연준 긴축으로 상업용 부동산 자산가치 하락, 대출이자비용 증가
- 연준 긴축으로 상업용 부동산의 자산가치가 하락하고, 변동금리 대출 분의 이자비용 증가로 자산과 부채에서 동시 압박으로 인해 상업용 부동산의 거래규모와 거래가격은 큰 폭 하락 중
6화. 종합평가
2023년 9월 14일 경제 이슈 분석
23.09.14
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미국 상업용 부동산 대출 총액은 4.5조 달러 (22년말 기준)
- 은행이 약 40% 정도를 차지 (자산 100억달러 미만 소형은행이 12.8%, 지역은행이 16.8%, 대형은행이 9% 차지)
- 정부보증기관은 21%, 생명보험사 14.7%, CMBS 13.3% 순
지역은행 및 소형은행 상업용 부동산 대출의 높은 위험 집중도가 은행권 리스크로 부상
- 소형은행 (자산 100억 달러 이하)의 유형보통주자본 대비 상업용 부동산 대출비중이 146%로 집중도가 가장 높은 것으로 확인
- 지역은행 (자산 100억-2,500억 달러)의 집중도는 유형보통주자본 대비로 113%
최근 은행섹터가 상업용 부동산 시장의 주요 차주로 부상
- 연준의 금리상승 및 CMBS 대출기준 보수화에 따라 지난해 CMBS 시장 자금이 부족해져, 은행섹터가 상업용 부동산 시장 주요 차주(42% 비중)로 부상한 것은 우려사항, 특히 상업용 부동산 자산가치가 높게 평가된 상태에서 대출공여가 이루어진 점 우려
2023년 연준의 은행 스트레스 시나리오에 따른, 상업용 부동산 대출의 심각한 스트레스를 가정, 자본 영향 분석
- 연준의 2023년 심각한 스트레스 시나리오 적용시소형은행에 대한 충격이 가장 커서 소형은행 보통주 자본비율은 2022년말 13.4% 대비 170bp 하락하여 11.7%, 지역은행 보통주 자본비율은 2022년말 12.9%대비 130bp 하락한 11.6%
미국 생명보험사의 상업용 부동산 익스포져는 은행 다음으로 큰 편이나, 잘 보호되어있음
미국 상업용 부동산 대출 중 1년 이내 만기도래 위험이 가장 큰 섹터는 오피스 CMBS
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