상업용부동산 시장 동향

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상업용부동산 시장 진단 및 전망 1화

25.09.23

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○ 2025년 전국 상업용부동산 거래량은 전년 대비 8.4% 감소한 4.2만 건을 기록할 것으로 예상

상업용부동산 거래량 추이

자료: 국토교통부 실거래 자료

지역별 상업용부동산 거래량 추이

자료: 국토교통부 실거래 자료

○ 상반기 상업용부동산 평균 거래가격은 전년 대비 3.4% 하락한 제곱미터당 558만 원으로 2021년 단기 고점(㎡당 595만 원)을 기록한 이후 4년 연속 하락세를 보임

○ 상반기 상업용부동산 시장은 경기 순환 국면상 거래가 줄고 가격이 하락하는 침체기가 이어짐

상업용부동산 시장 경기는 2021년 고점을 기록한 이후 2022년 금리 인상과 경기 둔화로 거래가 감소세로 돌아섰으며, 2023년 거래가격도 하락하면서 본격적인 침체기로 진입
지난해 금리 인하가 시작되면서 시장 회복에 대한 기대감이 높아지고 있지만, 경기 침체와 시장 불확실성에 따른 하방 압력이 커지며 침체 흐름이 지속

지역별 상업용부동산 평균 거래가격 추이

자료: 국토교통부 실거래 자료

상업용부동산 경기 순환 국면

자료: 국토교통부 실거래 자료

○ 경제 불확실성이 지속되면서 상대적으로 안전 자산인 서울 주요 지역과 오피스에 투자 집중

2분기 상업용부동산 거래총액에서 수도권(80.2%), 서울(56.2%), 서울 도심 및 강남권(40.9%)이 차지하는 비중은 2006년 실거래 자료 공개 이후 최고치를 기록
자산 유형별로는 오피스 투자 집중 현상이 심화되면서 상업용부동산 전체 거래총액에서 오피스가 차지하는 비중이 2021년 14.9%에서 2분기 31.3%로 상승

지역별 상업용부동산 거래총액 비중 추이

자료: 국토교통부 실거래 자료

자산 유형별 상업용부동산 거래총액 비중 추이

자료: 국토교통부 실거래 자료

○ 경제 불확실성이 지속되면서 상대적으로 안전 자산인 서울 주요 지역과 오피스에 투자 집중

2분기 상업용부동산 거래총액에서 수도권(80.2%), 서울(56.2%), 서울 도심 및 강남권(40.9%)이 차지하는 비중은 2006년 실거래 자료 공개 이후 최고치를 기록
자산 유형별로는 오피스 투자 집중 현상이 심화되면서 상업용부동산 전체 거래총액에서 오피스가 차지하는 비중이 2021년 14.9%에서 2분기 31.3%로 상승

○ 상업용부동산 건축허가면적과 착공면적이 동시에 감소하면서 공급 과잉에 따른 공실 발생 및 임대료 하락 위험은 감소할 것으로 예상

상반기 상업용부동산 건축허가면적은 276만 ㎡으로 최근 5년(2018~2022년) 평균(439만 ㎡)의 63%, 착공면적은 176만 ㎡로 최근 5년 평균(318만 ㎡)의 55.4% 수준에 그침
자산 유형별로는 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 숙박시설, 창고시설 모두 착공면적이 최근 5년 평균을 크게 하회

○ 기준금리 인하는 자금 조달 부담 감소와 수익률 상승으로 이어져 상업용부동산 투자 확대 요인으로 작용

기준금리는 2023년 3.5%에서 2024년 3.0%를 거쳐 올해 7월 2.5%까지 낮아졌으며, 추가인하 가능성이 커 내년에는 1% 후반까지 떨어질 것으로 예상

상업용부동산 공급면적 추이

자료: 국토교통부

금리 전망

자료: 한국은행, KB경영연구소

○ 반면 수출 부진과 내수 회복 지연, 대외 불확실성 지속에 따른 경기 침체 우려는 임대 수요 감소와 수익률 하락으로 이어져 시장 하방 압력으로 작용

○ 시장 여건 개선에 대한 기대감은 높지만, 불확실성이 높은 국면이 이어지면서 우량 자산 중심의 보수적 투자 기조가 지속될 것으로 전망

젠스타메이트의 조사에 따르면, 하반기 투자 확대를 계획한다는 응답률이 상반기 대비 10%p 증가한 43%로 나타나 향후 시장 회복에 대한 기대감을 반영
다만, 자산 유형별 투자 계획은 차이를 보여, 시장 상황이 양호하고 성장성이 큰 오피스와 데이터센터는 투자 확대, 리테일과 물류센터는 투자 축소 의견이 다수

경제성장률 전망