관업무보고서
③일부 주요 아파트 단지, 주택경기 변동에 민감해 지표 대비 체감경기 낙폭 커
최근 일부 지역을 중심으로 아파트 가격이 빠르게 하락하며 주택시장 경착륙에 대한 우려 확대
- 현재 서울 아파트매매가격지수는 고점대비 5.8% 하락한 수준이나, 일부 주요 아파트단지의 경우 가격 변동폭이 큰 것으로 나타남
※ 강남구 재건축 단지인 은마아파트의 경우 고점(’22.6월) 대비 19% 하락
일부 가격 급락한 아파트 단지들이 존재하나, 주택매매지수 하락폭에 미치는 영향은 미미
- 2022.12월 기준 전년대비 전국 아파트가격은 -3.1% 하락. 가격이 20% 이상 하락한 아파트 비중은 전체의 6.5% 수준(전체 주택의 4.2%)
- 일부 급락한 아파트가 전체 주택매매가격지수 하락에 미치는 영향은 -0.86%p로 크지 않음
아파트가격지수와 주요 아파트 시세 변동률
자료: KB국민은행
가격 변동률에 따른 아파트 비중 분포
자료: KB국민은행
④주택가격 하락기, 단기간 일정수준 하락 후 유지
2005년 이후 연간 아파트 가격 등락 분포는 상승기, 하락기에 서로 다른 양상
- 상승기(2006, 2011, 2020, 2022년)에는 전체 아파트의 89%가 가격이 상승했으며 37%가 1년간 20% 이상 급등 (53.8%가 10% 이상 상승)
- 하락기(2012, 2019, 2022년)에는 전체 아파트의 46.3%에서 가격 하락 발생, 8.7%의 아파트가 10% 이상 급락
주택가격 하락기에는 단기간 일정수준 하락 후 유지. 이는 주택보유자의 거래 유보로 인해 하방 경직성이 존재하기 때문
- 가격 상승기에는 추가 상승에 대한 기대감으로 선호지역을 중심으로 큰 폭의 가격상승이 이루어지며 지역별 상승폭이 크게 차별화
- 반면, 가격 하락기에는 단기간에 일정 수준 이상 하락 시 주택보유자가 거래를 유보하는 경향이 있으며, 하락폭이 커지면 일부 매수 수요가 생기면서 연간 하락폭이 10%를 넘어가는 주택의 비중은 크지 않음
상승기와 하락기의 가격변동률 분포
%20%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%8B%9C%EC%9E%A5%20%EC%97%B0%EC%B0%A9%EB%A5%99%20%EA%B0%80%EB%8A%A5%EC%84%B1%20%EC%A0%90%EA%B2%80(%EA%B0%95%EB%AF%BC%EC%84%9D%20KB%EA%B2%BD%EC%98%81%EC%97%B0%EA%B5%AC%EC%86%8C%20%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EC%97%B0%EA%B5%AC%ED%8C%80%EC%9E%A5)_12.jpg)
자료:KB국민은행, KB경영연구소
부동산연구팀
깊은 분석과 날카로운 통찰을 바탕으로, 부동산을 보는 새로운 시각을 열어드립니다.
총 11화
2023 KB부동산 라운드테이블 발표자료
_WM_FOCUS_2-1_1.jpg.thumb.319.319.png)
