1화. 2022년 주택시장 진단과 2023년 전망

2022년 연간 주택매매가격은 1.8% 하락했다. 연간 주택매매가격이 하락한 것은 2012년 이후 10년 만이다. 직전 2년간 주택매매가격이 큰 폭으로 상승했으나(2020년 8.3%, 2021년 15.0%) 2022년을 기점으로 하락세로 전환되었다.

수도권과 5개광역시 중 매매가격지수가 상승한 지역은 광주가 유일하다. 기타지방 역시 매매가격지수가 상승했다. 광주와 기타지방은 하락세 전환이 다소 늦어 연간 상승률이 플러스(+)를 기록했으나 4분기를 기준으로 보면 전국 모든 지역이 하락했다.

수도권(-2.7%)이 5개광역시(-2.2%)보다 하락폭이 컸으며, 5개광역시 중에서는 대구(-5.2%)와 대전(-4.4%)이 크게 하락했다.

주택매매가격 하락세는 2022년 하반기부터 시작되었지만, 2021년 하반기부터 주택매매거래량이 감소하면서 주택 경기 하락 조짐을 보였다. 주택매매거래량은 2021년 9월을 기점으로 감소로 전환해 2022년 전년 대비 약 50% 감소했다.

특히 2022년 7월 이후에는 월평균 거래량이 약 3.3만 호에 불과할 정도로 크게 줄었다. 2017년부터 2021년까지 직전 5년간의 월평균 거래량이 약 8.2만 호였다는 점을 감안하면 최근의 거래 위축 현상이 얼마나 심각한 수준인지 알 수 있다.

주택매매거래량은 높은 가격에 대한 부담, 가격 하락 우려 등으로 인한 수요 위축에도 매도자의 희망 가격이 크게 낮아지지 않으면서 감소하기 시작했다. 매도자와 매수자의 거래 희망가격에 대한 격차가 크게 벌어지면서 거래가 이루어지지 않은 것이다.

2022년 금리 인상이 본격화되고 수요가 크게 감소하면서 거래 위축은 더욱 심화되었다. 매도 호가가 낮아지면서 주택가격이 하락하고 있으나 거래는 소위 ‘급매’ 위주로 이루어지면서 거래량은 역대 최저 수준을 기록하고 있다.

매매시장이 위축되면서 전세가격도 하락했다 매매시장이 2014년 이후 지속적으로 호황이었던 것과 대조적으로 전세시장은 안정세를 지속해왔으며 2019년 하락하기도 했다.

그러나 2020년 전월세상한제 도입과 맞물려 전세가격이 다시 상승하기 시작하면서 매매시장과 유사한 가격 추이를 보이고 있다. 2022년 전세가격은 2.5% 하락했으며 수도권이 비수도권에 비해 가격 하락세가 빠르게 진행되고 있다.

전세시장에서 나타나는 가장 큰 특징은 월세 전환이 빨라지고 있다는 점이다. 전체 임차거래에서 월세가 차지하는 비중은 2022년 말 기준 52.0로 최근 2년간 11.5%p나 상승했다(2020년 40.5%). 특히 단독 주택이나 빌라 등 비아파트의 경우 월세 비중이 60%에 육박하다.

2021년에는 보증금 부담을 줄이기 위해 보증금 상승분을 월세로 전환하는 가구가 증가했으며, 2022년에는 금리가 가파르게 오르면서 월세 전환이 가속화되었다.

대출금리 상승률에 비해 전월세전환율이 상대적으로 낮으면서, 월세보다 대출이 더 부담스러운 상황이 되었기 때문이다. 최근에는 소위 '깡통 전세', '전세 사기' 등이 사회적 이슈로 부각되면서 전세를 꺼리는 현상까지 나타나고 있다.

그러나 금리 인상으로 전월세전환율이 상승할 수 밖에 없으므로 향후 월세 증가 현상은 다소 주춤할 것으로 예상된다. 전세가격이 안정되면 전세가격 상승에 따라 월세로 전환한 가구 비중도 줄어 향후 월세 비중은 다소 낮아질 가능성이 크다.

주택 경기가 급격하게 위축되면서 공급에 대한 이슈들이 부각되고 있다. 주택 가격이 급등하는 시기에는 수요가 과도하게 집중되면서 공급 부족이 문제가 되었으나, 주택 경기가 침체되면서 수요 위축으로 인한 미분양을 우려하는 목소리가 높아지고 있다.

경기 침체가 우려되는 상황에서 향후 신규 분양 물량은 감소할 것으로 보인다. 아파트 분양은 최근 3년간 약 36~39만 호 수준을 꾸준하게 유지해왔다. 2022년 분양 물량은 37만 호로 전년 대비 소폭 감소하는 데 그쳤으나(-4.7%) 수요가 급격하게 위축되면서 미분양이 증가세를 보였다.

2023년 분양 물량은 30만 호 이하로 낮아질 것으로 예상된다. 주택 경기에 따라 유동적이나 최근 분양시장 상황이 좋지 않다는 점을 감안하면 30만 호를 넘기기는 쉽지 않을 것으로 전망된다.

한편 정부는 윤석열 대통령 임기 내 270만 호 공급 목표를 세우고 있다. 공급 부족이 시자아 불안의 주요인으로 지적되었던 만큼, 향후 경기가 악화된다 하더라도 공급 부족에 대한 이슈를 지우려면 꾸준한 공급이 필요하다는 지적이 많기 때문이다.

이에 따라 주택 수요가 비교적 많은 수도권에 공급 비중을 높일 계획이다. 다만 정부의 공급 시기는 향후 주택 경기에 따라 조정될 가능성이 높다. 공급 위축으로 인한 주택가격 재상승에 대한 우려가 높아 사업 추진은 지속하되, 경기가 전반적으로 침체 양상을 보인다면 분양 시기 조정이 불가피하기 때문이다.

과거 주택 경기 조정기마다 수요 측면에서는 가계부채, 공급 측면에서는 미분양 사태와 건설사 부도 등이 이슈가 되었다. 그러나 실제로 문제가 되었던 것은 공급 측면이었다. 이번 조정기 역시 미분양 아파트 적체 문제가 부각될 가능성이 높다.

가계 대출은 총액 증가에 따른 부담이 가중되고 있으며 부실 시 경제에 미치는 충격을 감안하면 지속적인 모니터링과 관리가 필요하나, 아직 연체율이 낮고 그동안의 강도 높은 규제를 감안하면 단기간에 리스크가 현실화될 가능성은 낮다.

반면 미분양 아파트는 최근 주택 경기 침체와 맞물려 빠르게 증가하고 있다. 2021년 9월 1만 3천 호까지 감소했던 전국의 미분양 아파트는 2022년 큰 폭으로 증가해 12월 말 기준 약 6만 8천 호를 기록했다.

미분양 아파트는 2022년 1년간 5만 호 증가했으며, 그 중 4.1만 호가 비수도권에 분포해 있다. 특히 대구는 약 1.1만 호로 가장 큰 폭의 증가세를 보였다.

미분양 아파트 증가는 결과적으로 주택 공급자인 건설사가 아니라 자금을 공급한 금융권에 영향을 미친다는 점에서 중요하다. 무엇보다 분양을 마친 사업장의 경우 수분양자에게도 영향을 미칠 수 밖에 없으며, 사업장 부도 시 불확실성 증가로 주택 경기 하락폭을 키울 수 있다는 점에서 적절한 대책이 필요하다.

윤석열 정부는 취임 이후 지속적으로 부동산 규제 완화 조치를 단행해왔으며, 완화 속도도 상당히 빠른 편이다. 취임 직후 다주택자의 양도소득세 한시적 유예를 시작으로 대출 규제를 대부분 완화했다. 특히 규제지역 해제 조치는 이례적일 정도로 빠르게 진행했다.

2023년 1월 3일 국토교통부 업무 보고에서 서울 강남3구와 용산구를 제외한 전국 모든 지역이 규제 지역에서 해제되었다. 규제지역에서 해제되면 주택담보대출비율(LTV)이 70%로 완화될 뿐 아니라 세제, 전매제한 등 상당수의 규제에서 벗어날 수 있다. 과거 규제지역 해제가 상당 기간 걸렸다는 점을 감안하면 최근에는 매우 빠른 속도로 이루어졌다고 볼 수 있다.

최근 주택가격 하락으로 인한 주택 경기 경착륙 우려가 제기되고 있다는 점을 감안하면 규제 완화 기조는 당분간 지속될 것으로 보인다. 다만 향후 주택 경기 상황에 따라 규제 완화 속도는 변화가 불가피하다.

금리가 여전히 높은 상황에서는 정부가 규제를 완화하더라도 수요 회복은 제한적일 수 있다. 다만 주택가격이 일정 수준 이사아 하락하면 규제 완화의 직접적인 영향을 받는 영역에서 수요가 발생할 수 있다는 점에서, 규제 완화가 가격 하락폭 둔화에 영향을 미칠 것으로 판단된다.

2023년 주택시장은 전체적으로 하락 기조가 지속될 전망이다. 그동안 주택가격이 장기간 과도하게 상승한 데다 금리 인상에 따른 부담이 상당하기 때문이다. 주택가격이 정상 수준에 도달할 때까지 최대한 부작용 없이 조정이 일어나야 한다는 과제를 가진 셈이다.

한편으로 주택가격 급락에 대한 과도한 불안감을 경계할 필요가 있다. 향후 발생 가능한 리스크에 대한 대비는 필요하나, 과도한 불안심리는 진폭을 키울 수 있기 때문이다.