자산 유형별 시장 진단 및 전망 - 3) 상가

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상업용부동산 시장 진단 및 전망 4화

25.09.23

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○ 2분기 소매판매액은 161.7조 원으로 직전 분기 대비 1.0% 증가

○ 소비자물가 상승률은 둔화되는 반면 소비자심리지수는 5월 들어 회복세를 보임

○ 온라인 쇼핑몰·백화점 판매액지수는 양호한 반면 전통적인 오프라인 매장은 침체가 지속되며 업종별 양극화가 뚜렷

소매판매액 추이

자료: 통계청

소비자물가 변동률 및 소비자심리지수 추이

자료: 통계청

○ 대형 판매시설의 연간 거래총액은 2023년 이후 크게 감소했으며 경기 침체로 투자 수요도 위축

소매 업태별 판매액지수 추이

자료: 통계청

대형 판매시설 거래총액 추이

자료: 젠스타메이트

○ 상가 경기 위축이 지속되면서 임대가격이 다시 하락세로 전환되고 공실률은 상승세를 이어감

부동산 경기 침체와 온라인 쇼핑 성장 등으로 상가 시장은 구조적인 침체 국면에 들어섬
상가 임대가격은 팬데믹 이후 하락세가 다소 완화되었으나, 경기 침체가 장기화되면서 상승 전환으로 이어지지 못함

- 2분기 임대가격지수는 전년 동기 대비 집합상가 0.69%, 중대형상가 0.43%, 소규모상가 0.83% 하락
반면 2분기 공실률은 상승세를 지속하며 집합상가 10.5%, 중대형 상가 13.4%, 소규모상가 7.5%를 기록

○ 수도권과 비수도권 간의 양극화가 뚜렷한 양상을 보이고, 수도권으로 수요가 집중되면서 임대시장에도 영향

중대형상가 공실률은 서울과 경기 지역이 10%대인 반면 비수도권 일부 지역은 20%에 육박

- 2분기 전국 중대형상가 공실률은 13.4%이며, 수도권(서울 8.7%, 경기 10.8%, 인천 12.6%)은 전국 평균을 하회
지역별 양극화 양상은 임대료에서도 확연히 나타나, 서울 외 지역은 상가 유형과 무관하게 전반적으로 임대가격지수가 하락

- 2분기 임대가격지수 변동률을 살펴보면, 서울은 중대형상가(+1.1%), 소규모상가(+1.1%), 집합상가(+0.7%) 모두 전년 대비 상승

- 반면 서울 외 지역은 임대가격지수가 모두 하락했으며, 중대형상가의 경우 인천·강원·경남은 임대료가 1% 이상 떨어짐
임대료 하락으로 상가 수익률도 덩달아 떨어져 2분기 중대형상가 0.83%, 소규모상가 0.63%, 집합상가 1.07%를 기록

상가 유형별 임대가격지수 추이

자료: 한국부동산원

지역별 중대형상가 공실률(2025년 2분기)

자료: 한국부동산원

중대형상가 임대가격지수 변동률(2025년 2분기)

자료: 한국부동산원

상가 유형별 투자수익률 추이

자료: 한국부동산원

○ 소매업 전반의 침체가 지속되는 가운데, 상가 시장은 임대가격 하락 전환과 공실률 상승 등 당분간 위축세가 지속될 전망

1분기 민간소비·투자·수출 부진으로 국내총생산(GDP)이 0.2% 줄어들면서, 주요 기관들은 연간 GDP 성장률 전망치를 1% 전후로 하향 조정

○ 신규 공급 감소, 소비심리지수 반등, 외국인 관광객 급증 등 상가 시장에 긍정적인 신호는 서울 지역에 한정

경기 침체가 장기화되면서 비수도권은 분양물량 감소에도 불구하고 기존 공실 해소로 이어질만한 모멘텀이 부족

- 상가 공급물량은 2021년을 정점으로 빠르게 감소. 당시 공급 과잉으로 상가 시장이 침체되고 부동산PF 부진 등으로 대규모 상가 개발이 축소된 영향

- 공급물량이 감소하면서 수급 불균형은 어느 정도 해소될 것으로 기대되나, 경기 침체로 비수도권의 경우 기존 공실 해소도 쉽지 않은 상황
다만, 최근 외국인 관광객이 급증하고 경기 부양책이 긍정적인 영향을 미치면서 서울 지역은 회복 조짐을 보임

- 외국인 관광객의 약 78.4%가 서울로 몰리며 명동·남대문·강남 지역에서 소비

※ 상반기 외국인 소비총액은 약 1.6조 원으로 전년 대비 40.4% 증가했으며 이 중 92%가 서울에서 소비

지역별 상가 분양물량 추이