아파트 공동명의 장단점 | 공동명의 하면 세금과 대출 유리한가요?

“공동명의로 사면 세금도 줄고 대출도 더 받을 수 있나요?”

집을 살 때 단독명의와 공동명의 사이에서 고민하는 부부가 많아요. 공동명의로 등기하면 세금이 줄거나 대출 한도가 늘어날 거라고 생각하는 분이 많은데요. 때에 따라 공동명의로 올리면 증여 문제가 생길 수도 있어요. 나중에 명의를 바꿀 때는 세금과 등기 비용도 따져 봐야 하고요. 아파트 공동명의 장단점부터 세금과 대출, 등기와 명의 변경 방법까지 살펴볼게요.

공동명의는 한 채의 집을 두 사람 이상이 지분으로 나눠 소유하는 걸 말해요. 민법에서는 ‘공유’라고 하며, 등기부에는 각자의 지분을 적어요.

‘단독명의’는 한 사람이 집 전체의 소유권을 가지는 반면, 공동명의자는 각자 자기 지분만큼 소유권을 갖고, 해당 지분을 따로 처분할 수도 있어요.

공동명의는 집을 살 때 정할 수도 있고, 단독명의로 산 뒤에 바꿀 수도 있는데요. 어느 쪽이든 각자의 지분 비율을 먼저 정해야 해요. 공동명의 지분은 50 대 50으로 나눌 수도 있고, 60 대 40이나 70 대 30처럼 다르게 정할 수도 있어요. 살 때부터 공동명의로 등기하면 정한 비율을 매매계약서에 적고, 소유권이전등기도 같은 비율로 신청해요.

증여세 문제를 피하려면 집의 지분은 각자 부담한 매매대금과 맞추는 게 좋아요. 한 사람이 상대방 몫까지 부담하면, 대신 낸 금액을 증여한 걸로 볼 수 있기 때문이에요.

혹시 모를 증여세 관련 분쟁에 대비해, 예금은 누구 돈인지, 부모 지원금은 누구에게 준 돈인지, 대출은 누가 원금과 이자를 실제로 갚는지 기록으로 남기고 관련 서류도 보관해 두세요.

공동명의로 등기하면 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세)가 줄어들 수 있어요. 각자의 지분만큼 따로 계산하기 때문이에요. 다만 취득세는 둘이 나눠 낼 뿐, 전체 금액은 줄지 않아요.

공동명의를 한다고 주택담보대출을 단독명의 기준의 두 배로 받을 수 있는 건 아니에요. 은행은 집값과 대출받는 사람의 소득, 이미 받은 대출을 따져 얼마까지 빌려줄지 정하거든요. 상품에 따라 배우자의 소득도 함께 보면 한도가 늘 수 있지만, 배우자가 받은 대출까지 함께 따져 오히려 줄 수도 있어요. 결국 공동명의 자체보다 은행이 두 사람의 소득과 기존 대출을 어떻게 보는지가 중요해요.

공동명의로 된 집 전체를 팔거나 담보로 제공하려면, 공동명의자 모두가 동의해야 해요. 예를 들어 한 사람이 반대하면 매도나 추가 대출이 미뤄져 원하는 시점에 팔지 못할 수 있어요. 자기 지분만 따로 팔 수는 있지만, 집 전체를 파는 것보다 제값을 받기 어려운 편이에요. 반면 단독명의는 명의자가 혼자 결정할 수 있어요.

공동명의와 단독명의 차이점

취득세는 매매, 증여, 상속 등으로 부동산의 소유권을 새로 얻을 때 내는 세금인데요. 일반적인 주택 매매에서는 취득가액을 기준으로 세율이 정해져요. 공동명의로 집을 사면 취득세를 지분만큼 나눠 내며, 두 사람이 낸 금액을 합하면 단독명의일 때와 같아요.

하지만 1세대가 보유한 주택 수, 취득 원인, 감면 요건에 따라 취득세율이 달라질 수 있어요. 실제 취득세액은 개인마다 다를 수 있으니 따로 확인해 보세요.

보유세는 부동산을 갖고 있는 것만으로 매년 내는 세금으로, 크게 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉘는데요. 재산세는 공동명의자가 각자 자기 지분에 해당하는 금액을 내요. 지분을 나눴다고 전체 세액이 크게 줄지는 않아요.

종부세 역시 공동명의자별로 계산하는 게 원칙이에요. 과세기준일 현재 거주자인 부부가 1주택만 공동으로 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않는 등 요건을 갖추면, 부부가 공동으로 소유한 집을 한 사람이 전부 소유한 걸로 보아 종부세를 계산하는 특례를 신청할 수 있어요. 이때 지분율과 관계없이 부부가 합의해 납세의무자 한 사람을 정할 수 있어요.

특례를 신청하지 않으면 각자 보유한 지분의 공시가격에서 9억원씩 공제해요. 반면 특례를 신청하면 부부의 지분을 한 사람에게 합산해 12억원을 공제하고, 나이와 보유기간에 따른 세액공제도 받을 수 있어요. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 나이, 보유기간에 따라 달라요.

공동명의로 등기하면 양도세가 줄어들 수 있어요. 집을 팔면 공동명의자별로 각자 지분에 해당하는 양도가액과 취득가액을 기준으로 양도세를 계산하는데요. 양도차익을 나눠 계산하므로 각자 적용받는 세율이 낮아질 수 있어요. 다만 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면 보유기간과 경우에 따라 거주기간 요건도 확인해야 해요.

만약 공동명의로 바꾸려고 배우자에게 지분을 증여받았다면 주의해야 해요. 2023년 1월 1일 이후 배우자에게 증여받은 지분을 10년 안에 팔면, 증여한 배우자가 처음 취득한 금액을 기준으로 양도차익을 계산하는 ‘이월과세’가 적용될 수 있거든요.

증여세 문제가 생길 수 있어요. 예를 들어, 10억원짜리 집을 50 대 50 공동명의로 사면 각자 5억원 상당의 지분을 취득해요. 그런데 한 사람이 8억원, 다른 사람이 2억원을 냈다면 어떻게 될까요? 2억원을 낸 사람은 자신의 지분보다 3억원을 적게 부담했으므로, 그 차액을 상대방에게 증여받은 걸로 볼 수 있어요.

법률상 배우자에게서 받은 증여재산은 증여일 전 10년 이내 같은 배우자에게서 받은 금액과 합산해 6억원까지 공제받을 수 있어요. 이전 증여가 없다면 위 예시의 3억원은 공제 범위 안에 있어 증여세가 나오지 않아요.

반면 혼인신고 전 예비부부는 법률상 배우자도, 혈족·인척 관계도 아니라서 적용받을 수 있는 공제가 없어요. 만약 지분가액과 실제 부담액이 3억원 차이가 나더라도, 예비부부 사이라면 공제 없이 그대로 증여세가 부과될 수 있어요*. 공제 구간 자체가 없다 보니, 이보다 적은 차액이라도 증여세를 내야 할 수 있어요.

공동명의라고 주택담보대출 한도가 두 배로 늘어나는 건 아니에요. 공동명의는 집의 소유권을 나누는 방식일 뿐, 대출 한도는 명의자 수가 아니라 주택의 담보가치와 대출받는 사람의 상환능력을 기준으로 정하거든요. 은행은 이를 판단할 때 LTV(주택담보대출비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 등을 확인해요.

상품에 따라 배우자의 소득을 합산하면 대출 한도가 늘어날 수 있어요. 하지만 이는 공동명의여서가 아니라 대출 심사에 반영되는 소득이 늘기 때문이에요. 다만 배우자의 부채도 함께 반영되면 예상보다 한도가 적게 나올 수 있으므로, 합산 범위와 계산 방식은 금융기관에 확인하세요.

공동명의 대출도 한 사람만 차주가 되는 상품이 있어요. 집 전체를 담보로 제공하려면 다른 공동명의자가 자기 지분을 담보로 제공하는 데 동의하고 필요한 서류를 내야 해요.

매매계약서를 쓸 때 두 사람을 모두 매수인으로 올려야 해요. 이후 잔금을 치르고, 앞에서 정한 지분 비율대로 두 사람 명의의 소유권이전등기를 신청하면 돼요.

자금조달계획서 제출 대상이라면 공동매수인이 각자 계획서를 작성해요. 예금·대출·증여금·상속금 등 자신이 마련할 자금의 출처를 적고, 두 사람의 조달액을 더한 금액이 전체 거래대금과 맞아야 해요.

공동매수를 위해 별도 통장을 만들 필요는 없어요. 다만 각자 부담할 매매대금은 본인 계좌에서 보내고, 계좌이체 내역과 대출·증여 관련 서류를 함께 보관하는 게 좋아요.

단독명의를 공동명의로 바꾸는 건 단순히 이름 하나를 추가하는 절차가 아니에요. 먼저 증여와 매매 중 지분을 넘길 방식을 정해 계약서를 작성하고, 지분을 받는 사람이 취득세를 신고, 납부한 뒤 해당 지분의 소유권이전등기를 신청해야 해요.

이때 선택한 방식에 따라 세금도 달라져요.

• 증여: 지분을 받는 사람의 취득세와 증여세를 내야 해요.
• 매매: 지분을 사는 사람은 취득세, 파는 사람은 양도세를 내야 해요. 참고로, 부부 사이 또는 부모와 자녀 사이의 매매는 증여로 추정될 수 있어요. 실제 매매임을 입증할 수 있도록 계약서와 대금 지급 내역 등을 남겨야 해요.

공동명의는 소유권을 지분으로 나누지만, 자금 부담과 대출 책임까지 나누는 건 아니에요. 계약 전 지분·자금·대출·세금을 비교하고, 대출이 있는 집의 명의를 바꿀 땐 금융기관·세무사·법무사에 먼저 확인하세요.