부동산시장의 최대 변수, ‘역전세난’!!

부동산 시장에 새 복병이 등장했다. 바로 역전세난 이다. 역전세난은 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못해서 발생하는 것으로 전세 시장의 소화불량으로 볼 수 있다. 올해 주택시장의 4대 변수를 꼽으라면, 고금리, 정부 정책, 경기침체, 역전세난이다. 이 중 가장 불확실한 변수가 바로 역전세난 이다.

금리인상의 경우 어느 정도 예측할 수 있는 상황이라는 점에서 변수보다는 상수에 더 가깝다. 2023년 3월 초 현재 우리나라 기준금리는 3.5%이다. 미국이 금리를 추가적으로 인상한다면 한국은행도 기준금리를 인상할 가능성이 높지만, 인상한다고 하더라도 예상된 변수이기 때문에 시장에 미치는 영향은 제한적이다. 그리고 정부 규제완화정책은 나올 것이 거의 다 나왔다. 정부발표 내용을 국회에서 입법화 하는 과정만 남았다.

경기침체 변수도 큰 비중을 차지하는 게 아닌 거 같다. 올해 우리나라 실질 경제 성장률이 플러스만 유지된다면 부동산시장의 판도를 뒤흔들 정도의 메가톤급 악재는 아니다. 여러 연구기관의 예측을 조사해 보니 역성장(마이너스성장)을 예상하는 곳은 드물었다. 그래서 역전 세난을 지켜봐야 한다.

지금 부동산시장은 호재와 악재가 뒤섞여 혼조세다. 3월 이후 거래량이 다소 늘어날 것으로 예상되나 낙폭이 심했던 지역에서 특례보금자리론의 수혜를 받는 중소형 급매물을 중심으로 거래가 일부 이뤄 질 것이다.

하지만, 매수심리가 여전히 바닥권어이서 V자형 상승 반전은 어려울 것이다. 시장을 압박하는 역전세난이 지속되면 바닥을 찍기보다 바닥을 다지면서 매물 소화과정이 당분간 이어질 것으로 예상된다. 전셋값이 어느정도 오름세를 타기 시작해야 부동산시장이 활기를 찾을 것이라는 얘기다.

국토교통부가 발표한 주택 통계자료에 따르면, 올해 전국 주택 거래건수가 1년 전 대비 약 40% 감소한 것으로 조사됨.

특히, 아파트 거래량은 27%감소한 반면 비아파트는 54% 감소한 것으로 나타나면서 오피스텔, 다세대주택에 대한 기피현상이 더욱 심화되고 있는 것으로 조사됨.

국토교통부 전월세 실거래가 신고 자료분석 결과 전국 아파트 평균 월세액은 65만원으로 2020년 12월~2021년 1월 평균 52만원 대비 24.9% 인상된 것으로 조사됨. 전문가들은 대출금리 인상으로 이자 부담이증가하면서 전세의 월세화가 가속화되는 것이 원인으로 분석함.