- 올해 만기가 가장 많이 돌아오는 대출섹터는 CMBS로전체 만기도래의 약 37% 수준으로 리파이낸싱 위험에 노출
5화. 미국 상업용 부동산 대출 만기도래위험이 가장 큰 섹터는 CMBS
2023년 9월 14일 경제 이슈 분석
23.09.14
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미국 상업용 부동산 대출의 1년 이내 만기도래 위험이 가장 큰 섹터는 CMBS
미국 상업용 부동산 대출 기관별 만기도래 금액
미국 상업용 부동산 대출 기관별 만기도래금액 비중
자료: MSCI RCA
오피스 섹터가 CMBS 연체율 상승 견인
현재 연체율이 오르고 있는 섹터는 SASB 및 오피스 섹터
- 최근 트렌드를 보면 고정금리 대출은 대부분 만기 연장을 받기 때문에 만기연장이 되지 않아 강제매각으로 악화되는 것이 방지
- 현재 연체율이 오르고 있는 섹터는 Single Asset Single Borrower (SASB) 변동금리 CMBS대출로 2.5%까지 연체율이 올라오고 있는 모습이 확인
- 오피스 섹터 CMBS 연체율 상승폭이 가파르며, 전체 CMBS 연체율 상승을 견인하는 것으로 보임
CMBS 60일+ 연체율
자료: JP Morgan, Trepp, KB국민은행
상업용 부동산 섹터별 CMBS 60일+ 연체율
자료: JP Morgan, Trepp, KB국민은행
오피스 섹터의 구조적인 펀더멘털 약화
현재 디폴트 리스크에 처한 섹터는 구조적 펀더멘털이 약화되고 있는 오피스 섹터의 CMBS대출
- 코로나 이후 재택근무와 오피스근무가 혼합된 직장 환경, 금리 상승, 경기 불확실성으로 유형의 오피스 공간을 다운사이징, 통합, 축소하는 트렌드로 인해 오피스 섹터 수요는 하락하고 오피스 공실이 상승
- 2023년 미국내 상위 50개 도시의 오피스 공실율은 18.8%로 역사적으로 공실율이 높았던 1986년과 1991년의 쌍봉 시점에 근접하고 있음. 이 때는 80년대 고물가 고금리 볼커 시기와 90년대 초 미국의 저축은행 위기 시 였음
상위 50개 대도시 오피스 공실율 장기 곡선
자료: Moody’s, KB국민은행
오피스 섹터 만기도래 CMBS 상환율 악화
CMBS 중 오피스 섹터의 만기 상환율이 상당히 낮으며, 향후 만기도래대출의 80%가 임차계약만료 위험
- 2023년 1월-7월 사이 만기 상환 완료된 대출은 전체 만기의 36%, 만기 연장된 대출은 전체의 18%, 만기 디폴트는 46%
- 만기 시 상환에 실패한 차주들의 경우 Special servicer와 현금관리 및 자본납입 논의 후 차환 받고 있음
- 2023년 8월 부터 내년 7월까지 만기도래하는 대출의 80%가 임차계약만료 예정
2023년 미국 오피스 CMBS 고정금리 만기도래분
자료: Moody’s, KB국민은행
상업용 부동산 섹터별 상환율
자료: Moody’s, KB국민은행
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9월 14일 경제이슈분석
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