과연 지금은 상승장일까? 2025 부동산 시장 결산 & 2026 전망은?

거래가 뚝 끊기면서 “서울 전체가 얼어붙었다”라는 말까지 나오지만, 전문가들의 분석을 종합해 보면 지금 시장은 단순한 거래 절벽이 아니라 지역별 온도차가 극단적으로 벌어진 고도 국면에 가깝습니다. 김인만 소장은 현재 시장이 상승장이라고 보긴 어렵다고 진단했습니다. 2022년 금리 인상 이후 조정이 필요한 시기였지만, 2024년부터 서울 일부 지역만 빠르게 반등하면서 양극화가 극대화됐기 때문입니다.

정책 불확실성이 커질수록 수요는 서울 핵심지로 쏠렸고, 거래량은 줄었지만, 가격은 내려가지 않는 비정상적 현상이 나타났습니다. 김 소장은 이를 “정책의 부작용”이라 지적하며, 거래가 살아야 가격도 안정된다고 강조했습니다.

박은정 평가사는 현재 시장을 ‘마지막 남은 시장의 끝’이라고 표현했습니다. 과거에는 규제가 나오면 풍선효과가 지방·수도권 전역으로 확산했지만, 지금은 그 구조가 완전히 사라졌습니다. 아파텔·생활형 숙박 등 대체상품 열풍도 꺼졌고, 결국 강남 3구만 가격을 유지하는 시장이 되었지만 이조차도 대출·전세 레버리지 차단으로 거래가 어려운 상황입니다.

시장 참여층이 과거 90%에서 이제는 상위 1%, 심지어 0.1%로 축소되면서, 박 평가사는 “거래 절벽이 장기화하면 가격 조정 신호가 더욱 분명해질 것”이라고 전망했습니다.

윤지해 랩장은 2026년을 바라보며 지금의 흐름이 문재인 정부 초창기와 매우 유사하다고 분석했습니다. 그는 “시장은 스스로 답을 준다”며, 시장 데이터를 해석하는 것이 가장 정확한 전망의 기준이라고 말합니다. 최근 강남 청약 사례만 보더라도, 현금 15억 원 이상의 자산을 가진 1순위 수요가 수만 명 몰렸다는 점은 서울 핵심지의 자금력이 여전히 매우 두텁다는 것을 보여줍니다.

외곽으로 갈수록 금액대가 낮아지기 때문에 서울 대비 2~3배 더 넓은 저변의 수요가 존재하는 구조도 유지되고 있습니다. 다시 말해, 서울과 수도권은 여전히 유효 수요가 확고한 시장이라는 뜻입니다.

또한 강남 3구·용산 등 토지거래허가구역은 장기간 규제에도 거래량 감소는 있었지만, 가격 하락이 거의 없었다는 점을 강조하며, “시장이 보여준 흐름을 그대로 믿어야 한다”고 말합니다. 이어서 현재는 전국의 자금이 서울과 수도권으로 집중되며 서울 핵심지가 ‘자금력 있는 수요자들의 경연장’처럼 변하고 있는 만큼, 이 흐름은 2026년까지 이어질 가능성이 높다고 전망했습니다.

실수요자들의 대표적인 고민인 ‘지금 매수 vs 1년 더 지켜보기’에 대해 세 전문가의 의견은 분명히 갈렸습니다. 김인만 소장과 윤지해 랩장은 지금 매수에 손을 들었습니다. 특히 김 소장은 무주택 실수요자라면 리스크 관리가 가능한 경우 즉시 매수를 고려할 수 있다고 강조합니다. 글로벌 금융 위기, 금리 급등기 등 과거 사례를 보면 위기 구간은 대부분 1~3년 안에 지나갔고, 내 집 마련은 8~10년의 장기 거주로 충분히 충격을 흡수할 수 있다는 근거를 들었습니다.

반면 박은정 평가사는 1년 더 지켜보기를 선택했습니다. 한국 시장은 지난 16년 동안 레버리징만 늘어난 시장이었고, 이제는 강제로라도 디레버리징이 시작되는 시점에 접어들었다는 것입니다. 다른 국가들의 평균 사례에서도 디레버리징 구간에서는 주택 가격이 평균 23% 조정되는 패턴이 나타난다며, “머리 꼭대기에서 매수하기보다는 조정 이후 진입하는 것이 비용 효율적’이라고 조언했습니다.

그렇다면 앞으로 1~2년 안에 ‘하락 전환’ 가능성이 열려 있는 걸까요? 그리고 정부가 내놓은 수도권 135만 가구 공급 계획, 과연 일정대로 추진될 수 있을까요? 내년 부동산 시장은 올해보다 좋아질까요, 아니면 더 어려워질까요? 세 전문가의 시장 방향성 분석은 KB부동산 TV <부동산 클라스 – 연말 특집 부동산 토론 편>에서 확인해 보세요!