7화. 서울 주택시장 점검

2022년 하반기 이후 주택매매가격은 하락세로 접어들면서 미분양 급증, 매매거래량 및 청약 경쟁률 급감 등 주택시장 호황기에 볼 수 없었던 이슈들이 등장했다.

주택시장의 불확실성이 확대되는 시기에 세부 지역 현황을 파악하기 위해 서울 및 수도권 주요 지역을 대상으로 2022년 주요 이슈와 2023년 주택시장에 영향을 미칠 요인을 점검해보았다.

주택시장을 선도하던 강남구도 2022년 하반기 이후 가격 하락세의 영향을 피해가지 못했다. 주요 지역인 압구정동, 대치동, 개포동 등에서 매도 호가가 대부분 2022년 초 또는 그 이하 수준으로 낮아졌으나 전국적인 시장 침체로 인해 하락한 가격에도 거래는 거의 없는 실정이다.

특히 재건축 단지의 가격 하락폭이 상대적으로 더 큰 것으로 조사되었다 대표적인 재건축 단지인 대치동 은마 아파트의 실거래가는 2022년 초 25억 원 내외 (전용 면적 84 ㎡ 기준) 에서 5월 27억 원까지 상승했으나, 연말 이후에는 22억 원 내외로 거래되었다.

강남구는 타지역에 비해 상대적으로 저가에 급매도를 하는 비율은 적다. 물론 다주택자의 중과세, 일시적 2주택 등으로 가격을 낮추어서라도 매도 하려는 경우도 있으나 비중은 크지 않다. 오히려 여전히 존재하는 강남구에 대한 기대감으로 자녀에게 증여하거나 혹은 추가 보유를 위해 매물을 거둬들이는 경우가 존재하는 상황이다. 또한 매수자는 여전히 시장에 대해 관심을 보이고 있으며, 향후 주택가격이 더 하락한 후 매수를 고려하는 수요도 적지 않다.

이는 여전히 강남구가 고가 주택시장에 대한 대표성을 가지고 있기 때문이다. 평당 아파트 평균 매매가격 (2023년 1월 기준 약 8.7천만 원)이 전국에서 가장 높으며 이는 서울 평균 (약 4.9 천만 원)의 1.8 배, 전국 평균 (약 2.1 천만 원)의 4.2배 높은 수준이다.

강남구는 타지역에 비해 상대적으로 금리 인상 에 따른 부담이 적은 상황에서 2023년 초부터 실시되는 정부의 각종 규제 완화 정책이 고가 주택 수요에 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 보인다. 다만 개 포동을 중심으로 과거에 비해 상대적으로 많은 입주 물량(개포자이프레지던스와 디에이치퍼스티어아이파크 약 1만 세대)이 공급되는 것은 시장에 부담으로 작용 할 수 있다.

투기과열지구와 같이 규제지역으로 지정될 경우 대출, 부동산 세제, 전매제한, 청약 등 주택 수요를 위축시키는 각종 규제가 적용된다. 토지거래허가구역은 그보다 더 강력한 규제로 평가된다. 토지거래허가구역에서 주택을 거래하려면 시군구청장의 사전 허가가 필요하며, 허가 이후에도 실거주 목적으로만 이용 가능하기 때문이다.

주택시장이 과열된 2020년부터 정부는 개발호재지역을 중심으로 토지거래허가구역을 지정하기 시작했다 특히 초기에 강남권을 중심으로 토지거래허구역으로 지정되면서 실거주 목적이 아닌 경우 에는 거래가 불가능했으며, 이는 직접적으로 시장에 영향을 미쳤다.

강남구의 압구정동·대치동·개포동, 송파구의 잠실동 등 강남3구의 주요 고가 아파트 단지가 모두 토지거래허가구역으로 지정된 반면, 서초구의 반포동은 예상외로 토지거래허가구역 대상에서 제외되었다 2022년 8월 서초구 신반포 2차 아파트 와 서초진흥아파트가 신통기획⁸으로 인해 토지거래허가구역으로 지정되었으나, 그 외의 반포동 고가 아파트는 여전히 토지거래허가제도에서 자유로운 상황이다.

그러나 주택시장 침체로 반포동 주택가격도 기타 강남권과 유사하게 최고가 대비 하락했다. 상대적으로 자금 여유가 있는 대형 평형보다 중소형 평형을 중심으로 가격이 빠르게 하락했다. 2009년 준공된 반포동의 대표 단지인 래미안퍼스티지는 2022년 연중 39억 원(전용 면적 84 ㎡ 기준)까지 상승했던 가격이 2023년 1월 30억 원까지 하락했다.

현재 반포 지역도 가격 하락세 를 피하지 못하고 있다. 주요 재건축 관심 지역인 구반포1단지는 이주 완료 후 2023에 철거와 착공을 앞두고 있으며 반포래미안원베일리(2,990세대, 2023년 하반기) 입주, 래미안원펜타스와 신반포메이플자이 분양 등이 예정 되어 시장의 관심이 집중될 전망이다.

2000년대 이후 브랜드 아파트 공급이 본격화되었으며, 아파트 규모도 점차 대규모로 바뀌었다. 대규모 아파트 단지일수록 단지 내 다양한 인프라가 갖추어져 있어 생활하기 편리하며, 많은 세대수로 매매거래가 활발해 환금성이 높고 정확한 시세 확인이 가능하다.

규모의 경제로 인해 상대적으로 저렴한 관리비도 장점 중 하나다. 그러나 주택가격 하락기에 접어들면 매수자에 비해 매도자가 급증하면서 가격하락 경쟁이 심화되어 하락폭을 키울 수 있다.

세대수가 1천 세대만 넘어도 결코 적은 규모가 아닌데, 송파구에는 5천 세대가 넘어서는 단지가 많다. KB 부동산 통계 기준 입주가 완료된 전국 아파트 단지 중 세대수 상위 5개 단지가 모두 송파구에 위치한다.

2023년 1월 기준 송파구 가락 동에 위치한 헬리오시티(2018 년 준공)는 8천 세대(임대주택 제외)가 넘는 유일한 단지로 전국 1위를 기록하며, 파크리오 약 6,8천 세대, 엘스·리센츠·올림픽선수기자촌도 각각 5천 세대 이상이다.

2022년 서울의 대다수 구에서 주택매매가격이 하락했는데 그 중 송파구의 매매가격은 한강 이남에서 가장 큰 폭(-5.9%)으로 하락했다. 일반적인 매도자는 호가를 소폭 내린 가운데 관망세를 보이는 반면, 세금 이슈, 대출 부담 등이 존재하는 일부 소유자를 중심으로 매도를 위해 저가 급매물 경쟁을 벌이고 있다. 세대수가 큰 대단지일수록 이러한 매도자가 많아 경쟁이 가열되어 가격 하락폭이 확대된 것으로 예상된다.

다만 최근 정부의 규제 완화로 저가 급매물이 소진되면서 가격은 저점 대비 소폭 상승했다. 여전히 높은 금리와 불확실한 경제 상황으로 매수세가 위축되었으나, 정부의 주택시장 연착륙을 위한 정책과 매수자의 시장 참여가 증가할 경우 하락세가 점차 둔화될 수 있다.

2022년 12 월 ‘올림픽파크포레온’이라는 이름으로 분양을 완료한 둔촌주공 아파트는 재건축을 진행하는 동안 많은 이슈에 직면했다. 아파트 이름 변경 논란부터 시공사업단과 조합의 공사비 증액 및 도면 변경 계약, 분양가상한제로 인한 분양가 문제가 있었다. 2022년에는 광주 아파트 붕괴 사고로 인한 시공사 교체와 공사 중단 및 유치권 행사까지 지속적으로 세간의 이목 을 모았다.

많은 논란에도 2022년 11월 평당 3,829만 원에 분양가를 확정한 둔촌주공 아파트는 주택시장 침체와 맞물리면서 마지막 청약 경쟁률까지 많은 사람의 관심이 집중되었다. 청약 경쟁률은 과거보다 크게 낮아졌고 일부 평형의 경우 당첨가점도 떨어졌다.

그럼에도 불구하고 가장 비중이 큰 59㎡ 타입은 중도금 대출이 가능하다는 이유로 예상보다 청약 접수자가 많았으며, 84㎡ 타입은 분양 당시 기준으로 중도금 대출이 불가능함에도 미달 상황을 피했다.

최근 중도금 대출, 전매제한, 실거주 의무 등 전체적으로 부동산 규제가 완화된 상황에서 무순위 청약에 대한 관심도 지속되고 있으며, 최종 계약률은 향후 진행될 분양 사업장에도 영향을 미칠 것으로 예상된다.

한편 신축 단지가 집중된 지역의 주택가격은 연초 이후 하락세가 지속되고 있다. 2019년에서 2020년에만 5호선 상일동역 인근 1만 세대가 넘는 아파트 단지 들이 입주했는데 입주 이후 약 3년이 지난 시기에 주택거래 침체와 함께 가격 하락폭이 확대되었다.

그 지역 대표 단지인 고덕그라시움 (2019년 9월 입주, 4,932세대)과 고덕아르테온(2020년 2월 입주, 4,066세대)은 전용면적 84㎡ 기준 2022년 초 18억 원에서 19억 원대이던 매매가격이 2022년 말에는 13억 원에서 14억 원대로 하락했다. 2023년 1월에는 급매물이 대부분 소진되면서 추가 가격 하락은 멈추고 소폭 반등하는 모습을 보였다.

2023년에는 강동구 9호선 4단계 연장 사업이 착공된다(2028 년 개통 예정). 주택가격 하락세가 지속되는 가운데 강남3구 규제에 따른 풍선효과 9호선 제2경부고속도로, 고덕비즈밸리(산업단지) 등이 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 보인다.

서울의 대표적인 재건축 단지 중 하나인 목동신시가지 아파트는 1985년 12월 준공된 1단지부터 1988년 7월 준공된 14단지까지 14개 단지가 모두 준공 30년을 넘었다.

지하철 5호선 목동역과 오목교역을 중심으로 목동과 신정동에 위치한 목동신시가지 아파트는 그동안 강화된 재건축 규제의 직격탄을 맞았다. 안전진단 강화와 재건축초과이익환수제 부활, 조합원 지위 양도 제한까지 다양한 재건축 규제로 사업 진행이 쉽지 않았다.

특히 대부분 단지가 안전진단 단계에 머물러 있는 상황에서 안전진단 기준이 강화되면서 2차 정밀 안전진단까지 통과한 6단지를 제외하고는 거의 사업이 진행되지 않았다.

그러나 2022년 하반기 안전진단 기준 완화 가능성이 대두되고 2023년 초부터 기준 완화가 확정 되었으며 대출 및 세금 규제 완화까지 겹치면서 목동신시가지 아파트 의 재건축 기대감은 크게 증가했다.

안전진단의 가장 큰 걸림돌인 구조 안전성 비중의 하향과 조건부 재건축의 기준 완화, 공공기관 적정성 검토의 선택적 시행까지 완화된 기준에 따라 대부분 단지가 2023년 1월부터 안전진단을 최종 통과(3 ·5 · 7 · 10 · 12 · 14 단지)하거나 조건부 재건축(1 · 2 · 4 · 8 · 13단지)으로 통과했다.

하지만 2022년 하반기 주택시장 침체로 재건축 규제 완화 가능성에도 매수세가 크게 감소 했으며 매매거래도 확연하게 줄었다 다만 주택 보유자의 기대감이 높은 상황에서 토지거래허가구역 지정으로 매수자 접근이 쉽지 않아, 2022년 연초 이후 가격은 줄곧 보합세를 보이고 있다.

목동신시가지 아파트 재건축 사업은 여전히 금리 인상과 원가 상승 등 부정적인 요인이 존재하지만, 2023년 신통기획 (2022년 6단지 확정) 추진을 포함한 재건축 사업 진행 속도에 따라 큰 영향을 받을 것으로 보인다.

2018년 수요자 관심 집중과 가격 급등을 야기한 여의도 마스터플랜은 발표되고 채 한달도 지나지 않아 전면 보류된 후 기약없이 미뤄지고 있었다 . 이후 정비 사업에 대한 각종 규제 와 서울시의 통합 재건축 추진 이슈 등이 겹치면서 사업은 더욱 지체되었으며 주민 불만이 큰 상황이다. 2022년 하반기 이후 재건축 사업의 긍정적인 요인이 증가하면서 시장 기대감이 증가하고 있다.

서울시 공공지원계획 일종인 신통기획에 대해 여의도 시범 · 한양 · 공작 아파트 등도 차례로 합류하고 있다. 그동안 정부의 정비 사업 규제로 진행이 더딘 상황에서 심의 기간 단축과 추가적인 인센티브 제공에 따른 유인책이 많은 단지의 참여를 확대시키고 있다.

게다가 2023년 초부터 이른바 '35층 룰’로 불 리는 서울 지역 아파트 높이 제한 규정이 2040 서울도시기본계획을 통해 폐지가 공식화되었다. 이에 따라 여의도에서는 시범아파트와 한양아파트가 각각 65층과 54층으로 재건축 추진 가능성이 높아졌다.

여의도 아파트 지구 해제 및 지구 단위 계획 전환에 따른 추가적인 사업성 증가 , 교통 여건 개선도 호재로 작용하고 있다 2022년 신림선 개통과 2024년 신안산선 개통, 2023년 이후 서부선 착공, GTX B 노선 사업 추진 등 다양한 도시철도망 구축 계획은 교통 중심지로서 여의도에 장기적인 호재 요인으로 작용하고 있다.

그러나 여의도 지역 재건축 단지는 연초 이후 금리 인상에 따른 매수세 급감으로 가격 하락세를 피하지 못하고 있다 . 다만 대부분 재건축 아파트로 구성된 여의도 지역 특성상 사업 진행 속도와 규제 완화정도가 시장 향방을 정하는 핵심 요인으로 작용할 것으로 보인다.

‘마용성 (마포·용산·성동구)' 으로 묶이는 마포구는 광화문, 여의도 등 과 가까워 직주 근접을 선호하는 수요가 많다. 특히 5호선 애오개 · 공덕 · 마포역 인근은 도심 근접성이 높아 2022년 초까지도 젊은 층에서 많은 관심을 받았던 지역 중 하나였다.

마포구 주택가격은 2022 년 상반기 84 ㎡ 기준 20억 원까지 상승 했으나 최근 가격이 빠르게 하락하고 있다. 매수 문의는 적지 않으나, 매수 의사는 많지 않은 상황이다. 마포래미안푸르지오 기준 주택가격은 2022년 초에 비해 10% 이상 하락 했으나, 매수 대기자 는 추가로 10% 이상 하락한 가격 대 의 매물을 찾고 있다.

최근 분양한 '마포더클래시'를 보면 이 지역의 현재 상황을 알 수 있다. 아현 2구역 재건축 단지인 마포더클래시는 HDC 현대산업개발과 SK 에코플랜트에서 시공 했으며, 총 1,419세대 중 53세대 가 후분양으로 2022년 12월 입주자 모집을 시작했다. 후분양제도로 인해 주택도시보증공사 의 고분양가 심사제도를 피해 평당 분양가 4,013만 원을 기록하며 비강남권 최초 평당 분양가 4천만 원을 초과했다.

2022년 하반기 주택시장 위축과 청약 경쟁률 하락에도 불구하고 마포더클래시는 53세대 모집에 총 792명이 청약 신청을 하며 약 15대 1이라는 준수한 성적을 거두었다.

후분양에 따른 잔금 납부 기간 촉박으로 미계약이 존재 했으나, 많은 사람이 무순위 청약에 지원하면서 여전히 높은 관심을 보였다. 마포더클래시에 많은 사람이 관심을 가지는 가장 큰 이유는 분양가다. 주택가격 하락과 금리 인상 등 부정적인 요인에도 불구하고 마포구의 30평대 신축 아파트 기준 15억 원 이하 가격에 대한 수요자의 평가는 긍정적이라 볼 수 있다.

최근 정부의 규제 완화로 일부 자금력 있는 실수요자를 중심으로 매수 의사가 2022년 하반기에 비해 증가했다. 그러나 아직까지 매수 희망가격과 호가의 격차가 존재하는데 수요자 희망가격은 최근 분양을 통해 어느 정도 추측해볼 수 있다.

용산구는 2022년 대통령 집무실 이전 발표와 함께 크고 작은 개발 계획이 부각되면서 이슈의 중심이 되었다. 금융위기로 사업이 중단되었던 용산국제업무지구 개발 계획은 2021년 용산공원의 국가공원화 계획과 함께 다시 추진되기 시작 했으며, 2022년 오세훈 서울시장의 재선 이후 더욱 박차를 가하고 있다.

정비 사업 단지들이 밀집된 동부이촌동은 재건축을 진행하거나 사업성이 떨어진 경우 리모델링 사업으로 우회하고 있으며, 용산구의 가장 큰 관심사인 한남뉴타운은 치열한 과정을 거쳐 2구역에는 대우건설, 3구역에는 현대건설이 시공사로 선정되었다 그 외에도 크고 작은 개발 계획의 진행 속도가 빨라지고 있다.

이러한 이유로 2022년 용산구의 주택가격은 타지역 에 비해 상대적으로 양호한 모습을 보였다. 2022년 하반기 이후 급격한 금리 인상과 주택시장 위축으로 비수도권뿐 아니라 수도권에서도 주택가격 하락세가 지속되었고, 서울 25개 구 중에서 19개 구가 2022년 연간 주택가격이 하락 했다 그러나 용산구의 경우 주택가격 은 10월까지 상승세가 지속되었으며, 11월 이후 소폭 하락하면서 연간 3.87% 상승률을 기록했다.

한남뉴타운에 소재하는 신동아 아파트의 경우 전용 면적 84㎡ 기준 상반기 22.1억 원에 실거래된 후 최근까지도 호가 22억 원을 유지하고 있다. 이 촌동 코오롱·강촌 아파트도 상반기 실거래가 20~21억 원을 유지하면서 타지역에 비해 선방하고 있다.

그러나 2023년에도 이 같은 흐름이 지속될지는 의문이다. 2023년 1월 초 국토교통부 업무 보고를 통해 많은 규제 가 완화되었으나, 용산구는 강남 3구와 함께 여전히 규제지역에서 벗어나지 못하고 있기 때문이다. 용산구의 호재는 여전히 존재할 것으로 보이나, 전체적인 부동산시장 위축과 규제지역 지정으로 단기간 매수세 회복이 어려울 수 있으며 매매가격 하락 방어도 쉽지 않을 것이다.

성동구청에서 실시한 온라인 투표에서 2022년 성동구 10대 뉴스로 ‘삼표레미콘 성수공장 철거 완료’가 1 위를 차지했다. 2017 년 이후 100여 차례에 걸친 실무 협의를 통해 2022년 3월 본격적인 철거 절차에 돌입한 삼표레미콘 성수공장 부지는 8월 철거를 마무리했으며, 주거지역에서 상업지역으로 용도를 변경해 상업·업무·문화 복합 공간으로 개발할 계획이다 .

2022년 서울시의 층수 규제 폐지에 대한 가능성도 지속적으로 언급되었고, 2023년 1월 '2040 서울 도시기본계획'을 통해 높이 규제가 폐지되면서 성동구는 더욱 주목을 받고 있다. 2011년 이미 50층으로 정비 계획안이 고시되었던 성수전략정비구역은 지난 10년간 '2030 서울 도시기본계획' 의 35층 높이제한 규정에 따라 사업 진행이 원활하지 못했다.

그러나 '2040 서울도시기본계획’ 발표로 서울 전역에 일률적이고 정량적으로 적용되었던 35층 제한 규정이 폐지되고, 유연하고 정성적인 스카이라인 가이드라인으로 전환되면서 (구체적인 층수는 개별 정비 계획에 대한 위원회 심의에서 결정) 다시 한번 사업 진행 가능성이 높아지고 있다.

그러나 이 같은 성동구의 개발 호재에도 불구하고 주택시장 불확실성과 소유자의 개인 사정 (금리, 세금 등)으로 가격 상승에 대한 기대감이 분산되는 반면, 매수세가 크게 위축된 상황이 지속되면서 가격 하락폭은 더욱 확대되었다. 성수동 성수아이파크의 경우 2022년 매매거래가 한 건도 발생하지 않았으며, 주거단지가 밀집된 옥수동과 행당동 주요 단지의 호가는 30평대 기준 16억 원 ~20억 원 사이로 폭넓게 분포되어 있다.

2023년에도 성동구에는 행당동 행당7구역 라체르보푸르지오써밋 분양과 성수동 장미아파트 이주 등과 함께 성수전략정비구역의 건축심의 및 사업시행인가 등이 계획되어 있다. 그러나 그동안의 주택 호황기와 달리 금리 인상과 높은 주택가격에 대한 부담으로 인해 성동구의 주택시장은 개발 호재만으로 단기간에 활성화되기는 쉽지 않을 것으로 보인다.

주택시장 호황으로 서울에서 상대적으로 주택가격이 저렴한 지역까지 매수 수요가 빠르게 확대되었다 대표적인 지역은 강북의 노도강 (노원·도봉·강북구)이며, 특히 노원구는 서울 3대 학군(대치동, 목동, 중계동)의 하나로 장기적으로 실수요가 가능한 이유로 젊은 층에서 소위 '패닉바잉' 현상이 발생하기도 했다.

2026년 개통 예정인 서울 왕립리에서 상계동을 연결하는 동북선 경전철과 많은 정비 사업에 대한 기대감으로 2021년 연간 주택가격은 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다.

그러나 2022년 들어 상황은 급변하기 시작 했다 2020년(19.4%)과 2021년(21.7%) 2년 연속 20% 내외의 상승률을 기록하며 단기간에 주택가격이 급등한 상황에서 금리 인상으로 인한 대출비용 부담과 빠르게 위축된 매수세로 2022년 상반기부터 주택가격이 하락하기 시작 했다.

결국 2022년 노원구 주택가격은 연간 4.7% 하락하면서 2021년과 2022년 주택 가격 변동률 격차(26.5%)는 서울 25개 구 중에서 가장 컸고, 도봉구(23.6%)와 강북구(17.9%)까지 포함한 '노도강'에서 주택가격 변동이 가장 큰 것으로 나타났다. 대표적으로 노원구 중계동 학원가 주요 단지 30평대 주택가격은 2022년 초 14억 원을 육박했으나, 2022년 말 10억 원대까지 하락 했다.

노원구는 서울시에서 30년 이상 노후 아파트 비율(40%)이 가장 높은 지역이다(서울 평균 18%). 30년 초과 재건축 가능 단지가 많은 만큼 최근 정부의 재건축 안전진단 규제 완화와 1기 신도시 특별법 발표로 인한 기대감도 커지고 있다.

토지거래허가구역도 아닌 데다 특례보금자리론 대상 에 포함되는 매매가격 9억 원 이하 주택이 많다는 점도 긍정적 요인이 될 수 있다. 최근 급매물이 소진되고 있으나 가격반등을 기대할 수 있는 상황은 아니다. 재건축은 장기간 진행되는 데다 공사비 인상에 따른 분담금 상승 대출 부담 등으로 다시 수요가 집중되기에는 제약이 많이 때문이다.