규제는 강해졌고, 선택지는 더 줄었다… 10.15 부동산 대책, '과하다'?

10.15 부동산 대책 이후 시장에서는 “이번엔 너무 과한 것 아니냐”는 반응이 이어지고 있습니다. 특히 실수요자들까지 규제 대상에 포함되면서 불만의 목소리가 커지고 있죠.

이에 대해 윤지해 랩장은 “이번 대책뿐 아니라, 이미 6·27 대책부터 과도했다”고 평가합니다. 그는 6·27 대책의 핵심은 대출 한도를 6억 원으로 제한한 것인데, 이 규제가 자금 여력이 충분한 사람보다 오히려 대출 의존도가 높은 중산층 이하 서민에게 더 불리하게 작용한다”고 말합니다. 명백한 실수요자라면 우대받아야 마땅하지만, 현재 정책은 투기 차단이라는 명목 아래 실수요자까지 같은 잣대로 묶고 있다는 지적입니다.

실제로는 정책 모기지, 전세대출 한도 축소는 물론, 10·15 대책에선 “1억 이상 대출받았으면 1년 내 집을 사지 말라”, “1주택자 갈아타기에도 LTV 40% 제한” 같은 규제가 추가됐습니다.

윤 랩장은 “실수요자라 불리는 사람들이 과연 고소득자일까? 신용도가 다 좋을까?”라며, 정책이 실수요자의 현실을 제대로 반영하지 못하고 있다고 지적합니다. 처음엔 6억 원 한도도 충분히 이해할 수 있는 수준이었지만, 이제는 무주택자들까지 ‘갑자기 규제 대상이 되어 있는 상황’이라고 말하며, 정책이 명확한 선 없이 실수요자까지 포함되면서 혼란을 키우고 있다고 진단합니다.

요즘 같은 시장에서도 집 사는 분들, 공통으로 어떤 기준이나 전략을 갖고 있을까요? 이에 대해 윤지해 랩장은 “대출 규제가 앞으로 더 심해질 것이라는 전제로 움직이는 것 같다”고 말합니다. 대출 규제는 이미 여러 차례 강화되어 왔고, 앞으로도 가계부채 총량 관리 차원에서 추가 규제가 나올 가능성이 높다는 겁니다.

예컨대, 10·15 대책 이전에는 대출 한도를 6억 원에서 4억 원으로 줄인다는 소문까지 돌았지만, 정부는 그 정도까지는 가지 않았습니다. 그런데도 LTV 40%로 제한되면서, 실질적으로는 10억 원 이하 주택에 대해 4억 원 이상의 대출이 어려운 구조가 되어버렸습니다. 윤 랩장은 “정부가 직접적으로 ‘4억 이하’ 규제를 선언하지는 않았지만, 이미 시장에서는 그 이상을 빌리기 어려운 상황이 된 셈”이라고 설명합니다.

이러한 상황에서 대출은 아직은 가능한 지금이 마지막 기회일 수 있다는 심리가 작동하고 있다고 분석합니다. “내가 모아둔 자금과 지금 가능한 대출을 더 하면 10억 원짜리 아파트를 살 수 있는 조건이 딱 맞는다. 문제는 그게 지금은 가능하지만, 내년엔 아닐 수도 있다는 점입니다. 대출 여건은 갈수록 나빠질 수 있다는 걸 염두에 두고 판단해야 합니다.”

규제 지역과 비규제 지역 중 어디를 선택하는 게 맞을까? 이에 대해 윤지해 랩장은 “지금 시장에서는 지역 구분보다 더 중요한 건 희소성과 연식의 조합”이라고 강조합니다. 물론 지역도 입지적 여건에서 중요한 기준이지만, 그보다 더 우선시해야 할 건 희소성이라고 합니다.

서울에서 희소재의 대표는 단연 한강 벨트이고, 그 중에서도 한강 조망이 가능한 단지는 시간이 지나도 가치가 떨어지지 않는 자산이 될 수 있습니다. 하지만 희소성과 신축을 동시에 만족하려면 가격이 크게 뛰게 됩니다. 실제로 강서구 마곡지구처럼 외곽에 있는 신축 아파트조차 15~20억 원대에 형성돼 있습니다.

윤 랩장은 “현실적인 선택을 위해서는 연식을 일부 타협할 필요가 있다”고 말합니다. 예컨대, 한강 조망이 가능하면서도 준신축이거나, 향후 재건축이 가능한 구축이라면 여전히 매력적인 선택지라는 겁니다. 심지어 나홀로 아파트라 하더라도 희소성이 있다면 검토 대상에 들어갈 수 있다고 조언합니다.

결국 중요한 건 내가 고르려는 자산이 ‘희소재’냐 아니냐입니다. 공급보다 수요가 많은 국면에서는 이 기준이 가장 중요해집니다. 한정된 예산안에서 ‘가장 똘똘한 자산’을 고르려면, 희소성에 연식을 조합해 보는 전략이 필요합니다.

규제는 강해지는데, 왜 집을 사는 사람은 여전히 있을까? 대출은 줄고, 선택지도 줄지만, 그 안에서 살아남는 사람들은 분명한 기준을 갖고 있었습니다. 윤지해 랩장이 짚은 규제의 본질, 시장 심리, 그리고 똘똘한 한 채의 기준. 지금 KB부동산 TV <윤지해 편>에서 확인해 보세요. 총 3편으로 알차게 담았습니다.