주택시장 업앤다운 순환 사이클이 짧아진다! 올해는?

1월 4주차(1월 26일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.9로 전년동기 대비* -5.1% 하락했습니다. 하락률이 26주째 줄었고, 하락폭도 완만하게 축소 중입니다. 한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 -0.03% 하락해 하락률이 줄었습니다 (이하 전주 대비** 기준). 지난해 11월 첫 주까지 13주간 회복을 끝으로 11주째 조정입니다.

美 중앙은행 연방준비제도(Fed)의 정책금리 인하 기대가 후퇴 모드에 무게가 실리는 모양새입니다. 올해 주요국가들의 통화긴축이 수습국면을 맞이하겠지만, 본격적인 완화 전환시점은 유동적입니다. 인플레이션과 경제 상황에 따라 국가별 컨센서스는 2분기부터 하반기까지 넓게 분포되는 경향을 보입니다. 지정학 위험의 고조로 유가 상승 우려가 커짐과 동시에 글로벌 경제 불확실성으로 각국 중앙은행의 통화정책 셈법이 복잡합니다.

실질적인 고금리 부담이 완화되어 실수요가 지금보다 과감하게 투자대열에 동참하기 전까지는 다소 지루한 조정과정에 대비할 필요가 있겠습니다. 가격 부침(浮沈) 속에 시장가치가 흔들리면서 전반적인 매수세가 레벨다운될 수 있는 상황입니다. 지난주 주간 시황에서 보유자산 리밸런싱(Rebalancing)에 대해 말씀드린 바 있는데요. 성공적인 자산배분을 위해서는 부동산시장 순환주기를 살펴볼 필요가 있겠습니다.

부동산 순환주기는 건설투자 10년 사이클과 밀접한 쿠즈네츠주기(Kuznets cycle)에 따라 중기파동을 구성합니다. 중기파동은 다시 설비투자 5년 사이클에 연동한 주글라주기(Juglar)를 따라 소파동을 구성합니다. 물론 경기요인 외 물가, 정책, 재고, 경쟁에 따라 전통적 수급법칙이 흔들리면서 주기가 변하기도 하는데요. 다양한 경로로 개발정보가 시장에 전달되고 새로운 가격추세가 형성되면서 소파동 내에 또 다른 단기파동이 형성됩니다.

주택시장은 경기순환에 선행하거나, 때론 동행하면서 주기를 반복하지만, 사이클이 점차 단축되는 경향을 보입니다. 지금은 수축단계입니다. 지난해 후퇴국면에 이어 올해 불황국면을 경험 중이죠. 투자실패 사례로 공포가 누적되지만, 자산가격은 수축에도 불구하고, 시간이 지나면 결국 저점에 다다릅니다. 비관론으로 로스컷(loss cut) 충격도 있을 수 있지만, 시장 순환주기는 자연스러운 자산흐름이고, 늘 새로운 기회요인을 제공합니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.03% 하락했습니다. 지난 11월부터 반발매도세 압력이 커지면서 조정이 11주째 이어졌습니다. 지난주 강남권역에 실망매물이 나오면서 강북권역 대비 하락률이 더 컸었죠. 금주는 강북권역 하락률은 -0.04%로 횡보한 반면, 강남권역은 -0.03%로 0.02%p 줄었습니다. 서울 하락구가 22곳에서 24곳으로 늘었습니다.

강북권역은 하락률은 횡보했지만, 마포ㆍ종로구가 강보합에서 하락 전환됐습니다. 14개구 전지역이 약세입니다. 다만 인기지역인 용산구를 비롯해 낙폭과대 지역인 도봉ㆍ중랑구가 하락폭을 줄였습니다. 강남권역은 하락률이 줄었지만 강남구가 강보합에서 하락 전환했고, 금천구 하락률이 -0.18%로 확대됐습니다. 반면, 양천구가 약보합으로 선방했습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.13% 상승해 상승률이 0.04%p 늘었습니다. 지난해 12월부터 상승률이 0.15% 미만으로 줄었고, 지난주 상승률 확대가 멈췄지만, 재차 확대되는 양상입니다. 강북권역은 0.1% 상승해 0.01%p 올랐으나, 강남권역은 전세 순환매가 확산되면서 0.15% 상승해 0.07%p 올랐습니다. 전체 25개구(區) 중에 상승구는 23곳입니다.

강북권역 상승률은 소폭 늘었지만, 강북권역 14개구(區) 중에서 중랑구 만 -0.03% 하락했고, 중구가 강보합에서 상승 전환했습니다. 강남권역 상승률이 커졌는데, 약보합이었던 송파구가 상승 전환했고, 양천ㆍ영등포ㆍ동작ㆍ관악구 등 강남4구 외 지역으로 매기가 확산되는 양상입니다. 금천구 만 3주째 하락세를 이어나갔습니다.

경기 매매가격은 양주시가 상승률 탑 순위에 올랐습니다. 경기는 전주 대비** -0.03% 하락해 하락률이 횡보하면서 10주째 조정입니다. 지난해 11월부터 누적된 매물이 출회되면서 하락률이 좀처럼 줄지 않습니다. 양주시가 저렴한 준신축단지 매수세로 2위에서 1위로 올랐습니다. 인기지역인 과천은 GTX-C노선의 착공 재료가 반영되면서 2위로 집계됐습니다.

인천은 전주 대비** -0.02% 하락했습니다. 지난주에 이어 금주도 하락률 -0.02%의 횡보국면이 지속되고 있습니다. 지난해 9월부터 낙폭과대 지역 중심으로 반등과 조정이 반복되고 있기에 당분간 하락 등락을 거듭하면서 매물소화 과정이 이어질 것으로 보입니다. 의미 있는 반등을 위해서는 입주물량, 급매물 등 수급 악재 희석과 더불어 호재가 필요합니다.

경기 전세가격은 양주시가 1위를 재탈환했습니다. 경기도는 전주 대비** 0.07% 상승해 상승률이 0.01%p 확대되면서 24주째 오름세입니다. 지난주까지 수원시가 영통구 신학년 수요에 힘입어 2주째 1위를 유지했고, 양주시가 바짝 쫓았습니다. 금주에는 드디어 양주시가 교통개발 호재와 옥정지구 입주 마무리로 0.32% 상승하면서 1위에 재차 올랐습니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.14% 상승했습니다. 상승률이 0.13%p나 확대됐습니다. 조정 장기화로 가격 부담이 낮아졌고, 경계매물 압력도 완화되는 모습을 보이면서 3주째 뚜렷한 반등세를 시현했습니다. 인천에서 실수요자의 문의가 몰리는 지역인 서구와 중구에 이어 금주는 남동구가 역세권 신축대단지 문의에 힘입어 0.38% 오르면서 상승을 주도했습니다.

전국 권역별 매매가격은 서울ㆍ수도권 약세 주도, 하락세가 지방으로 확산 중입니다. 금리 인하 시점까지 추세를 반전시킬 임팩트 있는 이벤트를 찾기 힘든 상황입니다. 사자와 팔자 간 호가 괴리가 크기에 급매물이 시세에 상당한 영향을 미치고 있습니다. 서울과 수도권의 매수세 저하가 2주째 지방으로 퍼져나가면서 충북 만 강보합으로 마감했습니다.

전국 권역별 전세가격은 인천 중심으로 강세국면이 이어졌습니다. 금주 전세 상승률 1위는 0.14% 오른 인천이고, 2위가 0.13% 상승한 충북입니다. 서울 및 수도권 전세아파트 대비 가격경쟁력 측면에서 수요자에게 쉽게 어필하는 모습입니다. 서울이 전세선호로 26주째 오름세를 유지해 0.13% 오르면서 3위입니다. 경기도가 4위로 따라가는 모습입니다.

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