KB상업용부동산 시장 리뷰 2023년 4분기 - 물류센터

홈 부동산 부동산 심층분석

시리즈 총 6화

2023.11.24

읽는시간 4분

핵심 내용 요약

전자상거래 시장이 모바일을 중심으로 급성장하면서 온라인 쇼핑몰 거래액은 2017년 1분기 약 17조 원에서 2022년 4분기 약 40조 원으로 크게 증가
코로나19 팬데믹이 끝나고 2023년 들어 고점 대비 소폭 감소하였으나 여전히 분기 평균 38조 원을 상회하면서 과거 대비 높은 수준을 유지

팬데믹이 끝나고 오프라인 활동이 증가하였으나 비대면 소비 행태가 보편화되면서 물류센터에 대한 수요가 지속되고 있는 것으로 판단

온라인 쇼핑몰 분기별 거래액 추이

자료: 통계청

월평균 택배 물동량 추이

자료: 국가물류통합정보센터

지난해 4분기부터 올해 2분기까지 분기당 평균 약 60만 평이 공급되었으나 3분기 들어 공급 면적이 분기 평균 대비 3분의 2 수준인 약 38만 평으로 감소
- 올해 들어 금리 인상과 건설비 증가 등으로 준공이 지연되면서 상당수 물량이 4분기 이후로 공급이 연기됨
공급 면적 감소에도 불구하고 올해 연간 공급 면적은 지난해보다 많을 것으로 예상되며, 2020년 이후 공급 면적 증가세가 지속되면서 공급 부담이 심화됨
- 연간 공급 면적은 지난해 2020년에 비해 2배 이상 증가하였으나 올해는 지난해보다 1.5배 이상 공급이 확대될 것으로 예상

4분기 이후 예정된 공급 면적은 100만 평 이상으로 추산되며 수도권에만 약 80만 평이 개설됨
수도권의 여주·이천 등 동남권과 평택·화성 등 남부권에 3분의 2 이상이 집중될 예정
- 다품종·소량 배송에 대한 니즈가 증가하면서 첨단 자동화 시스템을 도입하는 등 물류센터가 대형화되면서 1만 평 이상의 대형 물류센터도 증가. 4분기에는 경기 동남권과 남부권에 3만 평 이상의 초대형 물류센터³가 들어설 예정

전국 물류센터 공급 면적 추이

자료: 젠스타메이트(GenstarMate)

2023년 4분기 물류센터 공급 예정 비율

자료: 젠스타메이트(GenstarMate)

²동남권(광주, 곤지암, 이천, 여주, 양지, 덕평), 남부권(안성, 평택, 화성), 중앙권(군포, 안양, 수원, 동탄, 오산, 신갈), 서부권(인천, 안산, 시흥), 서북권(김포, 부천, 고양파주), 기타권(위의 권역을 제외한 경기도 및 서울)

³동남권(로지스포이트 여주 물류센터, 본두리 물류센터), 남부권(안성 아레나스 물류센터, 알앤알물류 평택센터, 드림포워드 물류센터)

올해 1분기 2조 원을 상회하던 거래 규모는 이후 2분기 연속 감소하면서 1분기 대비 절반 수준으로 하락
수도권의 거래 규모는 약 9.9천억 원으로 전국 거래 규모의 80%를 상회하였으며, 전체 11건의 거래 중 수도권에서 8건이 발생
- 수도권 거래는 대부분 동남권에서 발생

물류센터 수요는 여전히 높은 수준이나 팬데믹 기간에 이어지던 급증세가 다소 둔화되고 공급의 영향으로 거래 규모도 감소하면서 주요 지역의 공실률은 지난해 대비 상승
특히 인천·김포 등 다른 지역에 비해 공실률이 높았던 서부권은 3분기 들어 20%를 초과하였으며, 화성·평택 등 남부권은 올해 들어 공실률 증가폭이 크게 확대
- 남부권의 경우 지난해 연말 이후 공급이 급증하였고 향후에도 상당수 공급이 예정되어 있으며, 서울과의 접근성에 있어서도 용인·이천 등 동남권보다 열위에 있음

전국 물류센터 거래 면적 추이

자료: 젠스타메이트(GenstarMate)

수도권 주요 지역 물류센터 공실률 변화

자료: 존스랑라살(Jones Lang Lasalle)

물류센터 시장에서도 A급 물류센터와 낙후된 물류센터에 대한 매도자와 매수자의 기대감이 확연하게 차이를 보임
- 올해 들어 A급 물류센터의 경우 가격 하락 가능성이 줄어든 반면, 낙후된 물류센터에서는 가격 하락 가능성이 커지면서 가격 격차가 확대될 것으로 예상
첨단 자동화 시스템과 정온 시스템 등을 갖춘 신축 물류센터에는 수요가 집중될 것으로 예상
- 자동화 시스템을 갖추면 효율적인 물류 프로세스를 통해 생산성 향상과 비용 절감이 가능하며, 정온 시스템의 경우 외부 기온과 무관하게 실내 온도가 일정하게 유지되어 신선식품·의약품·배터리 등 온도 및 습도에 민감한 제품의 손상을 최소화할 수 있음

물류센터 등급별 매수자·매도자의 기대감 차이