내 집 마련, 서울/수도권은 천천히, 지방은 소신껏

서울과 수도권 내 집 마련 수요자들은 한 템포 늦추는 게 좋을 것 같다. 서울과 경기 남부 12곳 조정대상지역에서 다주택자 양도세 중과 부활(5월 10일)을 앞두고 절세 매물이 늘고 있기 때문이다. 하지만 매수자들은 대출의 문턱이 높은 데다 하락 기대감으로 선뜻 나서지 않아 조정이 이어지고 있다.

다주택자 절세 매물은 4월 중순까지 나올 것으로 보이며, 3월 하순에서 4월 초순 절정에 달할 가능성이 높다. 토지거래허가구역에서 다주택자가 허가 기간(15~20일)을 고려할 때 5월 9일까지 본계약을 체결하기 위해서는 시간을 넉넉하게 두고 매물을 내놓아야 하기 때문이다.

문제는 절세 매물은 5월 9일 이후에도 나올 가능성이 있다는 점이다. 다주택자의 매물이 더 이상 나오기 어렵지만 다른 매물이 나올 수 있어서다. 매물이 감소하겠지만 매물 절벽 정도로 이어지지 않을 것이라는 얘기다.

가령 고가 1주택자의 양도세 장기보유특별공제 축소, 주택임대사업자에 대한 양도세 감면 요건 강화, 고가 1주택자의 전세보증금에 대한 간주임대료 부과 등이 현실화할 경우 매물 잠김 현상은 생각만큼 크지 않을 수 있다. 항상 그런 것은 아니지만, 단기적으로는 정부 정책이 집값의 70~80%를 결정할 정도로 무소불위의 힘을 발휘한다. 그래서 단기적으로 정부를 이기는 시장은 없다고 하는가 보다. 물론 장기적으로는 시장을 이기는 정부는 없다.

이 시점에서 서울과 수도권 내 집 마련 수요자들이 염두에 둬야 할 포인트는 두 가지다. 타이밍과 가격 경쟁력, 즉 매입가를 낮추는 전략이다. 지금은 이 두 카드를 동시에 고민해야 하는 구간이다. 특히 타이밍이 중요하다.

폭풍우가 치는 와중에 굳이 밖으로 나갈 필요는 없다. 비바람이 잦아들 때까지 안전한 곳에서 기다리는 편이 현명하다. 정책 불확실성이 어느 정도 걷힌 뒤 움직여도 늦지 않다. 적어도 올해만큼은 실수요자에게 시간이라는 우군이 있다.

반면 지방은 접근법이 다르다. 서서히 온기가 돌고 있는데다 정부도 각종 지원책을 내놓고 있다. 따라서 타이밍 재기보다 가격 메리트가 우선이다. 다만 같은 지방이라도 지역별 온도차는 뚜렷하다. 지난해는 울산과 부산이 상승하며 회복을 주도했다. 반면 광주, 대구, 대전은 하락해 희비가 엇갈렸다. 지방은 각개전투 양상이므로 동네별 사정을 보고 판단하는 게 좋다.

요컨대 요즘은 지역별로 분화되면서 시장을 ‘하나’로 보면 안 된다. 서울과 수도권은 정책과 심리의 파도를 넘는 전략이 필요하다. 이 시장에서는 성급함보다 느긋함이 중요한 덕목이다. 반면 지방은 이미 가격 조정이 선행된 만큼 소신 있게 접근할 구간이다. 시장이 다르니 전략도 달라야 한다.

• 2월 전국주택매매가격 전월대비 상승
  * 11월(0.30) → 12월(0.29) → 1월(0.19) → 2월(0.30)
• 지역별 매매가격 동향
  - 수도권 : 서울(상승)·경기(상승)·인천(상승)
  - 5대 광역시 : 상승
  * 부산(0.11), 대구(-0.10), 광주(-0.09), 대전(0.10), 울산(0.32)
  - 기타 지방 : 상승

• 2월 전국주택전세가격 전월대비 상승
  * 11월(0.21) → 12월(0.33) → 1월(0.24) → 2월(0.26)
• 지역별 전세가격 동향
  - 수도권 : 서울(상승)·경기(상승)·인천(상승)
  - 5대 광역시 : 상승
  * 부산(0.33), 대구(0.07), 광주(0.10), 대전(0.18), 울산(0.31)
  - 기타 지방 : 상승

• 거래량 감소
  - 25년 12월 주택거래량은 6.3만건으로 전월 대비 2.4% 증가

다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치가 오는 5월 9일 종료 예정임. 이에 따라 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산됨.

다만 정부는 시장의 혼란을 줄이고자 5월 9일 계약분까지 중과를 유예하며, 임대 중인 주택은 토지거래허가제도상 실거주 의무를 제한적으로 완화.

노후·저층 지역을 소규모로 신속히 정비하는 소규모주택 정비사업의 규제 완화를 위한 법 개정안이 2월 27일부터 시행.

가로주택정비, 소규모재건축, 소규모재개발의 조합 설립 인가 동의율을 각각 5%p씩 완화하고 용적률과 건폐율 등 건축 특례 부여. 또한 통합심의 대상을 경관 심의, 교육환경 평가 등까지 확대하여 사업 속도 또한 빨라질 예정.