2024년 주택시장 점검과 2025년 전망

주택시장은 2022년 하반기 이후 상승과 하락을 반복하고 있다. 2013년부터 2021년까지 9년간 상승세가 지속되었으나 2022년 들어 하락세로 전환되었다. 주택 경기가 하락세로 접어들자 주택가격의 급락을 우려하는 시각도 많았으나 시장은 부침을 거듭하며 하향 조정되었다. 특히 2024년에는 하락-상승-하락으로 이어지며 주택시장의 방향성에 대한 혼란이 가중되었다.

주택 매매가격은 2023년 전국적으로 4.6% 하락한 데 이어 2024년에도 연간 기준으로는 0.2% 떨어졌으나 그렇다고 일 년 내내 하락세가 지속된 것은 아니었다. 연초 하락세를 이어가던 주택 매매가격은 2분기 이후 서울과 수도권 일부 지역을 중심으로 가파르게 상승하였으며, 9월 이후에는 정부의 가계 부채 관리 강화로 상승세가 둔화되며 연간 변동률은 하락 마감하였다.

지역별로는 서울(2.0%), 경기(0.3%), 충북(0.1%)이 상승하였으며 그 외 대부분의 지역은 하락하였다. 5개광역시는 1.6% 하락하였으며, 특히 대구와 부산의 하락폭이 컸으나 2023년과 비교해 하락폭은 절반 이상 줄었다.

전반적으로 가격 하락세가 지속되었지만 2024년 하반기 주택 경기의 일시적 반등은 향후 주택시장 전망을 어렵게 하였다. 시장 여건에 따라 언제든 주택가격이 재상승할 수 있음을 보여주었기 때문이다.

2024년 하반기 전국 주택 매매가격 상승률은 0.3%로 그리 크지 않았지만 서울 아파트는 3.4% 상승하였으며, 시가총액 상위 50개 단지를 대상으로 산출한 KB선도아파트50지수¹는 9.8% 상승하였다. 수요가 높은 단지로 구성된 KB선도아파트50지수의 상승은 시장의 체감적인 가격 상승폭에 미치는 영향이 적지 않았다.

2024년 주택 매매 거래량은 64.2만 호로 전년 대비 15.8% 증가하였다. 2023년과 비교해 거래량이 다소 회복되었지만 직전 10년(2012~2021년) 평균의 66.0% 수준에 불과하였다. 이는 비수도권 거래가 여전히 부진한 데다 실수요 중심으로 거래가 이루어지면서 투자 수요가 크게 증가하지 않았기 때문으로 풀이된다. 2024년 주택 매매 거래 중 관할 시도 외 거래 건수는 20% 내외로 주택가격 상승기인 2022년 30%를 상회한 것과 비교해 여전히 낮았다.

2024년 주택 전세가격은 전년 대비 1.4% 상승하였다. 매매가격에 시장의 관심이 쏠리면서 크게 주목받지 못하였으나 2023년 8월 이후 지속적으로 상승하였다. 지역별 양극화도 뚜렷하게 나타나 수도권은 2.9% 상승한 반면 5개광역시는 0.2% 하락하였으며 기타지방은 0.03% 상승하는데 그쳤다.

주택 유형별로 보면 2024년 아파트는 2.2% 상승한 반면 연립은 0.4% 하락하였다. 아파트 전세가격 상승에는 2023년 큰 폭의 하락에 대한 반등, 아파트 선호 현상 등이 작용한 것으로 풀이된다. 특히 수도권과 서울은 각각 4.8%, 6.6% 상승해 가격이 하락한 타 지역(5개광역시 -0.5%, 기타지방 -0.1%)과 대비되는 모습을 보였다.

2025년 주택 매매가격은 다소 안정될 수 있으나 전세가격은 상승세가 지속될 가능성이 크다. 매매시장 불확실성이 확대되며 매매 대기 수요가 증가할 가능성이 큰 데다 올해 입주물량(27.2만 호)이 지난해(36.1만 호) 대비 약 9만 호 감소할 것으로 예상되기 때문이다. 다만, 주택 경기가 전반적으로 침체되어 상승폭은 크지 않을 전망이다.

2024년 주택시장을 지배한 주요 키워드는 공급 부족이었으며, 올해도 크게 다르지 않을 것으로 보인다. 신축 아파트 선호 현상과 맞물리면서 공급 이슈는 더욱 확대되고 있다. 2010년 초반 시작된 신축 아파트 선호 현상은 최근 ‘얼죽신(얼어죽어도 신축 아파트)’이라는 신조어까지 탄생하면서 점점 강해지고 있다. 아파트 평면 구조뿐 아니라 커뮤니티 시설의 수준이 향상되면서 수요자의 주거 편의성에 대한 니즈도 갈수록 커지고 다양해져 간다.

수요자의 주택 고급화 니즈는 공사비 상승으로 인해 수익성이 낮아진 건설업의 상황과 맞물려 분양가 상승으로 이어지고 있다. 건설사 입장에서는 미분양을 감내하더라도 분양가를 최대한 높여 분양하는 것이 유리하다.

신축 아파트 분양가는 최근 몇 년 동안 지속적으로 상승해 왔으며, 2024년 들어 상승세가 더욱 가팔라졌다. 수도권은 2022년 3.3제곱미터(㎡)당 2천만 원을 넘어서기 시작하였으며 2024년에는 2,700만 원에 육박하였다. 공사비 상승, 주택 경기 회복, 수요자의 주택 고급화 니즈 확대 등과 맞물려 분양가 상승폭이 확대된 것이다.

분양가 상승과 함께 미분양 아파트는 지속적으로 증가할 것으로 보인다. 미분양 아파트는 2024년 말 기준 7만 173호로 전년 말 대비 7,684호 증가하였다. 16만 6,641호로 역대 최고치를 기록한 2009년과 비교하면 아직 높은 수준은 아니다.

그러나 주택 경기 침체기에는 축소 신고될 가능성이 높다는 점을 감안하면 실제 미분양물량은 이보다 더 많을 수 있다. 2009년 당시에는 미분양 아파트에 대한 혜택²을 받기 위해 건설사의 신고율이 높았다. 최근에는 악성 미분양으로 평가되는 준공후 미분양이 가파르게 증가하고 있어, 과거 대비 미분양물량이 적다는 것만으로 분양시장이 양호하다고 평가할 수는 없다.

지난해 정부 주택 정책의 화두는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크와 가계부채 완화였다. 모두 금융과 연관된 이슈다. 2023년 말 태영건설의 워크아웃으로 시작된 부동산 PF 리스크는 2024년 초 주택시장의 주된 이슈로 부각되기 시작하였다. 정부는 연초부터 부실 사업장 정리 절차에 들어갔으며, 11월에는 「부동산 PF 제도 개선 방안」을 발표하였다.

이 방안에는 부동산 PF 구조의 고질적인 문제를 개선하기 위해 리츠를 활용한 토지주 현물출자 유도, 금융기관의 자기자본 위험 가중치와 충당금 차등화, 인센티브 부여를 통한 부동산 PF 개발 사업의 자기자본 확충 유도 등이 담겼다. 부동산 PF 문제는 정부의 발 빠른 대응으로 비교적 안정적으로 관리되고 있으나 건설업 여건이 좋지 않아 리스크 확대 가능성은 여전히 존재한다.

공사비 증가로 인한 건설사 부담이 여전한 데다 주택 경기 침체로 수익성 확보에 어려움을 겪고 있기 때문이다. 국내 상위 30위권 건설사 중 재무제표 확인이 가능한 23개사의 부채비율을 보면 2024년 9월 말 기준 200%가 넘는 기업이 10개사에 달한다. 올해 역시 건설사 부실 위험 억제를 위한 정책 추진이 중요한 과제가 될 것으로 보인다.

2024년 하반기 주택시장이 회복되면서 공급 이슈가 크게 부각되었다. 정부는 도심 선호 지역 주택공급 확대를 위한 재건축·재개발 활성화, 그린벨트 해제 방안을 발표하는 등 공급 부족에 대한 우려를 불식시키기 위해 노력하였다.

2024년 1월 「주택 공급 확대 및 건설 경기 보완 방안」에 이어 8월 「국민 주거 안정을 위한 주택 공급 확대 방안」을 발표하는 등 시장의 불안 심리를 해소하기 위해 지속적으로 공급 신호를 보냈다. 그러나 정부의 공급 대책이 시장에서 단기간에 효과를 거두기는 쉽지 않아 보인다. 시장 불안 해소를 위해서는 좀 더 실질적인 사업 진행과 가시적인 정책 성과를 보여줄 필요가 있다.

가계부채 역시 정부 정책의 핵심 과제였다. 특히 5조 원 내에서 관리되던 주택담보대출 순증액이 2024년 8월 8.2조 원까지 증가하면서 큰 부담으로 작용하였다. 주택담보대출 증가를 막기 위해 은행권에서는 다주택자 주택담보대출 취급 중단, 1주택 이상 소유자의 수도권 주택담보대출 신규 취급 중단 등 투자 수요 억제를 위한 다양한 방안을 내놓았다.

정부 역시 디딤돌 대출·버팀목 대출 등 정책 자금의 허들을 높였다. 가계부채 증가는 주택가격 재급등에 대한 불안뿐 아니라 국내 경기 회복을 위한 금리 인하에 걸림돌로 작용하면서 다양한 이슈로 파생되었다. 정부의 가계부채 관리 강화는 4분기 이후 주택 경기 둔화의 주요 요인으로 작용하였으며 올해도 가장 핵심적인 정책 이슈가 될 것으로 보인다.

2025년 주택시장의 주요 변수는 공급과 정책이다. 2024년 주택 분양물량은 약 26만 호로 2023년(21.2만 호) 대비 22.5% 증가하였으나 이전 10년 평균인 36만 호와 비교해 여전히 적은 물량이다. 과거 대비 감소한 공급이 주택시장의 불안 요인으로 지적될 수 있다.

다만, 수요가 줄어들면 공급 부족 이슈는 다소 희석될 수 있다. 올해 주택 수요는 다소 감소할 가능성이 존재한다. 소득 대비 집값 비율(PIR)이 여전히 높아 가계의 주택 구입 부담이 큰 데다 대출 규제가 지속될 경우 수요 회복은 제한적일 것이기 때문이다.

2024년 하반기 주택가격 상승에는 여러 요인이 작용하였으나 공급물량 감소를 가장 큰 원인으로 들 수 있다. 통상 주택 경기가 위축될 징조가 보이면 건설사는 리스크를 줄이기 위해 사업 진행을 서두르게 되는데, 이로 인한 공급물량 증가는 미분양 아파트 증가와 함께 시장 침체 속도를 가속화하는 원인으로 작용한다.

그러나 금번 주택 경기 침체기에는 건설 비용과 금리 인상으로 건설사들이 사업 진행에 어려움을 겪으면서 공급이 급격하게 위축되었으며, 이는 경기 침체를 방어하는 요인으로 작용하였다. 물론 최근 10년간의 주택 경기 호황으로 주택 자산에 대한 신뢰가 수요를 뒷받침하고 있다는 점, 정부가 실수요자 및 서민 지원을 위한 정책 자금 규모를 크게 늘린 점도 경기 회복 요인으로 작용하였다³.

주택시장은 2022년을 기점으로 혼란스러운 상황이 계속되고 있다. 주택가격이 떨어지면 급락을 걱정하고, 주택가격이 오르면 급등에 불안해하는 상황이 반복되고 있는 것이다. 또한 주택시장의 불확실성이 확대되며 주택시장 전망이 쉽지 않은 상황이다. 2015년 이후 장기간 이어진 호황으로 주택가격이 상승하여 시장은 조정이 필요한 상황으로 이 과정에서 시장의 등락은 불가피해 보인다.