자산 유형별 시장 진단 및 전망 - 1) 오피스

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상업용부동산 시장 진단 및 전망 2화

25.09.23

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○ 지난해 3분기 이후 분기별 평균 거래총액이 4조 원대를 상회하면서 뚜렷한 회복세를 보임

예정된 거래가 다수 성사되면서 상반기 거래총액은 11.0조 원으로 지난해 전체 거래총액의 87%에 이름

- 권역별로는 도심권이 4.1조 원(37%)으로 가장 높았고, 다음으로 강남권(3.5조 원, 32%), 기타권역(3.0조 원, 28%), 여의도권(0.4조 원, 3%) 순

- 도심권과 강남권을 중심으로 SI타워(8,971억 원), 강남N타워(6,805억 원), KDB타워(6,744억원), CJ제일제당 센터(6,565억 원) 등 핵심 자산 거래가 완료됨

서울 오피스 거래총액

자료: KB국민은행

주요 거래 사례(2분기 기준)

자료: 젠스타메이트

○ 서울 오피스 매매가격지수는 시장 회복세가 반영되며 상승세를 이어감

2분기 지수는 104.7로 전년 동기 대비 3.6% 상승에 그쳐 지난 10년 평균 상승률(6.7%)에는 미치지 못했으나 상승세는 지속
서울 주요 권역 오피스 실효운용수익율은 4%대(도심권 3.97%, 강남권 4.15%, 여의도권 4.15%, 기타 권역 3.78%)에서 안정적으로 유지

서울 오피스 매매가격지수 변동률 추이

자료: KB국민은행

서울 주요 권역 오피스 실효운용수익률

자료: KB국민은행

○ 오피스 임대시장 강세가 지속되면서 서울 주요 권역 임대가격은 상승세를 보이고 3대 권역 공실률은 2.2~5.1%를 유지

2분기 임대가격은 전년 대비 5% 이상 상승했으며, 권역별로는 여의도권(전년 대비 +9.9%)과 강남권(전년 대비 +6.8%)을 중심으로 높은 상승률을 보임
2024년 들어 기타권역을 중심으로 신규 공급이 크게 증가하면서 2분기 서울 전체 오피스 공실률은 6.8%로 전년(3%대) 대비 상승

- 권역별로는 도심권 5.1%, 강남권 3.9%, 여의도 2.2%로 주요 지역은 여전히 낮은 수준을 유지

- 기타권역은 지난해에 마곡 마이스(MICE) 복합단지 개발로 대규모 신규 공급이 이루어지면서(2024년 약 20만 평) 3분기부터 공실률이 상승하여 올해 8월 14.9%를 기록

서울 권역별 오피스 임대가격지수 추이