최근 전세시장의 구조적 문제를 악용한 전세사기가 사회 문제로 부각
- 주택경기가 위축되면서 전세가격하락으로 인한 보증금 미반환 또는 손실 리스크가 크게 부각
- 특히, 최근에는 무자본 갭투자를 기반으로 한 조직적 전세사기 또한 심각한 문제로 대두
[미리보기] 전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언
시리즈 총 6화
2023.06.18
읽는시간 4분
전세제도는 사적 금융을 활용한 주택구입 수단으로 역할을 해왔으나, 주택경기 호황기의 투자행위가 주택경기 침체 시 임차인의 전세보증금 미반환 및 손실로 확대되는 구조적 문제를 보유
- 출규제를 받는 주택담보대출과는 달리 매매가격대비 전세가격 비율이 높은 경우 적은 투자금액으로 주택구입이 가능하다는 점으로 인해 경기침체 시 다양한 부작용 발생
- 주택경기 호황기에 투자수요가 급증해 시장의 변동성을 키울 뿐 아니라 경기 침체기에는 임차인의 보증금 미반환 및 손실 리스크 발생이 불가피
- 특히 최근에는 전세가격 급등으로 무자본 갭투자가 크게 늘어난 상황에서 매매가격과 전세가격이 동시에 급락하면서 전세 리스크가 확대
전세제도의 구조적 문제점을 감안하면 향후 주택경기 위축기마다 전세 리스크가 지속적으로 부각될 수밖에 없으므로 근본적인 개선 방안 마련이 필요
- 전세시장 불안과 관련된 이슈가 지속적으로 제기되면서 범정부 차원에서 전세사기 방지와 피해자 지원을 위한 대책을 마련 중이나, 주로 피해자 지원에 초점을 맞추고 있음
- 전세제도는 구조적 문제점에도 불구하고 한국 임대차시장에서 주된 임차 유형으로 지속적으로 존재할것임. 전세사기 방지도 중요하나 향후 발생할 역전세로 인한 부작용 역시 매우 광범위하다는 점에 주목
- 전세제도의 구조적 문제점을 파악하고 근본적인 개선 방안 마련을 통해 안정적인 임대차 시스템 구축을위한 노력이 필요
- [금융 시스템 및 보증보험 강화] ①DSR산정 시 전세자금대출 포함 ② 매매전세비가 높은 주택(70%이상)에 대한 전세대출 제한 ③전세보증금 반환 용도의 대출에 대해 한시적 규제 완화(LTV 70%) ④장기적으로 임대보증금 보증과 전세보증금 반환 보증보험을 통합하고 임대인의 보험 가입 의무화 ⑤매매 및 임대차 물건 하자 시 중개업소의 공제증서 보증 범위를 확대 적용
- [전세거래 안전성 확보] ①중개업소의 임대인 정보 확인 의무화(세금 체납 여부 등) ②전세계약 시 중개업소의 매매전세비 설명 의무화 ③전입신고 효력 신고 당일부터 인정(대항력 확보와 보증금의 선순위 인정) ④금융권의 확정일자 정보 조회와 활용 가능
- [기업형 임대사업자 및 중개기관 활성화] ①기업형 임대사업 확대 ②기업형 중개 시스템과 플랫폼 마련 ③일정 수 이상 주택 보유 시 임대인의 임대사업자 등록 의무화
총 6화
전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책제언
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