서울 아파트값 1.72%↑, 5년 2개월 만에 최고 상승률… ‘한강벨트’ 여전히 뜨겁다

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25.11.28

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KB월간주택시황. '한강벨트의 힘! 서울 아파트값 상승률, 5년 2개월 만에 최대치!' 오른쪽에는 'KB 부동산' 앱 모양의 거대한 스마트폰 화면이 세워져 있고, 한 남자가 그 앞에 서서 수많은 금화 더미가 깔린 길을 바라보는 일러스트가 있습니다. 배경에는 주식 캔들 차트가 흐릿하게 보입니다.

11월 전국 주택가격이 7개월 연속 상승세를 이어갔습니다. 특히 서울 아파트는 전월 대비 1.72% 오르며 2020년 9월 이후 5년 2개월 만의 최고 상승률을 기록했습니다. 한강변을 중심으로 한 ‘핵심벨트’가 시장 상승을 견인했지만, 규제 영향으로 심리 지표는 하락 전환했습니다.

전국 주택가격 7개월 연속 상승

수도권 중심 열기

'서울 집값 상승폭 확대, 5개 광역시 상승 전환' 2025년 11월 시도별 주택 매매가격 변동률(전월 대비, %)을 수치로 표시한 대한민국 지도가 있습니다. 전국 평균은 0.30% 상승이며, 수도권은 0.57%, 5개 광역시는 0.06%, 기타 지방은 0.01% 상승을 기록했습니다. 주요 도시별로는 서울 1.03%, 경기 0.39%, 울산 0.28%, 부산 0.14%, 전북 0.10% 순으로 상승했습니다. 대구(-0.03%), 대전(-0.05%), 충남(-0.09%), 광주(-0.04%)는 하락했습니다.

11월 전국 주택 매매가격은 전월 대비 0.30% 상승했습니다.

아파트(0.41%)가 오름세를 이끌었고, 단독은 보합(0.00%), 연립은 소폭 상승(0.09%)했습니다. 서울(1.03%)·경기(0.39%)·인천(0.01%) 모두 상승하며 수도권이 전반적인 상승 흐름을 주도했습니다.

5대 광역시는 울산(0.28%)·부산(0.14%)이 상승, 대구(-0.03%)·광주(-0.04%)·대전(-0.05%)은 약보합을 유지했습니다.

서울 아파트값

5년 만의 최고 상승률… 한강벨트 재점화

'서울 아파트값 18개월 연속 상승세... 한강벨트 권역 급등' 2025년 11월 서울 주요 7개 구의 아파트 매매가격 변동률(전월 대비, %)을 나타내는 막대 그래프입니다. 동작구(3.94%)가 가장 높은 상승률을 기록했으며, 성동구(3.85%), 광진구(3.73%), 마포구(3.41%), 송파구(2.74%), 중구(2.70%), 강동구(2.35%) 순으로 상승하여 한강벨트 지역의 강세를 보여줍니다.

서울 아파트값은 전월 대비 1.72% 상승해 2020년 9월(2.00%) 이후 최대폭을 기록했습니다.

동작(3.94%)·성동(3.85%)·광진(3.73%)·마포(3.41%) 등 한강벨트 주요 지역이 3%대 오름세를 주도했습니다. 전월에 이어 서울 전 지역이 모두 상승했으며, 18개월 연속 오름세를 이어갔습니다.

특히 동작구는 2018년 9월(4.41%) 이후 최고치로, 10.15 부동산 대책에도 불구하고 실수요 중심 강세가 유지된 모습입니다. 전문가들은 “규제 이전 계약 잔여분과 한강변 희소입지 수요가 맞물린 결과”로 분석하고 있습니다.

수도권 집값

분당·광명·과천 중심 상승세 지속

'경기 아파트값 6개월 연속 오름세, 성남·광명·하남 등 강세' 2025년 11월 경기 주요 지역의 아파트 매매가격 변동률(전월 대비, %)을 나타내는 막대 그래프입니다. 성남 분당구(3.81%)가 가장 높은 상승률을 기록했으며, 성남 수정구(2.91%), 광명(2.36%), 하남(2.18%), 과천(2.00%) 순으로 높은 상승세를 보였습니다. 반면, 평택(-0.82%)과 이천(-0.44%)은 하락했습니다.

경기 아파트 매매가격은 0.49% 상승하며 6개월 연속 오름세를 보였습니다.

성남 분당(3.81%)·수정(2.91%)·광명(2.36%)·하남(2.18%)·과천(2.00%) 등 남동권 중심 상승세가 두드러졌습니다. 반면 평택(-0.82%)·이천(-0.44%)·파주(-0.40%) 등 외곽 지역은 하락폭이 커졌습니다.

인천은 소폭 상승(0.02%)으로 전환했으며, 미추홀·부평·남동구가 상승을 주도했습니다. 이는 정비사업 재개, 전세난, 투자수요 유입이 복합적으로 작용한 결과로 보입니다.

전세시장

수도권 중심 오름폭 확대

'수도권 주택 전세가격 오름폭 확대, 5개 광역시 모두 상승' 2025년 11월 시도별 주택 전세가격 변동률(전월 대비, %)을 수치로 표시한 대한민국 지도가 있습니다. 전국 평균은 0.21% 상승이며, 수도권 0.25%, 5개 광역시 0.20%, 기타 지방 0.13%로 모든 권역이 상승했습니다. 특히 세종(0.94%), 울산(0.32%), 부산(0.28%), 경남(0.25%), 서울(0.31%) 등 대부분의 지역에서 전세가격이 상승했으며, 강원(0.01%)이 가장 낮은 상승률을 기록했습니다.

전국 주택 전세가격은 0.21% 상승, 9개월 연속 오름세를 유지했습니다.

서울(0.31%)·경기(0.28%)·인천(0.02%) 모두 전월 대비 상승폭을 키웠고, 5대 광역시 역시 울산(0.32%)·부산(0.28%)·대구(0.19%)·광주(0.08%)·대전(0.03%) 모두 상승 전환했습니다.

'서울 아파트 전셋값 28개월째 오름세, 한강변 재건축 기대 지역 상승 이끌어' 2025년 11월 서울 주요 7개 구의 아파트 전세가격 변동률(전월 대비, %)을 나타내는 막대 그래프입니다. 강동구(1.58%)가 가장 높은 상승률을 기록했으며, 광진구(1.04%), 송파구(0.90%), 동작구(0.80%), 성북구(0.79%), 서초구(0.78%), 중구(0.64%) 순으로 상승했습니다.

특히 서울 아파트 전세가격은 0.56% 상승하며 28개월 연속 오름세를 기록했습니다.

강동(1.58%)·광진(1.04%)·송파(0.90%)·동작(0.80%)·서초(0.78%) 등 한강변 재건축 기대 지역이 전세상승을 이끌었습니다. 공급부족과 재건축이주, 그리고 전세대출 규제 완화 기대감이 복합적으로 작용한 것으로 보입니다.

선도아파트 50지수

21개월 연속 상승… 상승폭은 둔화

'선도아파트 50 지수 21개월 연속 상승세, 상승률 소폭 감소' 2024년 9월부터 2025년 11월까지 KB 선도아파트 50 지수 추이를 보여주는 막대 그래프입니다. 지수는 시가총액 상위 50개 단지의 변동률을 지수화한 것입니다. 지수는 21개월 연속 상승세를 보였으며, 2025년 11월에는 1.19% 상승을 기록했는데, 이는 5월의 최고치(4.49%)나 6월(2.49%) 대비 상승률이 소폭 감소한 수치입니다.

KB선도아파트 50지수는 130.7(1.19%)로 21개월 연속 오름세를 이어갔습니다. 다만 전월(2.18%)보다 상승폭은 둔화돼, 10·15 대책 이후 고가단지의 관망세가 일부 반영된 것으로 풀이됩니다.

이는 서울 강남3구 등 고가 주거지 중심의 상승세가 유지되지만 정책변수에 따른 단기 조정 가능성이 있음을 시사합니다.

시장심리 변화

서울 전망지수 급락, 관망세로 전환

'서울 집값 상승 기대감 급락' 2024년 8월부터 2025년 11월까지 서울, 전국, 경기, 인천의 매매가격 전망지수 추이를 나타내는 꺾은선 그래프입니다. 매매가격 전망지수는 100을 초과하면 2~3개월 후 상승을 전망한다는 의미입니다. 2025년 11월 기준 서울은 108, 경기 107, 전국 104로 100을 초과하여 여전히 상승을 전망하지만, 인천은 99로 하락을 전망하는 것으로 나타났습니다. 특히 서울은 5월 최고치(130대) 대비 큰 폭으로 하락하여 상승 기대감이 급격히 낮아졌음을 보여줍니다.

11월 서울 매매가격 전망지수는 107.8로 전월(124.4) 대비 16.6p 급락했습니다. 8월 이후 상승 기대감이 3개월간 이어졌으나, 규제 여파로 심리가 빠르게 식었습니다.

전국 지수는 104.1로 3개월 연속 기준선(100)을 상회했지만, 상승 기대는 둔화됐습니다. 전문가들은 “급등에 따른 피로감, 대출규제 강화, 토지거래허가 영향으로 단기 조정 흐름이 이어질 것으로 보인다”고 전망했습니다.

향후 전망

급등 피로감 vs 제한된 하락폭

이번 주 아파트시장은 ‘상승은 이어지지만 거래는 줄고, 심리는 식는’ 전형적인 속도 조절 구간에 진입했습니다. 10·15대책 이후 고가·핵심지의 과열이 진정되며 시장 전반이 안정 국면으로 접어들고 있습니다.

다만 전세시장 불균형이 지속되면서 매매가 방어 효과가 생기고 있어, 연말까지는 완만한 상승 흐름이 이어질 것으로 보입니다.

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