3화. 주택시장 7대 이슈

2022년 국내 부동산시장은 국내외 경기 침체와 급격한 금리 인상 여파로 수도권과 일부 지역을 중심으로 주택가격 하락세가 확대되며 시장 불안이 증가한 해로 평가된다. 최근 시장 상황을 분석해 올해 부동산시장에서 쟁점이 될 7대 이슈를 선정하고 점검해 보았다.

2022년 주택 거래량은 약 51만 호로 역대 최저치 기록. 향후 주택시장은 여전히 불안하나 규제 완화 등 수요 증가 요인으로 인해 과거 최저 수준이하로 떨어진 일부 항목의 경우 회복 가능성 존재

2022년 금리가 급등하면서 투자 수요뿐 아니라 실수요자의 매수 심리도 빠르게 위축. 다만 주택담보대출 금리의 추가 상승 가능성은 제한적이며 가격 하방 압력은 다소 낮아질 전망

다주택자의 보유세 부담은 세법 개정으로 2022년 대비 절반 수준으로 감소할 전망이며, 이는 다주택자의 주택 처분 압력 감소로 이어져 주택시장 연착륙에 기여할 것으로 기대

재건축 규제 완화로 사업 추진은 과거에 비해 빨라질 것으로 예상되며 신도시 재건축은 올해 주택시장의 최대 화두로 부각될 전망 재건축 활성화로 주택가격 하락폭 둔화와 거래 시장 회복 기대

과열양상을 보인 신규 청약시장은 2022년 주택가격 하락과 함께 빠르게 냉각. 청약 수요 감소는 미분양 증가로 이어지고 있으며 미분양 적체는 건설사와 금융권 리스크로 확대될 가능성에 유의

대출금리 상승으로 월세 전환이 증가하면서 취약가구에 부담으로 작용. 매매가격 하락 과 전세 사기 등 전세보증금 반환 이슈와 함께 역전세도 부각 불안한 임차시장에 유의할 필요

최근 주택시장 경착륙 우려가 부각되자 정부는 주택시장 연착륙을 위한 다양한 규제 완화 정책을 제시. 장기적으로 경기 부양이 아니라 규제 정상화를 목적으로 한 신중한 정책적 접근이 필요

2020년 주택가격이 급등하면서 주택매매거래량은 연간 128만 호라는 역대 최대치를 기록했다. 그러나 월간 주택매매거래량은 주택가격이 상승세를 유지하던 2020년 12월 약 14만 호를 기록한 이후 감소세로 돌아섰다.

특히 2021년 4분기 이후 수도권과 5개광역시에 이어 기타지방까지 거래량이 급격하게 감소하면서 2022년 12월 월간 주택매매거래량은 2만 8,603호로 정점 대비 5분의 1 수준까지 떨어졌다.

2022년 주택매매거래량은 연간 약 51만 호로 기록적으로 낮은 수치를 보이며 과거 장기 평균(2006~2021년 약 95만 호)를 크게 하회했다. 이는 금융위기 당시(2007~2010년 평균 약 85만 호)보다 낮은 수준이다.

금융위기 이후 주택시장이 크게 위축되었던 2012년 주택매매거래량은 연간 약 74만 호를 기록했는데 최근 거래량은 이보다 30% 이상 낮은 수치다. 특히 2022년 하반기 이후 빠르게 감소하면서 주택매매 거래량은 하반기(약 20만 호)에는 상반기(약 31만 호) 대비로 3분의 2 수준에 그쳤다.

주택거래가 감소한 이유는 무엇보다 수요가 단기간에 크게 위축되었기 때문이다. 금리 인상과 지속적으로 강화된 대출 및 세금, 정비 사업 등에 대한 규제가 주택시장에 직접적으로 영향을 미쳤으며, 러시아-우크라이나 전쟁으로 불안해진 거시경제 여건은 국내 경제 악화로 이어지면서 주택에 대한 매수 수요를 급격히 위축시켰다.

2022년 하반기 이후 가구 소득 대비 주택가격 비율 (PIR)은 소폭 낮아졌으나 여전히 과거 대비 높은 수준 (전국 7.0, 서울 17.7) 을 유지하고 있으며,주택매매전망지수와 주택 매수우위지수가 역대 최저 수준을 기록하는 등 주택시장은 매도자 우위에서 강력한 매수자 우위로 전환되었다.

전체 주택 재고에서 매매거래량이 차지하는 비율인 주택회전율 이하 회전율은 2015년 이후 아파트 공급량이 크게 증가하면서 감소세를 보여왔다. 그러나 주택매매시장 과열로 2020년 급등 했던 회전율은 2022년 3%미만으로 떨어지면서 최근 심각한 거래 침체 현상을 보이고 있다.¹

지난해에 이어 올해도 여전히 주택시장에는 부정적인 요소들이 많아 어려운 한 해가 될 것이라는 의견이 지배적이다. 다만 대출 규제 완화, 지역별 공급 감소 여부, 주택가격 저점 인식 등 일부 요소는 2023년 주택 수요 확대에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.

2022년 주택매매거래량 은 과거 최저 거래량보다 낮으나, 수도권의 경우 여전히 많은 인구와 주택시장에 대한 기대감 그리고 정부의 규제 완화로 수요가 일부 회복될 수 있다.

실수요자 중심으로 거래가 회복될 경우 아파트와 거주지는 과거 최저 수준까지 매매거래량이 증가하고, 코로나 19 이후 바뀐 주거에 대한 다양한 니즈를 충족할 수 있는 중형 이상 주택 역시 수요가 증가할 것으로 보인다. 연령대별로 보면 30대 이하 젊은 층보다 최근 금리 상승에도 비용 부담이 가능한 40~50대 혹은 소득 수준이 양호한 젊은 층을 중심으로 주택 거래가 증가할 가능성이 크다.

정부는 인플레이션이 완화될 때까지 물가 중심의 통화정책을 지속하기 위해 지난 1월 기준금리를 3.5%로 인상한 이후 동결했으나, 물가 경로의 불확실성을 언급하며 추가 인상 가능성은 열어 두었다.

러시아-우크라이나 전쟁 장기화와 미국의 긴축정책, 주요국의 금리 인상이 이어지면서 2022년 들어 국내 기준금리가 단기간에 급등하면서 주택 매수 심리는 빠르게 냉각되었다.

이번 금리 인상은 2021년 0.5%에서 18개월 만에 3.5%로 가파르게 상승했다는 점에 주목할 필요가 있다. 과거 2006년과 2010년 전후 두 차례에 걸쳐 금리가 빠르게 인상된 적 있는데, 최근 상황과 비교하면 과거의 상승 속도는 크게 낮다고 볼 수 있다(2006~2008년 당시 35개월 동안 1.2%p 상승, 금융위기 이후 2010년 전후 12개월 동안 1.25%p 인상).

정부의 강력한 대출 규제에도 주택가격 상승으로 대출금액의 절대 규모가 상당하여 금리 인상에 따른 대출자의 상환 부담은 클 것으로 보인다. 신규 대출 기준 2022년 12월 주택담보대출 금리는 4.63%로 지난 2020년 8월(2.39%) 이후 빠르게 상승하면서 이자 상환 부담도 크게 증가했다.

지난 2019년 이후 수도권을 비롯해 주요 지역의 주택가격이 빠르게 상승하는 기간 수도권 아파트를 구매한 계층은 30~40대가 절대 다수인 것으로 나타났다.

2019년부터 2022년 11월까지 수도권 아파트 구매 계층의 54%는 30~40대가 차지했으며, 서울의 경우에는 60%에 달했다. 2018년 이후 금융규제 강화로 서울 아파트를 매입할 경우 주택담보대출 가능 금액은 주택가격의 40% 수준에 불과하다.

여기에 급등한 주택가격과 30~40대 가구의 소득 및 자산 수준을 감안하면 구매자가 자체적으로 조달해야 하는 자금 규모가 적지 않았을 것으로 추정된다.

2019년 서울 아파트(평균 주택가격 8.6억 원)를 매입할 경우 주택담보대출 가능 금액은 약 3.4억 원이고, 구매자가 자체적으로 조달해야 하는 자금은 약 5.2억 원이었다.

그러나 2021년에는 평균 주택가격이 12.6억 원으로 상승하면서 주택담보대출 가능 금액은 4.3억 원, 구매자가 자체 조달해야 하는 자금은 8.2억 원으로 늘었다. 30~40대의 자산 수준이 평균 4억 원에서 5.5억 원인 점을 감안하면 부족한 자금을 확보하기 위해 신용대출과 기타대출을 활용했을 가능성이 높다.

이렇게 부모의 지원은 물론 신용대출과 기타대출까지 활용하여 수도권 아파트를 구매한 소위 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출)족의 경우, 최근 금리 인상은 현실적인 문제로 다가올 수 있다.

대출 금리가 최고점에 근접했던 2022년 10월 주택담보대출 금리는 4.82%, 일반 신용대출 금리는 7.22%까지 상승했다. 대출 금리가 최저점에 근접했던 2020년 8월 주택담보대출 금리가 2.39%, 일반 신용대출 금리가 2.86%였던 것을 감안하면 불과 2년 만에 이자 상환 부담이 2배 이상 증가한 것이다.

국내 주택담보대출 중 변동금리 비중은 약 53%이고 현재 4대 은행의 주택담보대출 변동금리가 연 5~7% 수준인 점을 감안할 때, 변동금리 대출을 활용한 가구들의 이자 상환 부담은 상당할 것으로 예상된다.

변동금리 주택담보대출 보유자와 함께 신용대출 및 기타대출을 활용한 주택 구매자의 경우 금리 인상에 따른 원금 및 이자 상환 부담으로 인해 보유 주택을 처분하려는 압력도 높아질 수 있다.

한국은행은 지난 2월 기준금리를 3.5%로 동결했다. 한국은행이 금리를 동결한 것은 2022년 2월 이후 처음이다. 시장에서는 향후 기준금리 상승 가능성을 제한적으로 본다.²

인플레이션 하락 속도에 대한 불확실성이 크다는 점에서 추가 금리 인상 가능성을 완전히 배제할 수는 없으나, 국내 경기와 부동산시장 경착륙 우려 등을 감안한다면 당분간 큰 폭의 금리 인상은 없을 것으로 전망된다.

지난 1월 4대 은행의 주택담보대출(분할 상환, 만기 10년 이상) 평균 금리는 5.11~5.71%인데, 향후 금리가 소폭 인상에 그치거나 동결될 경우 가계대출과 예금 금리는 큰 변동이 없거나 하락할 가능성도 있다.

은행권의 주택담보대출 변동금리 지표로 쓰이는 코픽스(COFIX, 신규) 금리는 2023년 1월 4.29%로 약 1년 만에 하락세로 전환되면서, 대출금리가 고점에 달했다는 평가가 나오고 있다. 고정형(혼합형) 주택담보대출 금리의 기준이 되는 금융채 5년물(AAA)의 금리도 지난해 10월 5%대에서 올해 1월 4.32%로 떨어지면서 대출 금리 인하에 대한 기대감이 높아지고 있다.

금융 당국에서도 과도한 대출 금리 상승에 따른 가계와 기업의 부담을 감안하여 은행권에 가산금리 조정을 요구함에 따라 대출 금리의 추가 상승 가능성은 낮을 것으로 예상된다.

금리가 안정되더라도 이자 상환 부담은 줄어들지 않겠지만, 불확실성이 제거되고 향후 인하에 대한 기대감이 생긴다는 점에서 주택가격 하방 압력은 다소 완화될 가능성이 크다.

주택가격 상승기에 정부는 투자 수요 억제를 통한 시장 안정화 를 도모하기 위해 부동산 보유세를 크게 강화했다. 보유세는 시세×공시가격 현실화율×공정시장가액비율×보유세 비율로 계산되는데, 공시가격 현실화율 공정시장가액비율 보유세율이 동시에 상승하면서 보유세 부담이 크게 증가했다.

종합부동산세 이하 종부세는 자산이 많을수록 세금이 더 크게 늘어나는 누진세율 구조인데 2015년부터 2021년까지 주택가격이 빠르게 상승하면서 보유세가 급증했다.

과도한 보유세에 대한 우려와 경기 침체가 맞물리면서 보유세 부담을 줄이기 위한 조치가 나오고 있다. 2022년 6월 시행령을 통해 한시적으로 공정시장가액비율을 크게 낮추었고 7월에는 종부세율을 낮추기 위한 법안을 국회에 제출했다. 보유세 인하 정책의 영향으로 2022년 보유세는 지방세법 시행령 개정 전 대비 큰 폭으로 감소했다.

원래대로라면 공시가격의 100% 를 적용할 종부세 공정시장가액비율이 시행령을 통해 60%로 40%p 낮아지면서 고율 누진세 적용을 받는 구간의 비중이 크게 감소했기 때문이다. 또한 1주택자에 대해서도 재산세에 적용되는 공정시장가액비율을 60%에서 45%로 15%p 낮아져 종부세를 내지 않는 1주택자의 보유세도 큰 폭으로 감소했다.

결과적으로 2022년 종부세는 시행령을 통한 공정시장가 액비율 조정만으로도 개정전 대비 40%내외 수준으로 감소한 것이다.

2022년 12월 국회 통과된 세제 개편안은 종부세 기준금액을 11억 원에서 12억 원으로 상향하고, 2주택자의 종부세 중과를 폐지하고 3주택자의 종부세 중과세율을 낮추는 것을 골자로 한다.

다만 2022년 보유세 인하는 공정시장가액비율 을 100%에서 60%로 한시적으로 인하하는 형태로 진행되었으나 세제 개편안이 적용되는 2023년에는 공정시장가액비율이 다시 80%로 상향 적용될 예정이다. 이에 따라 2주택자의 종부세 부담이 1주택자와 동일하게 되면서 2022년 대비 약 50%세부담이 감소하게 되었다(2023A 시나리오).

한편 정부는 고가 주택 1주택자의 세부담을 줄여주기 위해 공시가격 현실화율을 다시 낮추는 방안을 검토하고 있으며 1주택자의 재산세에 적용되는 공정시장가액비율을 45%에서 40%로 추가로 인하하는 방안도 검토 중이다(2023 B 시나리오). 이 경우 1주택자의 보유세 부담도 2022년 대비 20%내외 추가 감소될 것으로 예상된다.

현재 부동산시장은 고점 인식과 함께 금리 인상과 경기 침체가 맞물리면서 장기 침체에 대한 우려가 지속적으로 제기되고 있다. 이에 따라 정부는 주택시장 연착륙 유도를 위한 조치 중 하나로 부동산 보유세 부담 완화 방안을 제시했다.

앞서 살펴본 것처럼 다주택자의 보유세 부담을 크게 낮춤으로써 다주택자가 현재 보유한 주택을 매물로 내놓기보다 잠시 유보하면서 시장 변화를 지켜볼 시간을 준 것으로 판단된다.

또한 취득세를 인하하고 양도세 중과를 폐지하면서 주택가격이 충분히 하락했다고 판단될 경우 자본력을 가진 수요층이 주택을 매입할 기회로 이어질 수도 있다. 현재 주택시장은 약세장이므로 이러한 조치들로 인해 당장 다주택자가 주택을 매수하면서 주택가격이 안정화하기는 어려울 수 있다.

하지만 다주택자의 보유세 부담이 완화 되면서 보유 주택을 처분하려는 압력은 다소 완화될 것으로 예상되며 이는 주택가격 하방 압력을 약화시킬 것으로 기대된다.

2023년 들어 재건축 사업이 빠르게 진행되고 있다 1월에만 서울 양천구 신월시영 아파트와 목동신시가지 아파트 6개 단지 (3, 5, 7, 10, 12, 14단지)가 안전진단을 통과했다 기존 적정성 검토에서 유지보수 재건축 불가 판정을 받았던 전국 25곳 가운데 14곳이 조건부 재건축 판정 을 받았다.

2018년 재건축을 위한 안전진단 규제가 강화되면서 안전진단 통과 건수는 전국적으로 연평균 48건에서 5건으로 급감했다. 주택 경기가 지속적으로 호황이었음에도 규제 강화로 재건축 사업 진행이 어려웠음을 보여준다. 이번 규제 완화로 그동안 진행되지 못했던 재건축 사업의 진행 속도가 상당히 빨라질 것으로 보인다.

규제완화 내용을 보면 2023년 1월 5일부터 안전진단 평가 항목 중 구조 안전성 비중을 50%에서 30%로 낮아지고 주거 환경과 건축 설비 노후 비중 도 각각 15%와 25%에서 30%로 높아졌다. 재건축 사업 문턱이 크게 낮아진 것이다.

조건부 재건축 점수 범위도 조정 되었으며, 조건부 재건축 시 받아야 하는 공공기관의 적정성검토 역시 필수사항에서 지방자치단체 이하 지자체에 자율권을 부여하는 것으로 변경되었다.

또한 대부분 규제지역 에서 해제되면서 분양가상한제가 폐지되고 청약 전매제한 대출 등의 제약이 사라지는 등 재건축 아파트 의 사업 진행 여건이 크게 호전되었다.

재건축 규제 완화에 이어 지난 2월 7일에는 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」을 발표했다. 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 조성 사업을 완료한 지역이 대상이며, 1기 신도시 특별법이라 불린다. 아파트가 주택시장에서 차지하는 비중을 감안하면 재건축이나 리모델링 등을 통한 노후 아파트 정비는 향후 해결해야 할 가장 중요한 과제라고 볼 수 있다.

이번 대책으로 특별법 적용이 가능한 재건축 아파트에 대한 관심이 높아질 것으로 보인다. 사업 진행속도뿐 아니라 사업성에도 중요한 영향을 미칠 수밖에 없으며 대상 지역으로 선정될 경우 재건축 가능 기간이 10년이나 줄어들기 때문이다.

아직 시행령이나 기본 방침 수립 등 세부적인 부분이 남아 있고 1기 신도시를 포함해 지역별로 상황이 다르기 때문에 향후 진행 방향은 올해 주택시장의 최대 이슈로 부각될 가능성이 높다.

용적률 상향에 따른 기반시설 문제 대규모 개발에 따른 이주 문제 등 해결해야 할 과제도 여전히 많다. 기존 재건축 추진 단지뿐 아니라 리모델링 추진 단지도 대상 지역에 해당될 경우 사업 진행 과정이 초기화될 가능성도 매우 높다.

재건축 아파트는 가격 상승기마다 상대적으로 높은 변동성을 보이며 가격 급등의 진원지로 지목되었으며 이로 인해 규제 대상이 되어왔다. 그러나 2020년 이후 주택가격이 급등하는 기간에 재건축 아파트 가격 상승 은 두드러지지 않았으며 최근의 가격 하락 속도 또한 비슷하게 진행되고 있다.

이는 재건축 규제 강화로 수익률이 하락한 점 다주택자 규제로 실거주가 불편한 재건축 아파트의 선호도가 낮아진 점 그리고 신축 아파트 선호도가 높아지며 신규 입주까지 장기간 소요되는 재건축 아파트에 대한 관심이 줄어든 점 등이 복합적으로 작용한 것으로 풀이된다.

2022년부터 지속적으로 규제 완화 조짐을 보였음에도 아직까지 가격에는 영향을 주지 못하고 있다. 가장 기본적인 문제는 고금리로 투자 부담이 크기 때문이다. 또한 재건축 아파트의 경우 시설이 낙후되어 실거주가 불편한 경우가 많아 실수요자가 구입하는데 제약이 따른다는 점도 최근과 같이 주택시장 불확실성 이 높은 상황에서는 제약 요인으로 작용한다.

그럼에도 최근 정부의 규제 완화 조치가 재건축에 미치는 영향은 상당할 것으로 보인다. 재건축의 특성상 규제 완화는 수익성에 직접적인 영향을 미칠 수밖에 없기 때문이다. 아직 정책의 세부적인 사항이 확정되지 않은 부분이 많으나 올해 시장의 관심은 노후 아파트에 집중될 가능성이 높다.

재건축시장의 최대 이슈 중 하나는 재건축초과이익환수제 이하 재초환의 조정이다. 재초환은 재건축을 통해 조합원이 평균 3천만 원 이상의 개발이익을 얻게 되면 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

정부는 이미 재초환 금액 기준 상향 (3천만 원에서 1억 원으로), 초과 이익 산정 개시 시점 조정 추진위원회 승인일에서 조합 설립일로 등을 추진하고 있으나 법 개정으로 아직 시행되지 못하고 있다. 토지거래허가제도 규제 역시 지속적으로 고려할 것 으로 보인다.

공공재개발, 공공직접시행, 신속통합기획 (이하 신통기획) 등 공공 주도 재건축 사업 역시 이슈가 될 가능성이 크다. 주택시장 호황기에는 참여가 저조할 수 있으나 경기 침체기에는 공공 주도 사업에 대한 관심이 높아질 수 있다.

사업 활성화를 위해 추가적인 규제 완화 역시 검토될 가능성이 높아 재초환은 올해 재건축시장의 주요 이슈가 될 것으로 보인다.

1970년대부터 건설된 아파트는 주택시장에서 차지하는 비중이 지속적으로 커지면서 대표적인 주거형태로 자리잡았다. 그러나 저층 저밀도로 지어진 도심 노후 아파트의 재건축이 시작되면서 재건축 아파트는 주요 투자 대상으로 자리 잡았으며, 주택 시장 호황기마다 매번 시장 흐름을 주도해왔다.

이로 인해 재건축 아파트는 규제 대상이라는 시각에서 접근해왔으나 노후 아파트가 급증하는 상황에서 투자수요 억제와 주거 환경 개선 측면에서 적절한 합의점 모색이 필요한 시점이다.

재건축 아파트가 차지하는 중요성을 감안하면 사업 진행을 위한 규제 완화는 지속될 것으로 보인다. 다만 주택시장에서 노후 아파트가 가지는 중요성과 영향력을 감안하면 합리적 규제에 대한 고민과 장기적으로 노후 아파트 정비를 위한 로드맵 을 마련할 필요가 있다.

경기 침체기에 공급이 확대되고 경기 호황기에 공급이 위축되는 불균형을 개선하기 위해서는 큰 틀에서 재건축시장을 바라봐야 하기 때문이다.

분양가상한제와 함께 주택시장 호황이 지속되면서 아파트 청약 경쟁률은 매우 높은 수준을 유지해왔다. 아파트 가격이 가파르게 오른 반면 신규 분양가는 시세의 절반 수준에 그치면서, 청약에 당첨될 경우 높은 시세차익을 기대할 수 있었다.

이른바 ‘로또청약’에 대한 관심이 높아지면서 청약시장은 과열양상으로 치닫았다. 2021년 서울 1순위 청약 경쟁률은 164대 1을 기록했으며, 전국적으로도 20대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 그러나 최근 주택시장이 빠르게 위축되면서 2022년 청약 경쟁률은 전국 7대 1, 서울 10대 1로 하락했다.

신규 분양 아파트에 대한 청약 수요가 감소하면서 2022년 들어 미분양이 비수도권을 중심으로 빠르게 증가하고 있다. 2022년 12월 현재 전체 미분양 물량은 약 6.8만 호로, 과거 적체 시기와 비교할 때 심각한 수준은 아니나 가파른 속도로 증가하고 있다.

미분양 아파트의 82%가 비수도권 지역인 대구(1만 3,445호), 경북(7,674호)에 집중되어 있다. 대구의 경우 2021년 하반기부터 주택가격이 하락하면서 청약 미달 사태가 속출하는 미분양 이슈와 함께 관련 부동산 PF 부실에 대한 우려도 부각되고 있다.

미분양 물량은 1990년대 중반 주택 건설 200만 호 공급 직후, IMF 외환위기, 글로벌 금융위기 등 세 차례에 걸쳐 10만 호를 상회하며 크게 증가했다. 특히 금융위기 당시 역대 최고치인 16만 5천 호를 기록하며 관련 PF 부실이 확대되었으며, 건설사 부도 및 금융권 구조조정으로 이어지는 등 어려움을 겪었다. 미분양은 주택 경기 침체기마다 크게 증가했는데, 최근 주택시장이 빠르게 위축되면서 과거 침체기 수준까지 물량이 적체될 것인지에 대한 관심이 고조하고 있다.

주택 경기 조정 국면에서 미분양 증가는 불가피한 현상이다. 최근의 시장 상황을 감안하면 당분간 미분양 증가세는 지속될 것이다. 과거 주택가격 조정기에 미분양 증가폭은 분양 물량 대비 약 11~14% 수준이었다. 금융위기처럼 청약 경쟁률이 3대 1 이하로 하락하는 경우 미분양 물량이 더 크게 증가했다.

2023년 신규 분양 물량은 약 28만 호로 추산되는데, 주택 경기 조정이 지속될 경우 향후 미분양은 연간 약 3~4만 호 더 늘어날 수 있다. 금리 인상 여파와 원자재가격 상승으로 분양가가 지속적으로 상승한다면 미분양 증가폭이 확대될 가능성도 있다.

현재 미분양 물량은 지난 2015~2018년 수준이다. 면적별로 보면 전체 미분양의 약 74%가 60~85㎡ 규모로, 과거 금융위기 당시 대형 평형의 미분양이 다수 적체된 때와는 사뭇 다른 모습이다.

금융위기 직전 분양가 규제가 가장 적었던 85㎡ 초과(대형 평형) 규모가 집중적으로 공급되었는데, 이후 주택경기가 위축되면서 대형 평형을 중심으로 미분양이 크게 증가했다. 금융위기 직후 미분양 물량 중 85㎡ 초과 비중은 56%(2009년 3월)까지 상승했으며, 이후에도 대형 면적에 대한 주택 수요가 회복되지 못하면서 건설사 및 금융권 리스크가 상당 기간 지속되었다.

최근 주택시장이 조정기에 진입하면서 미분양 물량은 빠르게 증가하고 있으나, 그 중 절반 이상(74%)이 실거주자 수요가 가장 많은 60~85㎡ 규모로 상대적인 리스크는 낮을 것으로 판단된다.

만약 금융위기처럼 전국 미분양 물량이 급증할 경우, 건설사 자금난이 본격화되면서 자금을 지원한 금융권으로 리스크가 확대될 수 있으므로 미분양 증가에 유의할 필요가 있다. 주택시장 호황으로 PF시장도 빠르게 성장했다. 2022년 9월 말 현재 금융권 PF대출 잔액은 약 116.6조 원으로 연평균 15% 증가했으며, 2008년 대비 PF시장은 약 47% 성장했다. 금융위기 때는 PF 대출의 상당수를 은행권이 차지했다.

당시 미분양 증가와 건설사 부실로 어려움을 겪었던 은행 및 저축은행은 PF대출 규모를 줄인 반면, 최근에는 보험사와 여신전문금융사(이하 여전사)를 중심으로 PF시장이 확대되었다. 2022년 9월 현재 PF대출 연체율과 고정이하여신비율은 각각 0.58%, 0.99%로 과거 대비 매우 낮은 수준이나 시간이 지날수록 점차 상승하고 있으며, 은행권을 제외한 기타금융권의 PF대출 익스포저(노출액) 비율도 증가하고 있으므로 주의해야 한다.

정부는 최근 미분양 증가에 우려를 표명하며 주택도시보증공사(HUG)의 부동산 PF보증을 확대하고, 미분양 PF보증 신설(5조 원)을 조기 시행하는 등 부동산 개발 사업의 원활한 자금 융통 지원 방안을 발표했다. 금융위기 당시 미분양 대책을 검토해 좀 더 실효성 있는 대책이 마련되도록 지속적인 고민이 필요하다.

한편 정부는 주택시장 호황기에 주택가격 안정화를 위해 2018년부터 2021년까지 3기 신도시를 포함한 총 200만 호 이상(수도권 127만 호, 전국 83만 호)의 공급 계획을 발표했다. 주택 공급 부족으로 인한 가격 급등을 억제하기 위해 사업 진행이 지속될 것이다. 다만 3기 신도시 공급 시점은 주택시장 조정기와 경기 하락폭 등을 감안하여 속도 조절이 필요할 것으로 판단된다.

지난 2015년 이후 장기간 안정세를 보이던 전세시장은 2020년 하반기부터 수도권을 중심으로 가격이 급등하기 시작했다. 2020년 8월 전세시장 안정과 임차인 보호를 위해 시행된 계약갱신청구권으로 인해 갱신 계약이 증가하면서 전세 물량 감소와 함께 전세가격이 빠르게 상승했다. 수도권 주택 전세가격은 2015~2019년 연평균 2.2% 상승하는 데 그쳤으나, 2021년 11.3% 급등했다가 2022년 4.0%하락하며 큰 변동성을 보이고 있다.

전세대출 금리는 2%대로 유지되었으나 2022년 하반기 기준금리가 6%에 이르자 전세 수요는 빠르게 위축된 반면,³ 금리 인상의 여파로 월세 선호 현상이 가속화되었다. 월세 선호도가 상승하며 월세가격지수는 2021년과 2022년 각각 6.6%, 7.5% 상승했다. 전국 월세 거래량도 2022년 11월 연간 누계기준 51.8%로 전년 동기(43.3%) 대비 8.5%p 증가했으며, 주택 종류별로는 비아파트(59.5%)에서 월세비중이 크게 증가했다.

가구 유형별로 보면 청년(82%)과 신혼부부(53%)의 임차비율이 상당히 높게 나타났다. 이들 가구의 소득 대비 임대료 비율(RIR)은 17~19%로 전국 평균(16%)보다 높다. 고령가구의 경우 임차비율은 20%로 가장 낮으나 임차 가구의 RIR은 30%에 달하는 등 주거비 부담이 매우 높게 나타났다.

최근 금리 상승과 월세 전환 증가는 임대차시장의 주요 수요층인 청년과 신혼부부, 그리고 소득이 낮은 고령가구 등 주거 취약계층을 중심으로 주거비 부담으로 이어질 수 있다.⁴

2022년 하반기 발생한 ‘수도권에 빌라와 오피스텔 1,139채를 보유한 빌라왕 사망 사고’로 부각된 전세 사기가 전세시장의 주요 이슈로 부각되고 있다. 주택매매가격 하락은 이 같은 임대차시장의 불안 요인을 가중시키고 있다.

매매가격은 낮아지는 반면 기존에 체결된 전세가격은 높아 재계약 시 전세보증금 반환에 대한 우려가 증가하고 있기 때문이다. 특히 매매가격 대비 전세가격 비율인 전세매매비율이 높은 주택 유형에서 전세보증금 반환에 대한 우려가 높다.

연립주택과 빌라 등 비아파트의 경우 아파트에 비해 전세매매비율이 70%대로 매우 높으며, 실제 시장에서는 90%가 넘는 계약도 다수 존재한다. 최근 같은 주택가격 하락기에는 전세보증금이 매매가격을 상회하는 이른바 ‘깡통전세’로 이어질 수 있으므로 주의가 요구된다.

실제 전세 사고 급증으로 2022년 주택도시보증공사의 전세금반환보증보험 대위변제액은 전년 대비 4천억 원 이상 증가한 9,241억 원에 달한다.

2023년 임대차시장은 예년에 비해 변화가 큰 해가 될 것으로 예상된다. 올해 임대차법 시행 이후 임차인이 예전 시세 대비 저렴한 가격으로 연장했던 2+2 갱신 계약 건들이 임대차시장에 나오는 동시에, 2021년 전세 물량 부족으로 예전 시세 대비 높은 가격으로 체결되었던 계약 건들의 만기가 도래하기 때문이다. 동일 단지의 동일 평형 전세 물건이라도 전세보증금 가격 차이가 크며, 이들 물건이 비슷한 시기에 임대차시장에 나오게 되면서 시장 혼란이 발생할 것으로 예상된다.

올해 신규 입주 물량은 전년 대비 약 2만 호 증가한 약 35.6만 호로 예상되는데 이는 전세 수급에 부담으로 작용할 수 있다. 최근 서울 지역 아파트를 중심으로 역전세난에 대한 우려가 커지고 있다.

특히 강남권의 아파트 전세가격은 2022년 4분기 이후 하락폭을 키우며 전세가격 하락을 주도하고 있다. 이러한 상황에서 전세보증금 반환 이슈는 입주 물량이 많은 지역을 중심으로 계속될 전망이다.

큰 폭으로 상승한 전세대출 금리로 임차인의 주거비 부담은 여전히 크다. 최근 국고채 5 년물 금리는 고점 대비 100bp 이상 하락한 반면 전세대출 금리의 기준이 되는 코픽스 금리는 보합세를 유지하고 있다.

2022년 임대차 계약의 51.8%를 차지하는 월세 임차인의 부담은 전월세 전환율의 지속적인 상승으로 계속되고 있다. 임차가구의 평균 거주 기간(3년)은 자가가구 (10.5)년 대비 매우 짧아 거주 안정성이 낮은데 월세시장 확대는 이러한 문제를 심화시킬 수 있다.

정부는 임대차시장 불안 사태에 대응하여 지난 2월 2일 전세 사기 예방 및 피해 지원 방안을 발표했다. 핵심은 전세보증금반환보증보험 개선을 통해 전세 사기 등을 미연에 방지하는 것이다. 

보증보험 가입대상을 전세매매비율 90%로 낮추고 보증료 할인 대상을 확대하며, 보증보험 가입 시 실거래와 공시가를 우선시하여 세입자를 보호하는 데 초점을 맞추고 있다. 정책 효과로 단기간에 임차시장 안정으로 이어지기는 어려울 것으로 예상되나 향후 전세 사기를 방지하고 임대차 시장 불안 요인을 제거하는 데 효과가 있을 것으로 기대된다.

2022 년 주택거래량이 51만 호를 기록하며 전년 대비 50% 가량 감소하고, 주택 가격 하락폭이 확대되면서 주택시장 경착륙에 대한 우려가 높아지고 있다. 2022년 수도권 주택가격이 전년 대비 2.7% 하락하고 아파트의 경우 하락률이 4.7%에 달하는 등 금융위기 이후 최대 가격 하락폭을 기록 했다.

지난 몇 년간 주택가격 급등세를 보였던 세종과 대전 대구 등 일부 지역의 경우 가격 하락폭이 더욱 확대되었다. 2022년 지역별 아파트 가격은 세종 12%, 화성 11%, 광명 10% 를 기록해 주택시장 침체에 대한 우려가 커지고 있다.

주택시장이 단기간 급락할 경우 가계부채 부실은 물론 건설사 부도 및 금융권 리스크 등 주택시장 전반에 악영향을 미칠 수 있다. 이에 따라 정부는 주택시장 연착륙을 위해 다양한 규제 완화 정책을 마련하고 있다.

정부는 지난 2022년 5월 다주택자 양도소득세 중과를 1년간 한시적으로 유예하는 것을 시작으로 상생임대인 제도 개선과 재건축부담금 합리화 분양가상한제 합리화 등을 발표했다. 이어서 지방 주택시장이 위축되자 2022년 9월 지방 대부분을 규제지역에서 해제 했으며 이후 주택가격 하락폭이 커지자 15억 원 초과 아파트 주택담보대출 금지 조치를 해제하는 등 규제를 대폭 완화 했다.

지난해 12월에는 다주택자 관련 세금 규제를 대부분 완화하는 한편 민간임대등록 아파트 제도를 부활하고 실수요자의 LTV 규제도 느슨하게 풀었다. 2023년 1월 3일 국토교통부 업무 보고 를 통해 서울 강남 3와 용산구를 제외한 모든 지역을 투기과열지구와 조정대상지역에서 해제하는 한편 민간택지 분양가상 한제 적용 지역 해제를 추진하고 전매제한 완화 수도권 최대 10년에서 3년, 비수도권 4년에서 1년 및 실거주 의무를 폐지했다.

청약 관련 규제도 폐지하는 한편 무순위 청약을 완화하면서 그동안 강력한 제한으로 평가받았던 규제 상당수가 완화되었다. 과도하다고 평가되었던 각종 규제를 대폭 해제함으로써 주택 매수 심리 회복과 가격 급락을 방지하고자 하는 신호로 해석된다.

연이은 정부의 주택시장 연착륙 대책과 최근 서울을 대상으로 한 규제 완화 조치 등으로 주택 매수 심리가 살아날지 관심이 모아지고 있다. 서울 강남 3구와 용산을 제외한 모든 지역과 경기권의 규제지역 해제와 동시에 대출 세금 청약 등 관련 규제 완화가 실수요자 및 다주택자의 매수 심리 회복으로 이어질지 관심이 집중되고 있으며 주택가격 하방 압력은 다소 약화될 것으로 예상된다.

정부는 과거 경기 침체기에 부양정책을 경기 과열기에는 억제정책을 사용해왔다. 그러나 과도한 정책 방안은 주택시장 왜곡으로 이어질 수 있으며, 잦은 정책 변동은 정책적 신뢰성을 훼손할 수 있다.

최근 주택 경기 급락에 대한 우려가 높아지고 국내 경제 상황이 불안하다는 점에서 정책적 지원은 불가피하나 합리적 수준에서 조정이 요구된다. 또한 일시적 혜택 중심의 정책이 아닌 정책적 신뢰 성 회복에 중점을 둘 필요가 있다.

최근 마련된 정부의 주택시장 연착륙 방안은 거래시장 활성화와 주택 매수 심리 회복에 초점을 맞추어 향후 시장 향방에 관심이 모이고 있다. 주택가격 급락과 금리 상승에 따른 부담이 가계 부실로 확대되지 않도록 차단하는 지원 방안 마련과 동시에 실수요자의 규제 정상화 방안을 고민해야 할 것이다. 실수요자의 구입 여력 지원이나 일관된 과세제도 확립을 통해 거래 활성화를 유도하는 한편 장기적으로 주택시장 안정을 위한 시스템 개편 방안도 검토 할 필요가 있다.

장기적으로 대출 규제는 LTV에서 총부채원리금상환비율 (DSR) 중심으로 전환되고, LTV 기준은 금융권에서 자율적으로 조정해 규제의 일관성을 유지해야 한다. 또한 주택시장이 안정된 이후 주택 공급 부족문제로 이어지지 않도록 지속 가능한 공급 시스템을 구축하고 공급 속도를 조절할 필요가 있다.

고분양가 관리제도는 시세를 반영하여 좀 더 합리적인 기준을 적용하여 개선하고 재건축 관련 규제는 활성화 하되 공공주택 사업은 시기에 대한 고민과 조절이 필요할 것이다. 주택 경기 부양이 아닌 규제 정상화를 통한 시장 안정화를 도모할 수 있는 정책 마련에 대한 고민이 필요한 시점이다.