KB상업용부동산 시장 리뷰 2023년 4분기 - 오피스

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시리즈 총 6화

2023.11.24

읽는시간 4분

핵심 내용 요약

3분기 서울 지역 오피스 투자 규모는 약 2조 원으로 직전 분기 대비 32% 감소. 지난해부터 매각을 추진해온 거래가 종결되었으나 과거 대비 거래 규모가 줄어듦
3분기까지 누적된 2023년 서울 지역 오피스 거래 규모는 약 5.9조 원으로 지난해의 58.6%에 불과하며, 연말까지 누적 거래 규모도 지난 5년 이내 최저 수준을 기록할 것으로 예상

서울 지역 오피스 거래 규모 추이

자료: KB국민은행

서울 지역 오피스 매매가격지수 변동률

자료: KB국민은행

도심·강남·여의도 권역에 정보기술(IT) 관련 산업을 비롯해 다양한 산업군이 들어서고 성수·마곡·서울역 등 기타 권역에도 다양한 산업 클러스터가 조성되면서 오피스 수요가 증가
서울 도심권은 물론 서울 지역 전체 오피스 공실률은 2~3%대로 역대 최저 수준을 기록하고 임대료도 꾸준히 상승
- 서울 지역 전체 오피스 공실률은 2.8%로 여전히 낮은 수준을 유지하고 도심권은 3.3%로 직전 분기 대비 0.3%p 하락하였으며, 강남권과 여의권은 각각 2.4%, 3.0%를 기록

- 특히 여의도 지역은 3분기에 대규모 신규 물량이 공급되었으나 금융사를 중심으로 선임차 계약이 완료되면서 신규 면적을 대부분 흡수
- 3분기에 준공된 브라이튼 여의도의 오피스 동인 ‘앵커원’(면적 1만 7,765평)에는 유안타증권, 한국 증권금융 등이 임차하면서 60% 이상의 임차율을 달성. TP타워(옛 사학연금회관)도 금융사들이 선임차 계약을 완료
3분기 서울 지역 오피스 임대가격지수는 직전 분기 대비 1.1% 상승하였으며, A급 오피스 빌딩의 월평균 임대료는 평당 8.9만 원을 기록

최근 국내외 경기 지표가 둔화세를 보이고, 2026년부터 대규모 신규 공급이 예정되어 임대시장 호황세가 지속될지 의문
2026년 신규 공급 물량은 약 50만 평에 달할 것으로 예상
- 그동안 개발이 지연되었던 도심권 재개발 사업이 진행되면서 향후 대규모 A급 오피스가 공급될 전망

서울 주요 오피스 권역의 임대가격지수 추이

자료: KB국민은행

서울 주요 오피스 권역의 공실률 추이

자료: 젠스타메이트(GenstarMate)

중동 지역의 지정학적 리스크와 유가 상승 등으로 글로벌 경기 불확실성이 증폭되고 고물가 및 고금리로 내수시장의 구매 여력도 약화
고금리 기조가 유지되면서 가격 조율에 난항을 겪고 투자 여력이 제한되는 등 변수도 존재
한편 높은 금리 부담으로 기관투자자들은 오피스 투자에 소극적인 반면, 전략적 투자자들(Strategic Investor)은 사옥 마련 및 미래 자산 투자 등을 고려하여 오피스 매입에 적극적인 모습
- 3분기에 매각이 완료된 서소문동 KAL빌딩은 한진그룹 지주사 한진칼의 자회사인 대한항공이 약 2,642억 원에 매입

올해 서울 지역 신규 공급물량은 약 21만 평이며 내년에는 약 30만 평으로 추산되나, 대부분 분당 등 외곽 지역에 집중되어 있어 서울 주요 권역 신규 공급물량은 저조할 것으로 전망
서울 도심권과 여의도권은 대기업 사옥 통합 및 금융권 수요 증가로 공실률이 낮으며 프라임급 오피스에 대한 수요는 여전히 높음
강남권도 서울 업무 지역 중 가장 낮은 공실률을 기록하며 임대인 우위 시장이 이어지는 분위기

신규 공급물량이 부족한 가운데 핵심 지역 프라임급 자산에 대한 투자 수요는 여전히 높을 것으로 예상

A급 오피스 신규 공급물량 추이