3화. 미국 은행의 상업용 부동산 대출 위험분석

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2023년 9월 14일 경제 이슈 분석

시리즈 총 6화

2023.09.14

읽는시간 4분

미국은행의 상업용 부동산 대출 위험분석

미국은행의 상업용 부동산 대출의 정의 (MBA vs. FDIC)

MBA 통계상 은행권 상업용 부동산 대출은 수익 (Income)을 발생시키는 아파트, 오피스, 리테일, 산업용 부동산이 포함됨
(2022년 말 기준 1.75 조 달러) → MBA 통계상 미국 상업용 부동산 대출은 4.5조 달러
FDIC 통계상 은행권 상업용 부동산 대출은 MBA 통계 이외에 소유자 점유의 상업용 부동산과 단독주택 및 매매용 주택의 건설 및 개발관련 대출, 농지 등이 포함됨 (2022년 말 기준 2.96조 달러) → FDIC 통계상 미국 상업용 부동산 대출은 6.0조원

은행의 상업용 부동산 대출잔액

'은행의 상업용 부동산 대출잔액'을 나타내는 표.

자료: FDIC, MBA, KB국민은행

미국은행의 상업용 부동산 대출 집중도 분석

지역은행 및 소형은행 상업용 부동산 대출의 높은 위험 집중도가 은행권 리스크로 부상

소형은행 (자산 100억 달러 이하)의 상업용 부동산 대출 집중도가 가장 높음: 유형보통주자본 대비 상업용 부동산 대출은 146%이며, 이 중 비교적 안전하다는 다세대형 고급임대주택대출 비중을 제외하면 106%
지역은행 (자산 100억-2,500억 달러)의 집중도는 유형보통주자본 대비 113%, 다세대형 고급임대주택대출 비중 제외 시 72%

은행규모별 상업용 부동산 대출의 집중도

'은행규모별 상업용 부동산 대출의 집중도'를 나타내는 그래프. '소형은행' (자산 100억 달러 이하)의 '상업용 부동산 대출 집중도'가 가장 높음. '유형보통주자본' 대비 '상업용 부동산 대출'은 146%이며, 이 중 비교적 안전하다는 '다세대형 고급임대주택대출' 비중을 제외하면 106%.

자료: FDIC, KB국민은행

지역/소형은행은 최근 상업용 부동산 대출시장의 주요 차주로 부상

최근 은행섹터가 상업용 부동산 시장의 주요 차주로 부상

연준의 금리상승 및 CMBS 대출기준 보수화에 따라 작년 CMBS 시장 자금이 부족해져, 은행섹터가 상업용 부동산 시장의 주요 차주(42% 비중)로 부상한 것은 우려사항
지역은행 및 소형은행들이 이미 2022년 상업용 부동산 자산가치가 높게 평가된 상태에서 대출공여가 이루어진 점 우려
2022년 상업용 부동산 대출 공여분의 약 3분의 2가 변동금리에 노출되어 높은 금리환경하에서 건전성 악화 예상

상업용 부동산 대출공여 연도별 차주구성

상업용 부동산 대출공여 연도별 금리구성

미국은행의 상업용 부동산 대출 스트레스 테스트

2023년 연준의 은행 스트레스 시나리오에 따른, 상업용 부동산 대출의 심각한 스트레스를 가정, 자본 영향 분석

연준의 2023년 심각한 스트레스 시나리오는 (1) 실업률 10%로 상승, (2) 주거용 부동산 가격 38 % 하락, (3) 상업용 부동산 가격 40% 하락과 오피스 공실률 상승 가정하여 상업용 부동산 대출 전체 손실율 8.8% (오피스대출 손실율 약 20%)를 가정
소형은행에 대한 충격이 가장 커서 소형은행 보통주 자본비율은 2022년말 13.4% 대비 170bp 하락하여 11.7%, 지역은행 보통주 자본비율은 2022년말 12.9%대비 130bp 하락한 11.6%
반면 대형은행의 경우 상업용 부동산 대출 익스포져가 낮아 심각한 스트레스 상황에서도 보통주 자본비율 40bps하락에 그침

은행규모별 상업용 부동산 대출 스트레스 테스트 (보통주자본 비율 변화)

'은행규모별 상업용 부동산 대출 스트레스 테스트 (보통주자본 비율 변화)'를 나타내는 그래프. '소형은행에 대한 충격'이 가장 커서 '소형은행 보통주 자본비율'은 2022년말 13.4% 대비 '170bp 하락'하여 '11.7%'.

자료: FDIC, MBA, KB국민은행

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박현희

KB Senior Credit Analyst

기업과 산업에 대한 심층 분석을 제공하고, 국내외 크레딧에 대한 궁금증을 해결해드립니다.

총 6화

9월 14일 경제이슈분석

6화. 종합평가

2023.09.14 박현희

5화. 미국 상업용 부동산 대출 만기도래위험이 가장 큰 섹터는 CMBS

2023.09.14 박현희

4화. 미국 생명보험사의 상업용 부동산익스포져 위험분석

2023.09.14 박현희