2023년 주택 종합부동산세 미리 보기

재산세와 종합부동산세는 보유세로서, 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 소유자에게 부과하는 세금이다. 과세기준일 현재 소유자가 보유세 납세의무자가 되므로 연도 중 매매할 때 이를 활용하는 것이 좋다.

매도자 입장이라면 과세기준일 전에 매도하고, 매수자 입장이라면 과세기준일 후에 매수하는 것이 해당 연도의 보유세 측면에서는 유리하다. 주택분 종합부동산세는 재산세 과세대상 주택 공시가격을 합산, 부과하는데 해당 주택이 일정 기준을 충족하면 합산에서 제외하는 특례가 있다. 이때 기준 충족 여부도 원칙적으로 과세기준일 현재 시점에서 판단한다.

2023년 주택분 종합부동산세는 2022년 대비 세부담을 완화하는 방향으로 개정되었다. 먼저, 공제 기준금액 상향이다. 종합부동산세 과세 시 1인당 공제금액은 2022년에는 6억원이었으나, 2023년에는 9억원을 적용한다.

1세대 1주택이면 주택 전체 공시가격에서 12억원을 공제한다. 이 역시 2022년 공제금액 11억원보다 상향되었다. 다음으로, 종합부동산세 중과세 대상 범위를 축소했다. 종합부동산세 세율은 보유 주택 수에 따라 일반세율과 중 과세율로 구분해 적용한다.

2022년에는 납세의무자가 보유한 주택이 3주택 이상이거나 조정대상지역 내 2주택인 경우 중과세율 적용 대상이었다. 2023년 과세분은 조정대상지역에 관계없이 3주택 이상이면 중과세율을 적용한다.

또한, 종합부동산세 과세표준 구간별 적용 세율을 인하하고 중과세율도 적용 범위를 완화했다. 일반세율 및 중과세율 모두 구간별 세율을 인하하고, 중과세율도 과세표준 12억원 이하 구간까지는 일반세율과 세율이 동일하다.

따라서 3주택 이상을 보유해 중과세율 대상이더라도 종합부동산세 과세표준 12억원까지는 일반세율과 같은 세율을 적용한다. 일반세율과 중과세율에 따른 세부담 상한에 대한 차등도 폐지해 주택 수에 관계없이 전년 대비 보유세 부담 한도를 최대 150%(개인 기준)로 적용한다.

이사 등으로 인한 일시적 2주택은 2022년부터 1세대 1주택으로 특례를 적용하는데, 올해 부과분부터는 기준을 더 완화하였다. 2022년에는 신규 주택 취득일부터 2년 이내인 경우에만 일시적 2주택 적용 대상이었으나 2023년 부과분부터는 과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 3년 이내인 경우면 적용받을 수 있다.

세법에서 1세대 1주택은 일정 혜택을 받는데 종합부동산세에서는 1주택 공시가격에서 12억원 공제를 받을 수 있고, 보유 기간 및 연령에 따라 최대 80% 세액공제가 가능하다. 세대원 한 명이 단독으로 보유하고 있거나 부부 공동명의로 보유한 1세대 1주택이 이에 해당한다.

일시적 2주택은 3년 유예기간 동안 1세대 1주택으로 과세한다. 그 외에 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 보유하거나, 1주택과 상속받은 주택 또는 1주택과 1채의 지방 저가주택을 함께 보유한 경우도 특례 신청을 통해 1세대 1주택자로 과세를 적용받을 수 있다.

이 경우 해당 주택의 소유자가 동일해야만 특례를 적용받을 수 있다. 가령 1주택 보유자와 상속주택 보유자가 동일인이 아니라면 1세대 1주택이 아니라 각자 1주택으로 종합부동산세를 부과한다.

1주택과 상속주택을 함께 보유한 경우, 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년 이내이면 1세대 1주택 특례 적용이 가능하다. 다만, 해당 상속주택이 과세기준일 현재 지분율 40% 이하거나 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원) 이하이면 상속개시 이후 기간에 관계없이 1세대 1주택 특례 대상이 될 수 있다.

재산세와 종합부동산세 부과 시 적용하는 특징 중 하나가 공정시장가액비율이다. 종합부동산세의 경우를 예시하면, 공시가격 합산금액에서 먼저 공제금액을 차감한 후 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산한다. 따라서 공정시장가액비율이 낮을수록 과세표준이 낮아져 세금이 줄어들 수 있다.

주택분 종합부동산세 공정시장 가액비율은 현재 60%다. 이는 공시가격 상승 등에 따른 납세자의 높아진 세금 부담 완화를 위해, 2022년에당초 적용 비율을 낮추어 개정한 결과다.

반대로 2023년에는 2022년 대비 공시가격이 낮아져 세금 부담이 줄어들 것으로 예상되어, 공정시장가액비율을 현재 60%에서 80%로 환원할지 여부가 쟁점이 되고 있다. 정부에서는 여론 등을 수렴하여 올해 적용할 공정시장가액비율을 조만간 발표할 것이다.

종합부동산세는 납부할 세액이 250만원을 초과하면 그 초과하는 세액을 6개월 이내 분납할 수 있다. 납부할 세액이 500만원을 초과하면 해당 세액의 50% 이하를 분납할 수 있다.

이 외에 1세대 1주택으로 만 60세 이상(또는 5년 이상 보유)이면서 일정 소득기준 등을 충족하면 해당 주택을 상속하거나 양도 또는 증여하는 시점까지 종합부동산세 납부유예를 신청해 적용받을 수 있다.