자산 유형별 시장 진단 및 전망 - 2) 물류센터

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상업용부동산 시장 진단 및 전망 3화

25.09.23

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◼ 신규 공급 감소와 거래 위축 등 물류센터 시장은 전반적으로 침체 국면이 이어짐

○ 상반기 수도권에 공급된 신규 물류센터 면적은 약 53만 ㎡로 전년 동기 대비 73% 감소

최근 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 부진과 부동산 수요 위축으로 프로젝트 일정이 지연되면서 신규 공급이 크게 감소
신규 공급 감소에도 2022~2023년 과잉 공급의 여파로 인해 시장은 여전히 좋지 않은 상황

○ 상반기 수도권 물류센터 거래총액은 약 1.5조 원으로 전년 동기 대비 45% 감소했으며, 매수자와 매도자의 희망 가격 차이로 인해 거래가 제한적

◼ 물류센터 중에서는 상온보다 저온 시장 경기가 더 좋지 않은 흐름을 보임

○ 상반기 물류센터 공실률은 저온과 상온 모두 지난해 하반기와 비슷한 수준을 유지

저온 물류센터는 지난해 상반기 40%를 넘어선 이후 높은 수준이 지속

수도권 물류센터 신규 공급 추이

자료: 쿠시먼앤웨이크필드

물류센터 거래량

자료: 쿠시먼앤웨이크필드

○ 물류센터 공급 위축, 건설원가 상승에도 수급 불균형으로 임대료는 횡보

저온 물류센터 임대료는 2분기째 소폭 하락하고 있으며, 업황 침체에 따른 렌트프리 증가로 실질임대료는 더 낮을 것으로 판단

물류센터 공실률 추이

자료: 알스퀘어

물류센터 명목임대료 추이

자료: 알스퀘어

◼ 시장은 여전히 어려우나 견조한 수요와 공실 부담 완화로 투자 여건은 점차 개선

○ 올해도 물류센터 시장은 공급 과잉 여파 지속, 부동산PF 부진 등의 영향으로 쉽지 않은 상황이나, 시장 여건은 지난해보다 다소 개선될 것으로 기대

○ 물류센터는 단기간 공급이 급증하면서 급격히 악화되었으나 여전히 성장성이 높은 시장

국토교통부의 물류시설개발종합계획에 따르면, 2030년까지 국내 물류센터 필요 연면적은 약 4천8백만 ㎡로 추정
8월 말 기준 국내 물류창고 연면적이 약 2천7백만 ㎡라는 점을 감안하면 여전히 2천1백만 ㎡가 부족

- 전자상거래 시장이 성장하면서 생활물류 수요는 증가한 반면 도시 물류 인프라는 여전히 부족하며, 의왕 ICD(내륙컨테이너기지)·군포 IFT(복합물류터미널) 등 노후화된 내륙 물류 기지의 임대 기간이 만료¹되는 등 기존 물류시설의 정비도 필요

¹ 의왕ICD는 2026년 12월 운영 기간이 종료됨에 따라 향후 물동량 변화 등을 종합적으로 고려하여 노후화된 1·2터미널 시설 개선 및 운영 계획을 마련 중. 군포 IFT는 2028년 12월 기존 터미널의 운영 기간이 종료되는 시점에 맞춰 향후 운영 계획을 마련하고 주민 친화적인 방향으로 국가 물류 거점 생태계를 조성할 예정

국내 택배 물동량 추이