8화. 수도권 주택시장 점검

1991년 분당을 시작으로 1992년 일산·산본·평촌, 1993년 중동까지 5개 1기 신도시가 입주한지 약 30년이 지났다 인구 증가 및 건축물 노후화와 2기 신도시 등 추가적인 아파트 공급으로 1기 신도시 재정비 논의는 지속적으로 이슈가 되었다.

특히 분당은 2022년 대통령 선거 당시 1기 신도시 정비에 대한 기대감과 1기 신도시에서 가장 학군 선호도가 높고 서울과의 접근성을 장점으로 수요자의 관심이 몰리면서 가격이 빠르게 상승 했다 그러나 하반기 주택시장 위축과 1기 신도시 정비 계획에 대한 기대감이 줄면서 분당의 매수세도 크게 위축되었다.

1기 신도시 주택 정비 사업에 대한 수요자의 니즈가 여전히 큰 상황에서 정부는 2022년 4분기 이후 빠르게 마스터플랜 수립 연구용역 발주, 정비 선도지구 지정, 정비 기본 방침 및 특별법안 마련을 위한 준비에 나섰다 2023 년 초 재건축 규제도 완화되면서 아직까지 1기 신도시 주택 정비 사업에 대한 기대감이 완전히 줄어들지 않은 것으로 나타났다.

또한 인근 판교 지역의 기업 이전과 IT 산업 호황 등은 분당에 호재로 작용하면서 주택가격 하락을 일부 방어하기도 했다. 분당은 서울에 비해 상대적으로 주택가격 하락폭은 크지 않았으며, 일부 학군 수요가 많은 지역의 경우 2022년 초 수준을 유지하고 있다.

2023년 1월 국토교통부 업무 보고를 통해 마지막으로 남아있던 경기도 규제지역인 분당이 해제 되었다. 다만 금리 상승 부담과 주택가격 불안정으로 매수자는 관망세를 보이고, 매도자의 정비 사업에 대한 기대감은 점차 줄어들면서 가격 하락 압력은 더욱 커지고 있다.

현재 정부는 국토교통부의 정비기본방침과 지자체별 정비기본계획을 통해 2024년까지 전체적인 마스터플랜을 수립할 예정이다. 계획 수립이후 실제 정비가 완료되기까지는 추가적으로 시간이 소요될 것으로 보여 1기 신도시 정비 사업에 대한 기대감으로 주택시장이 다시 활성화되기란 쉽지 않을 수 있다.

과천시는 2015년까지 전입보다 전출이 많아 인구가 감소 했으며, 2016년과 2017년에는 과천시 원도심의 재건축 이주 등과 맞물리면서 인구 감소폭은 더욱 확대되었다.

그러나 2020년 이후 과천시로의 전입 건수가 급격히 증가하면서 2021년 연간 전입 건수는 1만 건을 초과(2015~2019년 평균 5,124건)하는 등 인구가 빠르게 유입되기 시작했다.

인구 유입의 가장 큰 이유는 과천시 아파트 분양을 희망하는 청약 수요 때문이었다 과천지식정보타운과 과천 원도심의 재건축 단지, 추가로 3기 신도시 과천 지역에 대한 예비청약자 가 몰리면 서 전세가격이 상승 했으며, 부동산시장 호황기에 매매가격을 더욱 상승시키는 계기가 되었다.

신축 30평대 기준 매매가격 20억 원과 전세가격 10억 원을 초과 하던 과천 지역도 2022년 하반기들어 하락세로 전환되었다. 금리 인상 등에 따른 전체적인 주택시장 위축과 함께 신규 입주 단지와 일반 분양 및 무순위 청약 등이 줄어들어 전입 수요가 감소하고, 청약시장 위축과 3기 신도시 사업 장기화 등이 겹치면서 2022년 1월 1천 건을 초과한 순이동 건수는 2022년 8월 이후 4개월 연속 마이너스를 기록했다.

주택 수요도 감소하는 상황에서 주택시장 호황기에 상대적으로 높은 분양가에도 양호한 분양 성적을 기록 했던 상업용 부동산 오피스텔, 상가 등 도 최근 입주를 앞두고 난항을 겪는 등 전체적으로 부동산시장이 위축되고 있다.

준강남으로 불리며 강남과의 접근성과 양호한 거주 환경, 추가적인 개발 호재 등 긍정적인 요인과 함께 과천시 순이동 증가는 그동안 주택가격 상승에 긍정적인 영향을 미친 것은 사실이다.

최근 주택가격이 하락하면서 인근 지역에서 과천으로 매수 문의가 다시 증가하면서 추가적인 가격 하락을 방어할 수도 있다. 그러나 2023 년 주택시장이 크게 위축되면서 과거와 같이 급격한 인구 유입에 따른 가격 반등 가능성은 크지 않을 것으로 보인다.

하남시는 그동안 서울에 근접한 지리적 특성에도 불구하고 철도망 부재로 도로 교통에만 의지해왔으며 철도 교통에 대한 필요성이 제기되어왔다. 2020년 8월 5호선 상일동 하남 풍산역 구간 1단계 개통과 함께 교통 상황 개선에 대한 기대감이 커지면서 3기 신도시 중 가장 높은 선호도 직방 청약 선호도 설문 조사를 기록했다.

이후 2021년 3월 하남 풍산 하남 검단산역 구간 2단계까지 개통되어 교통 상황이 일부 개선되면서 기대감은 더욱 높아졌다. 그러나 교통 호재와 함께 급등한 주택가격은 하남시 대표 단지 30평대 기준 10억 원을 초과 하고 얼마 지나지 않아 다시 10억 원 밑으로 하락했다.

역세권과 스타필드 인근 등 하남시에서 상대적으로 선호도가 높은 단지의 경우에도 2022년 3분기까지 매수세 위축에도 불구하고 호가를 유지하면서 상대적으로 하락세가 크지 않았으나, 4분기 이후 주택시장 위축 장기화 가능성으로 가격이 빠르게 하락 했으며 2023년 초 이후 규제 완화로 보합세를 보이고 있다.

2023년 하남시에는 다양한 호재가 존재한다. 지하철 9호선의 경우 4단계 연장 사업 (중앙보훈병원역~고덕강일1지구) 착공으로 하남 연장 전 단계까지 착공했으며, 3호선 연장 노선인 송파~하남 간 도시철도 (이하 송파하남선)도 기본계획수립을 위한 사업자 선정이 완료되었다.

또한 미사섬 일대 약 100만㎡ 부지에 조성되는 'K-스타월드 프로젝트’는 다양한 산업과 일자리를 창출하면서 하남시 경제 활성화에 기여할것으로 기대 된다. 이 같은 개발 호재에도 불구하고 현재 주택시장 하락세가 지속 되면서 하남시 주택가격이 상승할 가능성은 크지 않은 상황이다.

다만 과거에 비해 지역 환경이 빠르게 좋아지고 있으므로 교통 상황 개선과 3기 신도시 등 개발 호재가 존재하는 지역을 중심으로 상대적으로 주택가격 하락세가 둔화될 것으로 보인다.

광명시는 재개발과 재건축 모두 활발하게 진행되고 있는 지역 중 하나다. 광명동의 7호선 광명사거리역을 중심으로 광명뉴타운 재개발 단지와 철산동의 철산역을 중심으로 인근 철산주공 재건축 단지와 남쪽으로 하안주공 재건축 단지까지 존재한다.

금융위기 이후 2010년대 초반 수도권 주택시장 침체와 함께 정비 사업 진행이 어려웠으나, 2016년 이후 주택시장 회복세와 2018년 이후 본격적인 호황기를 맞이하면서 광명시 정비 사업은 속도를 내기 시작 했다. 

2020년 이후 광명뉴타운과 철산주공 재건축 단지 분양 이 시작 되면서 많은 단지가 입주나 분양을 하고, 그 외 단지들도 착공과 이주 등을 진행하고 있다. 상대적으로 진행 속도가 더디던 하안주공 재건축 단지의 경우 에도 이미 재건축 연한 30년을 충족한 상황에서 2022년 하반기 이후 재건축 규제 완화로 안전진단 단계를 통과하면서 사업 진행에 박차를 가하고 있는 모습이다.

그러나 이러한 정비 사업의 순조로운 진행과 달리 최근 주택시장 하락세와 분양시장 위축으로 상대적인 기대감은 점차 줄어들고 있다. 2020년에는 상대적으로 양호한 분양 성적을 거뒀으나 2022년 12월 이루어진 철산자이더헤리티지와 호반써밋그랜드에비뉴의 청약 경쟁률은 크게 하락 했으며, 일부 평형은 미달되기도 했다.

청약 경쟁률 하락의 가장 큰 이유는 인근 주택가격 하락으로 인한 기대차익 감소일 것 으로 보인다. 실제로 원가 상승과 금리 인상 등으로 분양가가 오르는 상황에서 기존 주택가격은 하락세로 접어들었으며, 금리 인상에 따른 대출 부담 증가와 향후 주택가격 하락에 대한 불안감이 수요자의 청약을 망설이게 하고 있다.

2023년에는 광명뉴타운 북쪽 4개 구역(1 · 2 ·4 · 5)과 철산주공 10 · 11단지 총 1.5만 가구의 분양이 예정되어 있다. 광명 지역에 대한 기대감으로 빠르게 정비 사업 이 진행되던 상황에서 급격한 주택시장 및 청약시장 위축으로 향후 예정된 분양과 정비 사업 진행에 대한 우려가 증가하고 있다.

저금리와 주택시장 호황으로 2015년 20%대에 머물던 전국 외지인 거래 비율은 2021년 30%를 초과 했으며, 특히 인천은 약 42%로 전국에서 가장 높은 비율을 기록했다.

주택 수요가 급증하던 시기 에는 해당 지역뿐 아니라 주변 지역 수요까지 더해져 연간 주택매매가격 상승률(23.7%)은 전국 1위를 기록했다. 인천시에서도 압도적인 주택매매가격 상승률을 기록한 지역은 송도국제신도시가 위치하는 연수구 (2021년 약 42.4%)로서 양호한 주거 환경과 다양한 업무 지구, 교육 · 상업 · 의료 환경을 갖추고 있으며 GTX-B 노선이 연결되면서 수요가 급증했다.

2022년 거래량 급감에도 높은 수준을 유지하던 이 지역의 외지인 거래 비율은 2022년 하반기 이후 빠르게 감소했다. 금리 인상과 함께 주택시장이 빠르게 위축되는 상황에서 2022년 9월 투기과열지구, 2022년 11월 조정대상지역 해제로 대출·세금 등 다양한 규제 완화에도 불구하고 외지인 거래 비율은 감소하기 시작 했다.

오히려 일부 실수요자의 저가 급매물 거래가 체결되면서 2022년 상반기 40%를 초과했던 외지인 거래 비율은 2022년 12월 33% 까지 감소 했으며, 향후 추가 감소할 가능성이 높다.

이 지역은 일부 세금 이슈 등으로 저가 급매물이 존재하는 서울 등 수도권 주요 지역과는 달리 전반적으로 매도자의 기대감이 줄면서 매물 호가가 모두 하락하고 있다. 규제 완화와 과거에 비해 낮은 매매가격으로 학군과 상권이 양호한 지역을 중심으로 일부 거래량이 증가하고 있으나, 전체적인 매수세는 여전히 크게 위축 되었다.

추가 하락 우려는 2023년에도 여전히 존재한다. 2022년에 4만 호 이상 아파트가 공급된 인천은 2023~2024년에도 연평균 3.4만 호가 공급될 예정인데 이는 과거 10년 평균 (약 1.8만 호)를 크게 상회하는 수준이다. 외지인 수요 감소와 공급 증가로 당분간 주택시장 약세는 지속될 것으로 보인다.