2026년 부동산 전망 | 정책의 진짜 목표는 '가격 안정'이 아닙니다

김광석 교수는 2025년 부동산 시장을 한 단어로 ‘비대칭화’라고 정리합니다. 서울 아파트 가격만 독자적으로 움직이고, 그 외 지역의 가격 흐름은 전혀 다른 방향으로 전개됐기 때문입니다. 이는 단순히 양극화가 아니라, 서울만 급등하고 나머지는 조정 받는 비대칭적 구조에 가깝다는 진단입니다.

2025년 시장 전반은 강보합 국면이었습니다. 2020~2021년은 팬데믹 이후 유동성이 폭발적으로 공급된 완화의 시대, 2022~2023년은 급격한 금리 인상에 따른 긴축의 시대였다면, 2024~2025년은 금리를 점진적으로 낮춰가는 피벗의 시대에 해당합니다. 이러한 통화 환경에 걸맞은 가격은 급락도 급등도 아닌 완만한 우상향, 즉 강보합 흐름을 보였다는 설명입니다.

그렇다면 2026년은 어떻게 전개될까요? 김 교수는 2026년 시장의 방향을 ‘정책이 바뀌지 않는다면, 구조도 바뀌지 않는다’라는 한 문장으로 요약합니다. 현재와 같은 정책 기조가 유지된다면, 서울 아파트만 오르고 나머지는 조정 받는 비대칭 구조는 계속될 가능성이 높다는 것입니다. 특히 서울 아파트를 제외한 수도권과 지방 주택 가격은 상승 동력이 약하지만, 서울 핵심지는 금리 인하 국면에서 자금이 집중되며 나 홀로 가격 상승이 이어질 수 있는 구조라고 봅니다.

다만 2026년 시장을 가를 핵심 변수는 신(新) 정부의 정책 선택입니다. 김 교수는 신정부가 ‘대(大)개조’를 주장해 왔지만, 현재까지의 정책은 실질적으로는 규제 확대 중심의 ‘소(小)개조’에 가깝다고 평가합니다. 즉, 핵심 구조를 바꾸기보다는 주변부만 건드리고 있다는 것입니다.

그가 말하는 진정한 ‘대개조’란 분명합니다. 보유세는 강화하고, 거래세는 완화하는 구조 개편입니다. 이렇게 세제의 중심을 이동시키지 않는 한, 서울 아파트 가격을 구조적으로 안정시키는 것은 불가능하다는 입장입니다.

만약 보유세 강화와 거래세 완화가 동시에 이루어진다면, 서울에 주택을 보유한 다주택자들을 중심으로 대규모 매도 결정이 나타날 가능성이 높고, 이는 서울 아파트 가격을 실제로 조정 시킬 수 있는 가장 직접적인 변수가 될 수 있습니다.

하지만 이러한 정책 전환이 이루어지지 않는다면, 지금처럼 핵심은 건드리지 못하고 ‘잔가지’만 손대는 정책이 계속되는 한, 서울 아파트 가격의 비대칭적 상승 흐름은 2026년에도 이어질 수밖에 없다는 것이 김 교수의 결론입니다.

서울만 오르고, 나머지는 조정 받는, 이른바 ‘비대칭 부동산 시장’, 이 구조는 2026년에도 이어질까요, 아니면 새로운 국면을 맞이하게 될까요? 김광석 교수가 진단한 2026년 부동산 시장의 방향, KB부동산 TV <김광석 교수> 3편에서 확인해 보세요.