임대차계약의 자동갱신을 막으려면?

A는 B로부터 임대차기간 2018년 12월 31일부터 2년간 임대차보증금 3천만원, 차임 매월 180만원으로 정하여 상가를 임차하였는데 임대만기 하루 전인 2020년 12월 29일, B에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절한다는 통지를 하였다.

B가 계약종료의 효력을 다투며 즉시 임대보증금을 반환하지 않자 A는 임차권등기를 마친 후 2021년 1월 27일 B에게 이 사건 점포를 인도하였다. B는 임대차계약이 임대차계약이 자동갱신되었고 임차인이 해지통지하는 경우 3개월 후 효과가 발생한다고 주장하고 있다.

임대차 관련법은 크게 상가건물 임대차보호법, 주택임대차보호법, 민법이 있다.

먼저 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따르면 임대인이 계약기간 만료 6개월에서 1개월 전 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보되 갱신된 임대차의 존속기간은 1년으로 정하고 있다.

자동갱신된 계약에 대해 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다. 이때 갱신된 임대차 존속기간은 특별한 사정이 없으면 2년이 된다.

자동갱신된 계약에 대해 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 점은 상가임대차와 동일하다.

민법은 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법은 민법의 특별법이기 때문에 민법보다 우선 적용되고 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가나 주택임대차보호법이 적용되는 주택이 아닌 부동산 임대차에 민법이 적용된다.

주택임대차보호법은 명시적으로 임차인 역시 계약만기 2개월 전까지 갱신거절 또는 조건변경의 통지하지 않으면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 되어 있다.

그러나 상가건물 임대차보호법은 임차인이 자동갱신을 막기 위해 통지해야 하는 기간에 대한 명시적인 표현이 없다. 그렇다 보니 상가의 경우 임차인은 계약만기 전이면 언제든지 갱신거절 통지가 가능한 것인지 아니면 임대인과 마찬가지로 만기 1개월 전까지 갱신거절 통지를 하여야 하는 것인지 의견이 나뉘었다.

원심은 위 사례에서 임차인이 만기 1개월 전까지 아무조치를 취하지 않았기 때문에 임대차계약이 자동갱신 된 것을 전제로 해지통지 후 3개월 경과하고 임대차가 종료하는 것으로 판단하였다. 그러나 대법원은 원심의 해석을 법문에 반하는 해석으로 보았다.

대법원에 따르면 주택임대차보호법이 임차인의 갱신거절 통지 기간을 명시한 것과 달리 상가건물임대차보호법은 명시하지 않았다는 점에서 상가건물 임차인은 임대인과 달리 계약만기 전이면 언제든지 갱신거절 통지를 하고 계약을 종료할 수 있다고 판단했다.

주택임대차와 달리 상가 임차인은 계약만기 전이라면 언제든지 갱신거절 통지로 자동갱신을 막을 수 있다는 점을 염두에 둬야겠다.