3화. 중국 선분양 제도의 특징과 문제점은?

○ 중국 아파트 ‘선분양 제도(豫售制)’는 한국과는 다르게 분양 시점에 수(受)분양자가 주택 매입 대금을 부동산 개발회사에 일괄 지급하는 구조 

• 중국 이쥐부동산연구원(易居房地产研究院) 조사에 따르면, 2022년 말 신규 주택 판매 면적 중 선분양 주택 비중은 86.1%로(2021년 6월 90.5%) 여전히 압도적으로 높음 

• 중국의 선분양 제도는 1998년에 홍콩의 선분양 주택 제도(賣樓花)에서 변형된 것으로, 1998년 부동산 개혁 당시 판매용 주택 부족과 개발업체 자금 부족 등으로 인해 도입

• 한국의 경우 선분양 시 계약금만 지불하고 입주 전에 기간별로 중도금 일부를 지불한 후 등기 절차를 진행하면서 대출을 받아 잔금을 지불하는 구조이기 때문에 계약금 → 중도금 → 잔금으로 이어지는 대금 지불 기간이 최소 1~2년이 소요

• 반면 중국은 건설 프로젝트 시작 전인 분양 시점에 주택 구매 선납금(down payment)을 지불한 후 1개월 이내에 은행에서 대출을 받아 잔금을 부동산 개발회사에 지불하는 구조

○ 중국 선분양 제도는 많은 문제점에도 불구하고 호경기에 매매 차익을 기대하는 주택 수요자들의 선호로 유지될 수 있었으나 경기 침체로 잠재 리스크가 현실화 

• 상업은행의 부동산 개발회사와의 이해 관계 또는 관리 미흡으로 인해 분양 대금이 아파트 건설 이외의 토지 매입, 투자, 부채 상환 등에 유용되는 폐단이 발생 

• 부동산 개발회사의 완공 지연, 중복 분양, 하자 문제, 등기 지연 등의 잠재적 리스크도 주택 구매자가 고스란히 떠안게 됨

• 부동산 경기 호황 시 가격 상승으로 인한 매매 차익을 기대하고 선분양에 참여하지만, 부동산 경기 침체로 주택 매수 수요가 감소해 ‘선분양-선수금 취득-레버리지 확대-건설 확대-선분양’의 순환이 불가능해지면서 잠재된 리스크가 현실화