근저당권 잡힌 전셋집, 계약해도 될까? 보증금 지키는 전세 계약 가이드

전셋집을 구할 때는 계약하려는 집이 위반 건축물은 아닌지, 집주인의 세금 체납 내역은 없는지, 근저당권 등 권리관계는 어떻게 되는지 등 확인해야 할 사항이 많아요. 특히 집에 근저당권 설정되어 있다면 내 보증금보다 우선하는 권리가 있다는 뜻이므로 더 꼼꼼하게 확인해 보는 것이 좋아요.

• 전셋집 구한다면 필수! 전세사기 예방을 위한 체크사항 총정리

전세보증금과 선순위 채권최고액* 합이 집값에 비해 너무 크면 주의가 필요해요. 주택도시보증공사에 따르면, 일반적으로 전세보증금과 채권최고액을 더한 금액이 집값의 80%를 넘으면 깡통주택이라고 보는데요. 이러한 깡통주택은 집이 경매로 넘어갈 경우, 먼저 갚아야 할 대출 금액이 커서 세입자가 보증금을 돌려받기 어렵다는 특징이 있어요.

예를 들어 내가 살고 있는 전셋집이 경매로 넘어가 2억 4천만원에 낙찰됐다고 가정해 볼게요. 이 집의 선순위 대출이 1억 5천만원이라면 낙찰 금액에서 이 대출금을 먼저 상환하고, 세입자인 나에게 돌려줄 수 있는 금액은 9천만원만 남게 돼요. 전세보증금 1억 2천만원 중 3천만원은 돌려받지 못하게 되는 것이죠.

🔎 경매 낙찰금액에 따른 전세보증금 배당 예시

채권최고액을 제외한 순수 전세보증금이 집값에 비해 과도하게 높지 않은지도 확인해 봐야 해요. 일반적으로 전세가율이 60%인 지역・주택을 선정해야 안정적이고, 80% 이상인 경우 주의가 필요한 것으로 보는데요. 전세가율이 크면 집값이 조금이라도 떨어지는 경우 보증금 회수 여력이 줄고, 보증금이 매매가를 역전할 가능성이 크기 때문이에요. 집값 대비 보증금 비율이 지나치게 높은 전셋집은 경각심을 갖고 접근해야 합니다.

다가구주택은 한 건물에 여러 세대가 함께 거주하지만 건물 전체가 하나의 주택으로 등기되는 주택 유형이에요. 따라서 계약하려는 집이 다가구주택이라면, 이미 살고 있는 다른 세입자들의 보증금은 얼마인지 반드시 확인해 봐야 해요. 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 내 보증금보다 우선  순위로 변제되기 때문이에요. 확정일자 부여 현황, 전입세대확인서 등을 통해 선순위 보증금 규모를 확인하고, 내 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 집인지 꼼꼼히 살펴보세요.

계약하려는 집의 권리관계를 분석했을 때 보증금 회수가 불확실하다면 계약을 진행하지 않는 것이 현명한 선택이에요. 하지만 권리관계가 비교적 안전한 편이라도 근저당권이 남아 있다면 여전히 우려스러울 수 있죠. 따라서 계약 전 집을 꼼꼼히 살피는 것만큼, 전세 계약을 할 때는 실질적인 안전장치를 마련해 두는 것도 중요해요.

임대인이 잔금일에 담보 대출을 갚고 근저당권을 말소하기로 했다면, 계약서 특약사항에 해당 조건을 구체적으로 명시하는 것이 좋아요. 구두로 나눈 약속은 법적 효력을 갖기 어렵기 때문인데요. 근저당권이 말소되지 않으면 전세대출과 보증보험 가입에도 차질이 생길 수 있으니 계약서 특약사항에 해당 문구를 명확히 기재해 두세요.

📃 특약 문구 예시

임대인은 잔금 지급과 동시에 OO은행 대출을 전액 상환하고 근저당권을 말소한다. 이를 이행하지 않을 경우 본 임대차 계약은 즉시 무효로 하고 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.

단, 근저당권 말소를 신청했더라도 등기가 처리되기까지는 며칠의 시간이 더 소요돼요. 실제로 말소가 완료되었는지 등기부등본을 통해 꼭 다시 확인해 보세요.

전세보증보험은 계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때,  보증기관(HUG, HF, SGI 등)이 전세보증금을 대신 반환해 주는 확실한 안전장치예요. 다만 계약하려는 집이 선순위 채권 비율 등 전세보증보험 가입 요건을 통과하지 못하면 가입이 어려울 수 있어요.

따라서 계약하려는 집이 전세보증보험 가입 요건을 충족하는지 먼저 확인해 보고, 혹시 모를 상황에 대비해 가입 불가 시 계약금을 돌려받는 특약까지 챙겨두세요.

• 전세보증보험 가입 조건, 비용 및 방법 알아보기

전입신고 및 확정일자 부여 역시 내 보증금을 지키기 위해 반드시 진행해야 하는 핵심 절차예요.

전셋집을 구할 때는 전세 계약, 대출, 보증보험 등 이것저것 신경 쓸 게 많아 혼자 힘으로는 막막하게 느껴질 수 있어요. 꼼꼼히 살펴본다고 해도 놓친 게 있진 않을지, 실제로 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있는 집일지 불안하기도 하고요.

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또한 전세대출이 필요하다면 KB스타뱅킹에서 나에게 맞는 전세대출을 추천받아보세요. 보증금, 주택 종류, 계약일 등 기본 정보를 입력하면 대출 가능한 상품의 예상 금리와 한도를 한눈에 살펴보고 대출까지 이어 신청할 수 있어 편리해요.