베일 벗은 9.7 부동산 대책, 어떤 내용 담겼을까?

1. 9.7 부동산 대책 발표 살펴보니

지난 7일, 정부가 대규모 주택 공급 방안을 포함한 부동산 대책을 발표했습니다. 향후 5년간 서울과 수도권에 총 135만 호의 주택을 착공하겠다고 밝혔는데요. 연간 주택 공급 규모는 약 27만 호로, 매년 1기 신도시(30만 호) 하나가 새로 만들어지는 셈이죠. 기존 주택 공급 대책과 달리 인허가가 아니라 착공을 기준으로 해 정책 실효성을 높였다고도 설명했습니다.

2. 공급 대책, 왜 필요한데?

정부가 수도권 주택 공급을 서두르는 건 '공급 절벽' 문제가 심각하기 때문입니다. 지난 2022년부터 부동산 경기가 침체하면서 주택 착공이 크게 줄었고, 내년부터 수도권 입주 예정 물량이 급감할 전망인데요.

내년 수도권 입주 물량은 11만 1,470여 가구로 최근 10년(2015~2024년) 평균치(약 14만 5천 가구)의 76%에 불과하죠. 특히, 서울 입주 물량은 올해 3만 1,300가구에서 내년 7,768가구로 대폭 줄어들 것으로 우려됩니다.

3. 이번 대책 주인공은 LH?

정부는 한국토지주택공사(LH)를 사업 전면에 내세워 주택 공급에 속도를 낼 방침입니다. 원래 LH의 역할은 아파트를 지을 땅을 마련한 뒤, 이를 건설사에 매각하는 데 그쳤는데요.

그러다 보니 부동산 시장 침체기엔 아파트 공급이 제대로 이뤄지지 않는다는 한계가 있었죠. 반대로 호황기엔 막대한 개발이익을 건설사가 전유한다는 비판도 이어졌습니다. 이에 이번엔 LH가 직접 사업을 진두지휘해 이런 부작용을 최소화하겠다는 겁니다.

4. 수도권 남는 땅, 끌어모은다

주택 수요가 많은 서울 도심 지역에 주택 공급을 늘릴 방안도 발표됐습니다. 노후 공공임대주택이나 노후 공공청사, 미사용 학교용지 등을 개발하겠단 건데요. 이외에도 △ 재개발·재건축 등 정비사업 규제 완화 △ 1기 신도시 정비사업 개선 △ 소음기준 등 주택사업 규제 개선 △ 신축 매입임대 및 공공지원 민간임대주택 착공 등의 내용도 이번 대책에 담겼죠.

1. 가뭄의 단비 같은 대책

전문가들은 대체로 이번 대책에 긍정적인 평가를 내놓습니다. 정부가 강력한 주택 공급 의지를 내비치면서 내 집 마련 불안감을 다독이고, 집값 상승 우려에 무리해서 집을 사는 '패닉 바잉'을 막을 수 있을 것이란 지적인데요.

가을 이사철을 앞두고 주택 공급 불안 심리도 다소 진정시킬 수 있을 것이란 분석이 나오죠. LH가 직접 시행을 맡은 것에 대해서도 공급 불안이라는 고질적인 문제를 해결할 것이란 기대가 커집니다.

2. LH 중심이면 뭐가 바뀔까

다만, 실현 가능성에 대한 우려도 제기됩니다. 작년 기준 160조원이 넘는 LH의 막대한 부채 때문인데요. 이미 2022년엔 기획재정부가 LH를 재무위험기관으로 지정하기도 했죠. 이에 대해 이상경 국토교통부 차관은 “필요한 경우 정부 자금 투입과 채권 발행을 통해 직접 시행에 대한 부담을 덜어줄 여력이 있다”라고 말했습니다.

3. 주공아파트 대신 래미안?

LH가 공급하는 아파트(구 주공아파트)에 대한 낮은 선호도도 극복해야 할 과제입니다. 정부는 유명 건설사가 설계나 시공에 참여하는 도급형 민간 참여를 통해 브랜드 아파트를 공급할 방침인데요.

민간의 우수한 인력 풀을 활용하고, 아파트 선호도 문제도 해결할 수 있을 것으로 기대되죠. 다만, 유명 건설사 참여를 유도하기 위해 공사비가 지나치게 비싸질 것이란 우려도 동시에 나옵니다.

4. 비슷한 개발 사례 살펴보니

이번 대책 발표를 계기로 과거 LH가 토지를 제공하고 건설사가 아파트를 지은 '민간참여형 공공분양아파트' 사례도 주목받습니다. 2020년 과천 지식정보타운의 일부 아파트 단지가 대표적인데요. 입지도 좋고, 인기 브랜드 아파트인 데다가 분양가도 시세의 절반에 불과해 큰 인기를 끌었습니다. 사업 속도도 인근 공사장과 비교하면 매우 빨랐죠.

1. 규제지역 LTV 50%→40%

한편, 이날 정부는 주택 공급 확대와 함께 대출 규제 강화 대책도 내놓았습니다. 강남 3구와 용산구 등 규제지역 내 주택담보인정비율(LTV)이 기존 50%에서 40%로 강화됐는데요.

규제 지역 내 집값이 12억원인 주택을 구입할 때 원래는 6억원까지 대출을 받을 수 있었지만, 앞으론 4억 8천만원으로 한도가 줄어들게 되죠. 지난 6.27 가계부채 관리 방안에서 주담대 한도가 6억원으로 제한됐던 만큼, 이번 규제는 초고가 주택보다는 15억원 이하 주택에 주로 영향을 줄 것으로 분석됩니다.

2. 1주택자는 전세대출도 제한

전세대출 한도 제한도 강화됩니다. 1주택자는 수도권과 규제지역 내 전세대출 한도가 2억원으로 제한되는데요. 기존에는 SGI서울보증에선 3억원까지 빌릴 수 있었죠. 단, 이번 대책에서 전세대출에 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하는 방안은 제외됐습니다. 금융위원회는 상황이 추가로 악화한다면 DSR 대상 확대를 검토한다는 계획입니다.