주택시장 7대 이슈

국내 주택시장에 큰 영향력을 미치는 요인 중 하나는 공급이다. 공급물량은 주택시장의 향방을 가늠하는 주요 지표이며, 주택시장에서 차지하는 비중이 높은 아파트 분양물량은 중요성이 특히 강조된다. 아파트 분양물량은 주택 경기가 둔화되기 시작한 2022년 이후 30만 호를 밑돌고 있다.

이는 직전 10년(2014~2023년) 연평균 분양물량(34.1만 호) 대비 크게 낮은 수준으로, 주택 공급 부족에 대한 시장의 우려가 지속되고 있는 이유다. 주택 경기 위축기에 공급이 감소하는 것은 당연한 시장의 흐름이다.

하지만 2024년 서울 및 수도권 주택가격 반등에서 보았듯이, 주택시장이 불안정한 상황에서 공급 감소는 주택가격의 불안 요인으로 작용할 수 있다. 2025년 주택가격 상승을 예상하는 사람들은 금리 인하와 함께 공급 감소를 주요 요인으로 꼽는다.

2025년도 주택 공급 여건은 좋지 않다. 2024년 주택 경기가 일시적으로 회복세를 보이면서 지연된 사업들이 상당수 진행되었지만 무엇보다 주택 인허가물량 감소가 부담스럽다. 주택 인허가 실적은 2021년(54.5만 호)를 기점으로 3년째 감소하고 있으며, 2023년과 2024년에는 각각 42.8만 호에 그쳤다.

주택 유형별로 보면 아파트는 3.5% 증가한 반면, 비아파트는 27.0% 감소하였다. 전세사기 사건 이후 비아파트에 대한 선호도가 낮아지면서 공급시장이 크게 위축된 영향이다.

공사비 상승 문제도 여전하다. 부동산 PF 문제로 건설사들의 사정이 좋지 않은 데다 공사비 상승으로 인한 사업 주체와 시공사 간 갈등이 애로사항으로 작용하고 있기 때문이다.

정부는 공급 부족에 대한 우려를 불식시키기 위해 다양한 정책을 마련하고 있다. 수도권 공급 부족을 완화하기 위해 향후 6년간 서울과 수도권에 42.7만 호 이상의 주택과 신규 택지를 공급하겠다고 발표하였다(2024년 8월).

이를 위해 서울과 인근 지역에 그린벨트 해제를 통한 8만 호 추가 공급과 3기 신도시의 조기 분양을 핵심 과제로 추진 중이다. 주택가격 재상승에 대한 불안감이 여전한 가운데 주택 공급이 지속될 것이라는 시그널이 필요하다는 점에서 정부의 공급 정책 발표는 의미가 있다.

다만, 공급 시기는 시장 상황에 따라 유연하게 대처할 필요가 있다. 물량 중심의 공급은 지양해야 할 것으로 판단되기 때문이다. 물량 위주의 공급은 미분양 아파트 증가로 이어져 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.

주택 경기가 좋지 않을 것으로 예상되는 상황에서 공급시장의 위축은 자연스러운 현상일 수 있다. 민간 공급이 여의치 않은 가운데 보다 세밀한 공급 정책이 필요한 시점이다.

2024년 하반기 주택시장의 주요 이슈는 주택가격 상승이었으나 이는 서울과 수도권 일부 지역에 국한된 이야기다. 비수도권은 하락폭이 다소 둔화되었으나 여전히 하락세가 지속되면서 수도권과는 다른 양상을 보였다. 수도권 주택 매매가격은 1.1% 상승한 반면 5개광역시와 기타지방은 각각 0.4%, 0.2% 하락하였다.

수도권은 전체 상승폭(1.1%)이 크지 않았지만 서울은 2.1%, 서울 아파트는 3.4% 상승하였다. 특히 KB선도아파트50지수는 8.9% 상승하면서 체감 경기 면에서 비수도권과 큰 격차를 보였다. 청약시장에서도 비수도권의 침체는 뚜렷하게 나타났다.

최근 신축 아파트에 대한 선호도가 높아졌음에도 불구하고 비수도권 청약경쟁률은 크게 낮았다. 2024년 충청권과 전북⁴을 제외한 대부분의 광역시·도 청약경쟁률은 5대 1 이하를 기록해 분양에 어려움을 겪고 있다.

주택시장 양극화 현상은 올해도 지속될 가능성이 높다. 공급물량 감소로 수도권 주택가격 하락 가능성은 제한적인 반면, 미분양 아파트가 여전히 많은 비수도권은 공급물량 감소에도 불구하고 주택 경기 침체가 지속될 것으로 예상된다.

돌이켜보면 비수도권은 수도권 대비 상승 국면이 길었다. 최근 주택 경기 상승세는 서울을 비롯한 수도권에서 주도하였으나 2010년 이후 주택가격 상승률은 비수도권이 더 높았다. 2010년부터 주택가격이 고점을 찍은 2021년까지 매매가격지수 상승률을 비교해 보면 수도권은 47.1% 상승한 데 비해 5개광역시는 76.5%로 크게 높았다.

2015년 이후 주택가격이 급등하면서 수도권이 시장 호황을 주도하였으나 높은 주택가격에 대한 매수자 부담은 비수도권이 더 높을 수 있다.

2024년 12월 기준 전국 미분양 아파트는 7만 173호다. 이 중 비수도권은 5만 3,176호로 전체 미분양 아파트의 76%에 달한다. 최근 3년간 아파트 분양물량에서 비수도권이 차지하는 비중이 44% 수준인 점을 감안하면 비수도권의 미분양물량이 수도권 대비 상당히 높음을 알 수 있다.

무엇보다 분양시장 상황이 좋지 않다. 최근 초기분양률⁵을 보면 수도권과 비수도권의 온도 차가 뚜렷하게 나타난다. 주택 경기가 둔화되기 시작한 2022년 이후 5개광역시와 기타지방의 평균 초기 분양률은 각각 63.3%, 48.4%로 84.3%를 기록한 수도권에 비해 상당히 낮은 편이다. 특히 기타지방의 경우 50%에도 미치지 못해 아파트 분양에 상당한 어려움을 겪고 있음을 알 수 있다.

다만, 미분양이 대부분 중소형 평형이라는 점은 향후 미분양 해소에 도움이 될 수 있다. 경기 침체기에는 큰 평형일수록 판매가 어렵다는 점을 감안하면 대형 평형 미분양 아파트 비중이 높다면 부담이 클 수밖에 없기 때문이다.

2024년 말 기준 전용면적 85㎡ 이상 미분양 아파트 비중은 수도권 11.3%, 5개광역시 15.2%, 기타지방 16.3%로 나타났다. 비수도권이 수도권 대비 높기는 하지만 여전히 20% 미만으로 과거 금융위기(최대 65%) 대비 낮은 상황이다.

비수도권의 주택시장 침체는 건설사 부실에 대한 우려와도 맞물려 있다. 상대적으로 규모가 큰 수도권 사업장의 부실이 건설사에 미치는 영향이 큰 것이 사실이다. 비수도권의 경우 중소형 건설사의 공급이 많아 주택 경기 위축에 취약할 수밖에 없다.

이에 정부는 지난 2월 19일 민생경제점검회의를 갖고 비수도권 준공후 미분양 아파트 매입, 디딤돌 대출 우대 금리 신설, 비수도권 주택담보대출 취급 금융기관에 대한 인센티브 부여 등 부동산시장 회복 지원 방안을 발표하였다.

아직까지 미분양 아파트 적체가 과거 대비 심각한 상황은 아니지만, 비수도권의 경우 주택 경기 침체와 미분양 아파트 증가세가 지속된다면 추가적인 정책 지원이 이루어질 가능성도 높다.

그럼에도 불구하고 비수도권 주택시장은 올해도 수도권 대비 전반적으로 어려운 상황이 지속될 가능성이 높다. 지역별로 편차가 있겠지만, 전체적으로 우려되는 대목이 많기 때문이다. 앞서 언급한 바와 같이, 과거 대비 높은 가격, 미분양 아파트 증가, 분양 수요 감소 등은 비수도권 주택시장에 부담으로 작용할 것으로 보인다.

금리는 주택시장에 영향을 미치는 핵심 변수 중 하나다. 금리가 하락하면 대출 이자 부담이 줄고 구매력이 높아져 매수 수요가 증가한다. 금리가 떨어지면 시장 유동성 확대와 부동산 투자 수요 증가로 이어져 주택시장에 호재로 작용한다.

2019년 하반기 기준금리 인하가 시작되면서 하락세를 보이던 주택가격이 상승 전환하였으며, 기준금리가 0.5%대에 머물던 2020년 5월에서 2021년 7월까지 15개월간 주택가격은 전국이 16.0%, 수도권이 20.1% 상승하였다.

매수 수요가 회복되면서 주택 매매 거래량은 2019년 81만 호에서 2020년 128만 호, 2021년 102만 호로 증가하였다. 반면 2021년 8월 이후 기준금리가 상승세로 돌아서면서 주택 매매가격은 2022년 1.8%, 2023년 4.6% 하락하였고 매매 거래량은 연간 50만 호 수준으로 급감하였다.

2024년에는 기준금리 인하에 대한 기대감이 높아지면서 주택가격 상승 요인으로 작용하였다. 기준금리 인하 가능성이 선반영되면서 주택담보대출 금리는 2023년 10월 4.56%에서 2024년 7월 3.50%로 낮아졌으며, 같은 기간 수도권 주택구매력지수⁶는 88.4에서 102.4로 높아졌다. 시장에 대한 긍정적 기대가 확산되면서 2024년 상반기 하락세를 보이던 주택 매매가격은 하반기 들어 수도권을 중심으로 회복세가 나타났다.

한국은행은 2024년 10월과 11월 두 차례에 걸쳐 기준금리를 각각 0.25%p 인하하였으며 「2025년 통화 신용 정책 운영 방향」을 발표하며 추가 인하 계획을 밝혔다.

내수가 부진하고 2025년 경제성장률이 잠재성장률 2.0%를 하회할 가능성이 높아지면서 경기 하방 리스크 대응을 위해 기준금리 인하의 필요성이 높아졌기 때문이다. 기준금리 인하는 시차를 두고 대출금리 하락으로 이어져 시장에 대한 긍정적 기대를 높이는 요인이 될 것으로 전망된다.

주택 수요는 금리뿐만 아니라 대출 규제에도 영향을 받는다. 기준금리 인하가 시작되었음에도 최근 주택시장 회복세가 둔화되고 있는 것은 정부의 대출 규제 강화 영향이 크다. 정부는 수도권 주택시장 회복으로 가계부채가 빠르게 증가하자 지난해 9월 스트레스 DSR⁷ 2단계를 시행하였으며, 은행권도 주택담보대출에 대한 관리를 강화하였다.

이후 전국 주택 매매가격 변동률은 3분기 0.3%에서 4분기 0.03%로 축소되었으며, 같은 기간 수도권 매매가격 상승률은 0.8%에서 0.3%로 둔화되었다. 올해 1월에는 수도권 주택가격이 전월 대비 0.1% 하락하며 지난해 7월 이후 7개월 만에 하락 전환하였다.

정부의 가계부채 관리 강화 조치의 배경에는 가계부채 문제가 국가 경제와 금융 시스템 전반에 위험을 초래할 수 있다는 우려가 자리 잡고 있다. 한국 GDP 대비 가계부채 비율은 2023년 기준 93.6%⁸로 국제금융협회에서 발표한 글로벌 평균 61.5%를 크게 상회하며 미국(72.8%), 일본(64.1%), 영국(78.5%), 싱가폴(47.3%) 등 주요국과의 차이도 크다.

이에 정부는 가계부채 관리에 정책의 우선순위를 두고 다양한 조치를 시행하였다. 정부의 거시건전성 정책, 금융기관의 가계부채 관리, 그간의 통화 정책긴축 기조 등으로 GDP 대비 가계부채 비율은 2024년 3분기 90.8%로 하락하였다.

다양한 정책이 시행되면서 가계부채가 안정적으로 관리되고 있지만 불안 요인이 여전히 높아 정부의 가계부채 관리 강화 기조는 당분간 지속될 것으로 예상된다. 정부 입장에서는 가계부채가 기준금리 인하 결정에 부담 요인이 되지 않도록 관리할 필요가 있다.

경제성장률 둔화가 예상되는 상황에서 가계부채 증가율을 명목GDP 성장률 이내로 관리하겠다는 목표⁹를 달성하기 위해 보수적으로 정책을 운영할 가능성도 크다. 정부 정책은 가계부채에서 가장 큰 비중을 차지하는 주택담보대출 관리에 집중될 가능성이 높으며, 이는 주택시장에 하방 요인으로 작용할 것으로 예상된다.

지난해 주택시장에는 금리 인하에 대한 기대감과 가계부채 관리를 위한 일련의 조치들이 중요한 변수로 작용하였으며 이는 2025년에도 별반 다르지 않을 것으로 보인다. 기준금리는 추가 인하 가능성이 높지만 인하폭이 크지 않을 것으로 예상됨에 따라 주택시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보인다.

원·달러 환율 상승 등으로 물가 상승 압력이 높아지고, 금리 인하에 따른 가계대출 증가가 거시건전성에 부정적 영향을 미칠 가능성도 있어 금리 인하 여력이 크지 않기 때문이다. 한국은행은 기준금리 인하를 올해 통화 정책 방향으로 제시하면서도 물가와 성장 흐름, 금융 안정성 변화 등을 면밀히 점검하며 신중하게 결정하겠다는 입장을 밝히고 있다.

기준금리 인하에 대한 기대감으로 주택담보대출 금리가 이미 2024년 7월(3.50%) 단기 고점(2023년 10월 4.56%) 대비 1.06%p 하락하여 기준금리 추가 인하에 따른 대출금리 하락폭이 예상보다 크지 않을 수도 있다.

반면 스트레스 DSR 3단계 시행 등 가계부채 관리 정책은 매수 수요를 위축시키는 직접적인 요인이 될 수 있다. 정부는 2025년 7월, 스트레스 DSR 적용 범위와 스트레스 금리 적용 비율을 확대하는 3단계 조치를 시행할 예정이다.

이 조치가 시행되면 소득 1억 원인 차주의 대출 한도는 스트레스 DSR 적용 전 대비 최대 1억 원, 2단계 적용 시 대비 최대 4천만 원이 감소할 것으로 예상된다. 주택 경기 회복으로 가계부채가 다시 증가할 경우 DSR 적용 범위¹⁰ 확대 등 추가 조치가 나올 가능성도 있다.

2025년 주택시장에서 기준금리 인하가 호재로 작용할 것임은 분명하지만 가계부채 관리 정책이 금리 인하 효과를 상쇄하는 요인이 될 가능성이 크다. 주택시장 침체가 심각하면 관련 규제를 완화할 수 있지만 현재로서는 가계부채 관리에 정책 우선순위를 둘 가능성이 높다.

최근 스트레스 DSR 3단계 적용 범위와 비율 조정에 대한 언급¹¹이 있었는데, 이는 비수도권 시장 회복을 지원하는 수준에서 제한적으로 적용될 가능성이 크다. 따라서 단기적으로 금리 인하보다는 대출 규제가 시장에 미치는 영향이 더 클 것으로 전망된다.

연립·다세대주택의 ㎡당 평균 매매가격 및 전세가격은 각각 아파트의 62.8%(수도권 51.3%)와 70.1%(수도권 61.0%) 수준으로 주택을 매수하거나 임대할 때 비용 부담이 상대적으로 적다. 연립·다세대주택에 거주하는 가구는 아파트에 비해 자산이 적고 소득이 낮은 특성을 보인다.

2023년 가계금융복지조사 결과에 따르면 연립·다세대주택 거주 가구의 연평균 소득은 아파트 거주 가구의 60.7%, 순자산은 38.6% 수준으로 나타났다. 거주 가구 특성에도 차이를 보여 연립·다세대주택 거주 가구는 임차가구(49.2%), 소득 4분위 이하 저소득층(50.6%), 1인가구(35.1%), 35세 이하 청년가구(12.2%) 비율이 아파트에 비해 높았다.

이처럼 연립·다세대주택은 상대적으로 저렴한 가격과 임대료로 시장에서 주거비 부담 여력이 낮은 가구들의 주거 수요를 수용하는 데 중요한 역할을 하고 있다.

연립·다세대주택은 서민의 중요한 주거 선택지 중 하나로 존재해 왔지만 전세사기 사건 이후 보증금 미 반환에 대한 불안 심리가 커지면서 임차인의 비아파트 기피 현상이 심화되었다. 국토교통부에 따르면 2024년까지 발생한 전세사기 피해 중 32.7%가 연립·다세대주택에서 발생하였으며 단독·다가구주택(18.7%)과 오피스텔(20.8%)을 포함하면 전체 피해의 72.2%가 비아파트에 집중되었다.

언론 보도 등을 통해 ‘빌라왕 사건’과 같은 피해 사례가 알려지면서 ‘비아파트는 위험하다’는 인식이 확산되었으며, 상대적으로 보증금 미 반환 위험이 큰 전세 주택을 중심으로 임대 수요가 크게 위축되었다. 실제 2022년 월평균 5.1만 호 수준이던 비아파트 전세 거래량은 2023년 3.9만 호, 2024년 3.5만 호 수준으로 2022년 대비 각각 22.8%와 31.3%가 감소하였다.

전세사기 사건과 보증금 미 반환 불안 여파는 비아파트 매매 거래와 공급에도 큰 영향을 미쳤다. 연립·다세대주택에 대한 부정적 인식 확대와 갭투자 방식의 위험성 부각, 정부 규제 강화 등으로 매수 수요가 위축되면서 비아파트 거래가 급감하였다.

2021년 월평균 1.8만 호 수준이던 연립·다세대주택 매매 거래량은 2022년 전년 대비 41.0% 감소한 1.1만 호를 기록하였으며, 2023년(0.7만 호)과 2024년(0.8만 호)에는 1만 호를 하회하는 수준까지 떨어졌다. 지역별로는 수도권 매매 거래량이 전년 대비 2022년 43.8%, 2023년 35.7% 감소해 비수도권(2022년 -32.3%, 2023년 -29.6%)보다 감소폭이 컸다.

매수 수요 위축에 공사비 상승 등의 영향이 가중되면서 비아파트 공급도 크게 감소하였다. 연립·다세대주택 착공 물량은 2021년 5.7만 호에서 2024년 1.0만 호로, 같은 기간 준공 물량은 5.4만 호에서 1.8만 호로 감소하였다.

지역별로는 수도권이 비수도권보다 더 심각한 상황으로 2024년 수도권 공급은 과거 5년(2017~2021년) 평균 대비 착공 물량 13.9%(비수도권 17.2%), 준공 물량 21.7%(비수도권 36.8%)에 그쳤다.

2023년 기준 연립·다세대주택 재고물량은 284만 호로 전체 주택 재고에서 차지하는 비중(14.5%)은 크지 않다. 연립·다세대주택은 아파트 대비 상대적으로 저렴한 가격과 임대료, 짧은 공급 기간 등의 장점을 가지고 있으며 서민 주거 안정에 기여하는 바가 크다. 전세사기 사건 이후 시장의 신뢰가 낮아지고 거래와 공급이 크게 위축되면서 시장에 미칠 부정적 영향에 대한 우려가 높아진 것도 이 때문이다.

정부 역시 이 문제를 인식하고 다양한 대응 방안을 제시하고 있다. 임대차 정보 투명화, 전세사기에 대한 처벌 강화 등 재발 방지 대책과 피해자 지원은 시장의 불안 요소를 해소하고 신뢰를 회복하는 데 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다. 지난해 8월 「국민 주거 안정을 위한 주택 공급 확대 방안」을 발표하여 비아파트 공급 정상화에 대한 정책 의지를 표명한 것도 시장 회복 가능성을 높이는 요인이 될 수 있다.

월세 수요 증가와 월세가격 상승으로 투자 수요도 일부 회복될 것으로 예상된다. 보증금 미 반환 우려와 높은 전세가격에 따른 부담으로 월세 수요가 증가하는 가운데 역전세 부담을 줄이고 안정적인 월세 수익을 확보하고자 하는 임대인이 늘어나면서 전체 임대차 거래에서 월세 거래가 차지하는 비중이 꾸준히 증가하고 있다.

특히 연립·다세대주택을 포함한 비아파트 거래 중 월세 비중은 2024년 69.7%로 과거 5년 평균 52.6%를 크게 상회한다. 수도권을 중심으로 2024년 9월 이후 월세가격 상승세가 지속되며 임대수익률이 개선되고 있는 점도 투자 수요 회복 요인이 될 것으로 보인다.

시장 정상화에 대한 긍정적 기대에도 불구하고 불안 요인 역시 상존한다. 먼저 최근 수도권 주택 매매가격이 하락 전환하는 등 시장 침체에 대한 우려가 높은 상황은 부정적 요인이 될 수 있다.

다음으로 전세보증금반환보증 대위변제액 급증으로 보증 가입 조건이 강화된 점도 시장 정상화의 걸림돌이다. 끝으로 정부 정책의 불확실성이 높고 수요가 부진하여 정책 효과가 제한적일 것이라는 점도 우려스러운 부분이다. 따라서 연립·다세대주택 시장은 점진적인 회복이 기대되지만 단기적으로 시장 위축이 지속될 가능성이 높다.

현 정부 출범 당시부터 주요 과제로 등장한 1기 신도시를 포함한 노후계획도시 정비사업은 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」(이하 「노후계획도시 특별법」)이 2023년 말 국회를 통과한 이후 2024년 들어 빠르게 사업 추진을 위한 기틀을 갖추어 나갔다.

「노후계획도시 특별법」 시행령 제정안이 2024년 1월 입법 예고를 거쳐 4월에 시행되었으며, 사업 추진에 필요한 세부적인 내용을 담은 「노후계획도시 정비 기본 방침(안)」이 8월 공개되었다.

「노후계획도시 정비 기본 방침」에서는 노후계획도시를 ①주택 공급 등의 목적으로 관련 법령에 따라 계획적으로 조성된 지역 ②면적이 100만 ㎡ 이상인 지역 ③조성 후 20년 이상 경과한 지역으로 정의하였다.

또한 특례 적용 내용(안전진단 면제 및 완화, 용도지역 변경, 용적률 상향 등)과 이에 따른 공공 기여(공공주택 공급, 자족용지, 공공 및 기반시설 등), 이주 대책(이주 수요 관리, 이주 주택 공급, 이주 자금 지원 등)까지 전체적인 사업 진행에 필요한 기본 사항을 공개하였다. 이러한 내용은 국토교통부의 「노후계획도시 정비 기본 방침」과 함께 지방자치단체별로 수립하는 「노후계획도시 정비 기본 계획」을 통해 최종 확정된다.

사업 추진에 있어서는 정부 위원뿐만 아니라 민간 위원까지 참여하여 기본적인 사업 내용을 진행하고 국가 지원 사항을 상정하는 ‘노후계획도시 정비 특별위원회’와, 정비사업의 전 과정에 걸쳐 사업을 시행하고 운영·관리하는 ‘노후계획도시 정비 지원기구’를 구성하여 전체적인 완성도를 높이고자 하였다. 1기 신도시 중 일부 지역을 선도지구로 선정하고 신속하게 정비를 추진하여 모범 사례를 만들기 위한 계획도 발표되었다.

2024년은 5월부터 시작된 국토교통부의 기본 방침 마련과 1기 신도시 지자체별 기본 계획 수립 및 선도지구 선정이 마무리되면서 노후계획도시 정비사업 추진을 위한 기틀이 마련되었다.

노후계획도시 정비사업 추진 과정에서 2024년 가장 이슈가 된 것은 선도지구 선정이었다. 2024년 5월 선도지구 선정 계획부터 9월 접수, 11월 선정까지 모든 과정에 시장의 이목이 집중되었다.

무엇보다 시장의 관심은 선도지구의 빠른 사업 추진에 있었다. 국토교통부는 선도지구로 선정된 지역이 2027년 착공하여 2030년 입주할 수 있도록 모든 과정에서 정부가 밀착 관리하고 추가적인 지원 사항을 적극 발굴할 것이라고 강조하였다.

이에 따라 1기 신도시 주요 단지를 중심으로 선도지구에 선정되기 위한 치열한 경쟁이 시작되었다. 특히 선도지구 선정에서 가장 높은 배점(분당·일산·평촌·산본 60점, 중동 70점)이 부여된 주민 동의율을 달성하기 위해 공모가 시작된 6월 말부터 접수 마감 기한인 9월 말까지 약 3개월간 다소 과열된 모습을 보이기도 하였다.

그 결과 선도지구 선정 공모에 1기 신도시 전체적으로 총 99개 구역이 참여하였다. 공모에 참여한 세대수는 15.3만 호로 선정 한도인 2.6만 호의 약 6배, 최대 선정 한도(3.9만 호)의 4배에 달하였다.

1기 신도시 중 가장 많은 선도지구가 배정되고 동의율 달성 과정에서도 가장 분위기가 과열된 분당 지역은 선정 한도(8천 호)의 7배가 넘는 세대가 공모에 참여하였으며, 공모 접수 단지의 평균 동의율도 90.7%로 가장 높았다.

지자체별로 평가한 후 국토교통부 협의를 거쳐 11월 말 1기 신도시 선도지구가 최종 선정되었다. 총 13개 구역 약 3.6만 호로 기준 물량을 크게 상회하였으며 최대 선정 한도에 근접하였다. 이후 선도지구 선정 단지는 호가가 상승하고 매매 문의가 증가한 반면, 미 선정 단지는 불확실성이 커지며 호가가 하락하는 등 상반된 모습을 보였다.

노후계획도시 정비를 위한 선도지구 재건축 사업도 큰 틀에서 보면 주택 정비사업이다. 현 정부는 출범 이후 주택 관련 규제를 지속적으로 완화해 왔으며, 지난 8월에는 사업 추진 속도 향상을 위한 절차 간소화, 공공의 업무 지원, 세제 및 금융 지원, 재건축 부담금 폐지 등의 내용을 담은 주택 공급 확대 방안을 발표하면서 정비사업 활성화에 대한 기대감을 높였다.

게다가 선도지구로 선정된 단지들은 기본적으로 건축 규제 완화를 통한 용적률 상향(평균 용적률 증가폭 약 131%p)으로 사업성을 높여준다는 점이 사업 추진에 긍정적인 요인으로 작용하고 있다.

다만, 용적률 상향에도 불구하고 사업성 문제는 여전히 존재할 것으로 예상된다. 증가한 용적률의 일정 부분은 조례로 정한 비율에 따라 공공 기여로 산출된다. 또한 최근에도 지속되고 있는 건설 자재비나 인건비 상승에 따른 공사비 급등 문제로 용적률 증가에도 사업성 개선은 제한적일 수 있기 때문이다.

사업성 문제가 개별 가구의 추가 분담금 인상으로 이어져 사업 추진 속도가 지연될 가능성도 높다. 선도지구로 선정된 단지들 대부분은 높은 동의율을 기록하였으나, 이는 추가 분담금이 확정되지 않은 상황에서 기대 심리가 반영된 결과다. 향후 분담금 관련 갈등이 발생할 경우 사업 진행 과정에서 혼란이 불가피할 것으로 예상된다.

대규모 이주 수요 발생에 따른 문제도 예상되는 상황에서 현재 제시되고 있는 이주 대책(이주 단지 조성, 순환용 주택 공급, 이주금융 지원 등)의 실효성에 대한 우려도 존재한다. 1기 신도시 선도지구 재건축 사업은 향후 전국적인 노후계획도시 정비사업(최대 108개 지역)의 중요한 이정표가 될 것이다. 사업 추진 과정에서 크고 작은 문제가 발생할 가능성이 높아 2025년은 그동안 수립한 계획을 바탕으로 얼마나 원활하게 사업이 진행되는지가 중요할 수 있다.

서울 아파트 매매가격은 2024년 6월부터 상승하였으나 주요 자치구는 이미 4월부터 상승세가 시작되었다. 4월 한강 이북의 마포·용산·성동구와 한강 이남의 강남구를 시작으로 인근 서대문·서초·송파·영등포구 등으로 상승세가 이어졌다. 6월 이후 상승세의 확산 속도가 빨라졌으며, 10월 금천구를 마지막으로 서울 25개 자치구의 아파트 매매가격이 모두 상승세를 기록하였다.

대체로 상승세가 빨리 시작된 지역이 누적 상승률도 높았으며, 주거 선호도가 높은 지역(한강 이북은 마포·성동, 한강 이남은 강남·서초·송파)이 다소 높은 상승률을 기록하였다. 6월 이후 뒤늦게 상승 대열에 합류한 지역 중에서도 광진·중구·강동·양천구는 단기간 매수세가 빠르게 증가하면서 높은 상승률을 기록하였으나 그 외 대부분 지역은 상승폭이 크지 않았다. 특히 상승세가 가장 늦게 시작된 노원·도봉·강북·금천구는 여전히 2024년 1분기 대비 매매가격이 낮았다.

서울 아파트 매매가격은 지난해 상승세에도 불구하고 대부분의 지역이 여전히 전 고점을 회복하지 못하고 있다. 강남·용산구 아파트 매매가격지수는 전 고점을 돌파하였고, 서초·송파구(전 고점 대비 -1%이내)도 전 고점을 거의 회복하였다. 그러나 2024년 12월 기준 서울 25개 자치구 중 10개 지역은 여전히 전 고점 대비 10% 이상 낮은 수준이며 노원·도봉구는 전 고점 대비 각각 17.2%, 19.0% 낮다.

2024년 9월 이후 정부의 스트레스 DSR 2단계 시행과 은행권의 대출 제한 조치 등 가계대출 관리 강화로 매매가격 상승세가 빠르게 둔화되었다. 9월에는 서울 25개 자치구 중 14개 지역에서 상승세가 둔화되었으며, 10월에는 매매가격이 상승 전환된 금천구를 제외한 모든 지역에서 상승폭이 축소되었다. 12월 들어서도 16개 자치구에서 매매가격 상승폭이 둔화되었고, 일부 지역은 매매가격이 하락하였다.

다만, 지난해부터 아파트 분양물량이 급감하면서 정부의 주택 공급 정책이 확대되기까지 수급 불균형이 발생할 우려가 있고, 10월(3.50%→3.25%)과 11월(3.25%→3.00%)에 이어 올해 2월(3.00%→2.75%) 기준 금리가 인하되면서 주택가격 상승에 대한 기대감은 여전히 존재한다.

특히 전국에서 주택 보급률(93.7%, 2022년 기준)과 자가 보유율(44.1%, 2022년 기준)이 가장 낮은 서울은 풍부한 매수 대기 수요로 인해 상승 압력이 높기 때문에 매매가격이 급격하게 하락 전환하기는 어려울 것으로 예상된다.

과거에는 서울 전 지역에서 매매시장이 과열되면 수도권과 비수도권으로 매매가격 상승세가 확산되면서 전국적인 주택시장 호황을 맞았다. 그러나 최근에는 서울 내에서도 주요 지역만 높은 상승률을 기록하고 전 고점을 회복하면서 과거와는 다른 양상을 보이고 있다.

2025년에는 매매가격 상승 요인(공급 감소, 금리 인하, 가격 상승 기대감 확대 등)과 하락 요인(가계부채 관리 강화, 주택가격 부담 지속, 경제 상황 악화 등)이 첨예하게 대립하고 있다.

여전히 서울 아파트가 주택시장 전반에 미치는 영향이 큰 상황에서 서울 전체적으로는 제한적인 매매가격 상승이 예상된다. 다만 토지거래 허가구역 해제, 지역 개발사업 가시화 등으로 국지적인 시장 과열에 대한 우려는 지속될 것으로 보인다.

주택 전세가격은 2022년 8월부터 2023년 8월까지 약 1년간 하락하였으며, 2023년 9월 상승세로 전환된 이후 최근까지 1년 이상 상승세가 지속되고 있다. 2024년 주택 매매가격은 0.2% 하락한 반면, 전세가격은 연초부터 상승세가 지속되면서 1.4% 상승하였다. 특히 수도권을 중심으로 높은 상승세(2.9%)를 보였으며, 서울은 3.4% 상승하면서 가장 높은 상승률을 기록하였다.

주택 유형별로 보면 아파트는 2.2% 상승한 데 반해 비아파트는 0.4% 하락하면서 상반된 모습을 보였다. 이는 전세사기 우려로 비아파트 기피 현상이 나타나면서 보증금 미 반환 위험이 낮고 거주 환경 만족도가 높은 아파트로 전세 수요가 집중된 결과로 볼 수 있다. 특히 수도권에서 아파트 선호 현상이 심화되면서 서울(6.6%)뿐만 아니라 경기(3.8%)와 인천(5.6%)에서도 아파트 전세가격이 높은 상승률을 기록하였다.

주택은 일반적인 재화와는 달리 주거 공간뿐 아니라 투자 용도로도 사용되며, 구입과 임차 수요 변화에 따라 매매 거래와 전월세 거래는 일정 부분 음의 상관관계¹²를 보인다.

주택 매매 거래는 2022년 역대 최저치를 기록한 이후 정부 규제 완화 등으로 증가세가 지속되고 있지만, 여전히 과거 평균과 비교해서는 크게 낮은 수준이다. 2024년 전국 주택 매매 거래량은 직전 5년(2019~2023년) 평균의 77.2%에 머물렀으며 상대적으로 매매 거래가 대폭 증가한 서울도 직전 5년 평균의 84.0%에 불과하였다.

반면 전월세 수요가 증가하면서 전월세 거래량은 직전 5년 평균을 상회하였다. 2024년 전국 주택 전월세 거래량은 266.2만 호로 직전 5년(2019~2023년) 평균 대비 10.5% 많았다. 지역별로는 수도권과 비수도권이 각각 직전 5년 평균 대비 9.3%, 13.0% 많았다.

전월세 수요 증가에도 불구하고 주택 공급은 수도권을 중심으로 부진한 모습을 보였다. 2024년 전국 주택 준공물량은 45.0만 호로 2023년 대비 3.2% 증가해 직전 5년 평균(45.4만 호)과 비슷한 수준이었다.

그러나 지역별로 보면 수도권은 2023년 대비 12.6% 감소해 직전 5년 평균의 83.2%에 그쳤다. 특히 서울은 직전 5년 평균의 68.1%로 부진한 모습을 보여 공급 부족에 따른 수급 불균형이 전세가격 상승에 주요 원인으로 작용하였다.

2025년 전세시장은 선호도가 높은 아파트를 중심으로 가격 상승세가 지속되면서 임차인의 부담이 커질 것으로 예상된다. 수요 측면에서는 매매시장 부진에 따른 관망세가 확대되며 전월세 수요가 다시 증가할 가능성이 있다. 증가세를 보이던 매매 거래는 정부의 가계부채 관리 강화로 2024년 7월을 기점으로 급감하고 있다.

2024년 9월 서울의 주택 매매 거래량은 2021년 8월 이후 약 3년 만에 1만 호를 하회하였으며, 11월 이후 6천 호 수준을 회복하였다. 한편 보증금 미 반환 위험에 따른 비아파트 기피 현상과 신축 아파트 선호 현상이 지속되면서 아파트 수요 집중은 여전할 것으로 보인다.

공급 측면에서는 당분간 공급 부족 문제가 지속될 것으로 보인다. 향후 주택 공급 상황을 가늠할 수 있는 착공물량이 과거 평균 수준을 하회하고 정부의 주택 공급 확대 정책도 단기간에 성과를 내기는 어렵기 때문이다. 정국 불안으로 정부의 주택 공급 정책 추진의 불확실성이 높아진 것도 수급 여건 개선을 가로막는 요인이다.

비아파트는 여전히 보증금 미 반환에 대한 불안이 지속되면서 월세 비중이 크게 증가(직전 5년 평균 대비 아파트는 4~5%p 증가, 비아파트는 16~17%p 증가)한 점에 주목할 필요가 있다.

2024년 수도권 비아파트 전체 전월세 거래 중 월세가 차지하는 비중은 66.7%까지 증가하였으며 비수도권은 80%에 근접하였다. 비아파트는 아파트와 달리 전세가격 상승에 따른 불안감이 상대적으로 낮으나 월세 전환이 늘면서 주거비 부담은 커질 것으로 예상된다.