고시원으로 월 300만원 현금 흐름 만들기

직장 퇴직 후 안정적인 현금 흐름을 원하거나 새로운 사업 아이템을 찾는다면 고시원 사업을 고려해볼 만하다. 고시원이란 고시 공부하는 곳이 아니라 가장 저렴하게 거주할 수 있는 주거 형태를 가리킨다.

서울의 경우 면적이 보통 전용 3.3~6.6㎡(1~2평)로 아주 작다. 그 속에 화장실, 샤워실, 옷장, TV, 냉장고 등이 갖춰져 있다. 공용 주방에서는 쌀과 라면, 김치 등이 제공된다.

보통 대학가에서 많이 볼 수 있는데, 과거 대학생 시절 한 친구도 가정 형편이 어려워 3.3㎡도 안 되는 고시원에서 숙박을 해결한 기억이 난다. 그 고시원은 방 내부에 화장실, 샤워실, TV, 냉장고는커녕 식사도 제공하지 않았다.

고시원은 건축물대장상 주거 시설이 아닌 2종 근린생활 시설로 분류된다. 면적은 전체 500㎡ 미만이어야 하고, 내부에 취사시설 설치는 불가하다.

고시원을 운영하는 방법은 2가지다. 신규로 건물을 임차해 운영하는 방법이 있다. 하지만 소방법상 고시원 설치 기준 등이 강화되어 신설의 경우는 거의 없다. 가령 서울시에서는 방 전용면적 7㎡(화장실 포함 시 9㎡ 이상) 이상이어야 하고, 모든 방에 창문이 있어야 허가가 난다.

그렇게 되면 복도가 넓어지고 활용 못하는 공간이 많아 수익률을 맞추기 힘들다. 그래서 고시원 사업을 하려면 기존 고시원을 인수하는 방법을 선택해야 한다. 

기존 고시원은 권리금이 있는데, 시설물과 영업권에 대한 지불 비용으로 보통 예상 수익의 24개월분으로 책정된다. 가령 만실 기준 월 500만원의 순수익이 기대된다면 권리금은 1억2,000만원인 셈이다.

노후화한 고시원을 적은 권리금으로 인수해 인테리어 비용을 추가로 지출, 월세를 높게 받는 전략도 있다. 고시원도 경쟁이 치열해 같은 값이면 깨끗하고 인테리어가 잘된 고시원을 선호하기 때문이다. 

고시원은 기존 고시원을 인수해야 한다고 했는데 적정 월세는 얼마일까? 고시원 사업을 통해 수익을 10% 이상 얻으려면 건물주에게 지급하는 월세는 총매출액(공실률 20% 감안)의 60% 이하여야 한다. 가령 고시원 실이 40개일 때 한 달에 월세로 40만원을 받는다면 총매출액은 1,600만원이다.

여기에서 공실률 20% 감안 시 총매출액은 1,280만원이고, 60%면 월 임차료는 768만원(1,280만원×60%) 이하여야 적정하다. 지출 비용은 월 임차료 외에 전기·수도·가스 요금 등 수도 광열비와 정수기 사용료 및 전화 렌털 비용, 라면과 쌀 등 부식비, 보험(시설 관리 및 화재) 등으로 구성된다. 월평균 200만원 내외가 소요된다(*청소는 직접 한다고 가정). 

위 사례에서 순수익은 312만원(1,280만원-768만원-200만원)이다. 만실이라면 순수익은 632만원이 된다. 만일, 이 고시원을 임차하는 데 권리금과 임차보증금, 인테리어 비용 등으로 총 3억원이 든다면 수익률은 만실 기준 25.2%다(순수익 기준 12.5%).

고시원을 인수할 때 몇 가지를 유의해야 한다. 먼저 임대차계약 계약금 지불 후 소방 점검을 신청해서 ‘소방 필증이 나오지 않으면 계약을 해지하는 조건’으로 계약해야 한다. 그리고 계약 만기 시 원상 복구 조항을 잘 확인해야 한다. 건물 최초 상태로 원상 복구를 하게 되면 그동안 벌어들인 수익의 대부분을 토해내야 할 수도 있다. 

고시원 사업하기에 가장 좋은 위치는 업무단지가 밀집된 지역이다. 강남의 고시원은 직장인, 학생 수요가 끊이지 않아 공실이 많지 않다. 실제 사례를 들어보겠다. 지인의 딸은 수능이 끝난 후 2개월간 미술 실기 대입 준비를 위해 양재역 근처의 고시원을 알아보았는데 비어 있는 방이 없어 1개월 전부터 방을 알아보고 계약했다고 한다. 화장실과 샤워실이 갖춰진 곳이었고, 크기가 7㎡ 정도 된 곳으로 나름 큰 편에 속했다.

하지만 겨울인데 외풍이 심하고 도로변이라 차 소음이 심하며 난방이 잘되지 않아 2주 만에 다른 곳으로 옮겼다. 옮긴 데는 인기가 높은 곳이었는데, 마침 공실 예정인 방이 있어 시기가 맞았고, 주택가 근처로 방 크기는 더 작았지만 난방도 잘되고 소음이 없어 만족했다고 한다. 

한편, 대학가 근처의 고시원은 학기 중에는 공실이 없지만, 방학때면 집으로 들어가는 학생 때문에 빈방이 나온다. 또 코로나 시국에는 재택 수업을 하면서 빈방이 많았다. 이처럼 대학가는 업무 밀집 지역보다 공실 변동성이 높다. 

고시원에서 수익을 내려면 방 개수가 35실 이상 되어야 한다. 고시원도 규모의 경제가 필요한 것이다. 고시원에서 인기 높은 방은 창문이 있고, 화장실과 샤워실을 갖춘 곳이다. 없는 곳보다 5만~10만원 이상 더 받을 수 있다. 고시원의 복도가 너무 좁은 곳은 답답해 보여 공실이 발생할 수 있어 피하는 것이 좋다. 

그리고 옥상에 빨래를 널 공간이 있어야 한다. 방에 빨래를 널면 잘 마르지 않고 냄새도 나기 때문에 꼭 옥상이나 별도로 지상에 노출된 공간이 있어 빨래를 널 수 있는지 확인한다. 세탁기와 건조기를 놓을 수 있는 공간이 있는지도 체크해야 한다. 

고시원은 일반 부동산 중개업소보다는 고시원만 전문적으로 다루는 중개업체를 이용하게 된다. 간혹 고시원 중개업체에서 실제 매출액을 부풀리거나 고시원 하자 등을 숨기는 경우도 있으니 사전에 고시원 사업 관련 지식을 습득해두는 게 좋다. 그리고 서울에서 환산보증금 9억원이 초과하는 곳은 재계약 시 임대료 상한이 없기 때문에 여기에 해당하는 고시원 임차는 주의한다.