4화. (주택시장 설문조사) 2023년 주택시장 전망

시장 전문가와 중개업소 자산관리전문가(PB)를 대상으로 한 설문 조사⁵ 결과 2023년 전국 주택매매 가격은 하락 전망이 압도적으로 높았다. 지난해 중개업소는 하락(62%) 전문가(64%)와 PB(52%)는 상승을 예상했으나 올해는 모두 하락을 전망했다.

가격 하락폭에 대해 전문가와 PB는 3~5% 하락을 예상한 반면 중개업소는 5% 이상 떨어질 것으로 전망했다. 이는 주택 가격 하락기에 시장 현장에서 체감하는 분위기가 더욱 심각하다는 점이 반영된 것으로 보인다.

수도권에 비해 비수도권의 가격 하락 폭 예상치가 더욱 큰 것으로 나타났는데, 중개업소와 전문가 모두 5% 이상 가격 하락을 예상했다. 가격 하락의 주된 요인으로는 금리 인상에 따른 금융 부담이 가장 많았으며, 다음으로 경기 불확실성에 대한 우려가 큰 비중을 차지했다. 수도권의 경우 여전히 높은 주택가격에 대한 부담도 존재하는 것으로 나타났다.

KB경영연구소는 2023년 주택매매가격이 4.1% 하락할 것으로 전망한다. 최근 거래가 급감하여 체감 경기는 더욱 침체될 수밖에 없으나, 가격이 일정 수준 하락할 경우 일 부 수요가 회복되면서 가격 하락을 지지할 것으로 보인다.⁶

전세시장에 대해서도 하락세 전망이 우세하며 중개업소의 경우 5% 이상 가격 하락을 전망했다. 전세가격 하락 요인으로는 금리 상승 여파와 높은 전세가격 부담을 지적하여 금융 부담에 따른 수요 위축 심리가 반영된 것으로 판단된다.

향후 주택시장의 반등 시기에 대해서는 전문가, 중개업소, PB 대다수는 2024년을 예상했다. 중개업소와 전문가의 50~60% 가 2024년 주택시장 반등 가능성을 예견했으며, 수도권의 반등 시기는 좀 더 빠를 것으로 내다보았다.

지역별로 살펴보면 중개업소 대상 수도권의 경우 2024년 반등할 것이라는 의견이 약 56%로 가장 큰 비중을 차지했고, 이어서 2025년이 많았다. 5개광역시와 기타지방의 경우에도 대부분(47~ 48%) 2024년에 주택시장이 반등 할 것으로 예상했다.

2026년 이후 반등할 것으로 보는 의견은 소수에 그쳐, 늦어도 2025년에는 주택시장 회복을 예상하는 것으로 조사되었다. 시장 반등 시기는 가격 하락폭과 관련되어 있었다. 중개업소는 하락폭이 큰 반면 반등 시기가 빠를 것으로 내다보고, 전문가는 이보다 더 완만한 하락과 상승을 예상하는 것으로 풀이된다.

전세시장도 매매시장과 비슷한 응답을 보였다. 2024년 반등 가능성에 대한 의견이 많았고 전문가에 비해 중개업소가 반등 시기를 더 빠르게 보는 것으로 조사되었다.

주택시장 연착륙을 위해 전문가, 중개업소 PB의 상당수는 주택담보대출 규제 완화 필요성을 강조했으며, 이어서 생초자 주택 구매 지원(DSR 규제 완화와 취득세 면제), 다주택자 양도세 중과 완화 및 주택담보 대출 정책 지원 확대 등을 꼽았다 또한 주택담보대출 정책 지원 확대와 더불어 규제지역(서울 등 주요 지역 해제) 및 재건축·재개발 관련 추가 규제 완화 등이 필요하다고 보았다.

현재 정부의 규제 완화 대책을 살펴보면 시장의 니즈와 방향성 측면에서 거의 유사하게 진행되고 있다는 점은 긍정적으로 보인다. 다만 규제 완화의 폭이나 정책의 세부적인 내용에 대한 고민은 올 한 해 동안 지속될 것으로 보인다. 이에 따라 시장에 미치는 영향도 차이가 있기 때문이다.

2023년 지역별 주택 경기를 묻는 질문에 전문가 상당수는 대구, 인천 지역의 위축을 우려했다. 특히 대구의 경우 2021년 하반기부터 주택가격 하락과 함께 미분양이 빠르게 증가하면서 침체가 우려되는 지역 1순위로 지목되었다.

인천의 경우 2021년 들어 뒤늦게 가파른 주택가격 상승세를 보이며 지난해 양호지역 3순위로 꼽혔으나, 최근 가격 하락폭이 확대되면서 올해 침체가 우려되는 지역 2순위로 부각되는 등 시장의 시각이 크게 바뀐 것으로 나타났다.

주택 경기가 양호할 지역으로는 서울(33%)과 경기(28%)를 꼽았는데, 최근 주택시장 위축에도 불구하고 수도권에 대해서는 아직까지 긍정적인 시각이 존재하는 것으로 풀이된다.

건설·시행·금융 전문가의 68%는 2023년 분양 물량이 2022년보다 감소할 것으로 예상했다. 지난해 해당 분야 전문가의 상당수 (42%)가 분양 물량 증가를 예상하는 등 시장을 긍정적으로 평가한 점을 감안하면 최근 분양시장 위축세가 반영된 것으로 보인다.

지난 몇 년간 주택시장 호황에 힘입어 2022년 초만 해도 신규 분양 예정 물량은 50만 호에 달했으나 하반기 들어 주택시장 위축세 확대 와 경기 불확실성 증가로 상당수 건설사가 분양 계획 물량을 빠르게 축소했다.

실제로 지난해 아파트 분양 물량 은 약 37.3만 호로 과거 10년 연평균 (약 35.8만 호) 수준으로 줄었다. 2023년 분양 계획 물량은 2022년에 비해 줄어들 것으로 예상 되어 향후 공급 물량에 관심이 모이고 있다.

분양 물량이 감소할 것으로 예상하는 이유로는 국내외 경기 위축으로 인한 분양 리스크 증가 (58%)를 가장 많이 꼽았고, 이어서 주택 매수 심리 위축 (17%) 건설비용 상승 및 분양가 상한제 등 공급 여건 악화 (15%) 등을 지적했다.