자산 유형별 시장 진단 및 전망 - 4) 오피스텔

○ 오피스텔 매매가격지수는 2024년 하반기 이후 보합세를 지속

• 오피스텔 시장은 2020년 전후 주택 경기 호황기에 소형 아파트의 대체제로 부상하면서 빠른 가격 상승세를 기록했으나, 2022년 이후 금리 인상과 주택 시장 부진으로 하락세로 전환
• 최근 주택가격이 상승세를 유지하면서 오피스텔 매매가격도 회복 국면에 들어섬
  
  - 2분기 오피스텔 평균 매매가격은 수도권 2.7억 원(전년 대비 +0.34%), 서울 3.0억 원(+0.55%)을 기록
  
  
• 특히 중대형 오피스텔은 아파트 가격 급등과 매물 부족으로 소형 아파트의 대체재로 주목받으면서 매매가격이 상승
  
  - 평형대별 평균 매매가격은 대형 오피스텔이 전월 대비 1.0% 상승한 반면 나머지 대부분 평형대는 보합세를 유지
  
  

○ 오피스텔 매매건수는 상반기 약 1만 7천 호로 전년 대비 35.4% 증가하며 2023년 이후 증가세를 지속

• 최근 주택시장 회복세로 오피스텔 매수 심리가 살아나기 시작하면서 지난 분기 대비 증가
  
  - 1~2분기 오피스텔 거래건수는 약 1만 6,573호로 전년 동기 대비 36.7% 증가

○ 임차인은 전세보증금 미반환 리스크로 인해, 임대인은 안정적인 현금흐름 확보를 위해 월세를 선호하는 추세

• 역전세, 전세사기 불안이 증가하면서 오피스텔 임대시장은 월세로 빠르게 전환되고 있음
  
  - 8월 기준 서울 지역 오피스텔 임대시장에서 월세 비중은 76.3%(2020년 7월 45%)를 차지
  
  
• 원룸과 소형 오피스텔일수록 임차인은 물론 임대인도 월세를 선호하면서 월세시장이 고착화되는 추세
  
  

○ 오피스텔 전세가격은 저조한 흐름이 지속되는 반면, 월세가격은 2023년 하반기 이후 상승세를 이어감

• 1인가구 증가로 오피스텔 임대 수요가 지속되는 가운데, 전세보증금 미반환 위험이 큰 전세보다 월세 거주를 희망하는 수요가 높은 영향
• 2022년 전세사기 사태 이후 오피스텔 임대시장에서 월세 수요 증가가 지속되면서 월세가격은 상승세를 유지

○ 소형 아파트 대체제로 주목받은 중대형 오피스텔은 아파트에서 전환되는 수요가 제한되어 위축세를 지속

• 아파트에 버금가는 내부 구조를 갖춘 전용면적 60㎡ 초과 중대형 오피스텔은 부동산 시장 활황기에 수도권을 중심으로 공급이 크게 증가
  
  - 중대형 오피스텔은 자가 비중이 52.3%에 달하며, 3인 이상 가구가 거주하는 등 소형 아파트와 유사한 거주 가구 특성을 보임
  
  
• 매매가격도 소형 아파트 가격 추이를 따라가는 모습을 보였으나, 최근 아파트 시장 회복세에도 침체 국면에서 벗어나지 못함
  
  

○ 수익형 부동산 특성이 강한 소형 오피스텔은 월세 시장이 확대되면서 시장 여건이 개선되는 추세

• 수도권을 중심으로 1~2인가구 비중이 증가세를 이어가고, 월세 선호 현상이 심화되면서 대부분 월세로 운용되는 소형 오피스텔이 높은 수요를 보임
• 소형 오피스텔은 매매가격도 주택 경기 부침에 따라 큰 변화를 보이지 않는 등 안정적인 모습
• 비수도권 및 비아파트 시장 위축세가 장기화되자 정부에서 오피스텔의 주택 산입을 한시적으로 제외하고(2024년 1월~2025년 12월 신축 오피스텔 중 전용면적 60㎡ 이하, 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하), 비규제 지역 전매 허용 등의 조치를 시행함에 따라 수요 회복을 기대
  
  - 오피스텔은 소형 아파트 대체 수요가 높았으나, 2020년 주택으로 산입되면서 다주택자 들의 투자 수요도 빠르게 감소한 바 있음

○ 오피스텔 매수 수요 회복세가 제한적인 영향으로 거래시장 회복에는 다소 시일이 소요될 전망

• 최근 주택시장 회복세가 수도권 주요 지역의 아파트에 국한됨에 따라 오피스텔 매수시장 회복으로 확대되는 데는 한계가 존재
• 다만, 투자 목적이 강한 소형 오피스텔은 임대 수요 기반이 양호한 수도권 우량자산을 중심으로 회복세를 보일 것으로 기대
• 올해 신규 공급물량은 지난해보다 소폭 증가하고, 공급물량의 상당수가 수도권에 집중되어 수요를 흡수하기에 충분
  
  - 오피스텔 공급물량은 3.7만 호(수도권 2.9만 호, 비수도권 0.8만 호)로 전년 대비 9.1% 증가

○ 오피스텔 임대수익률은 3.4~6.1% 수준으로 2022년 하반기 이후 상승세를 유지하고 있으며, 특히 소형 오피스텔은 5%대를 상회하며 투자 수요로 이어질 가능성

• 최근 월세 수요가 급증하면서 월세가격은 오름세를 보인 반면 매매가격은 보합세를 유지하면서 임대수익률이 상대적으로 상승한 것으로 파악
  
  - 6월 서울 지역 오피스텔 평균 월세가격은 91.4만 원으로 상승세를 지속
  
  
• 소형 오피스텔은 오피스텔 시장 위축에도 임대수익률이 상승세를 유지하면서 투자 수요가 이어질 것으로 기대