서울/수도권 신고가 파티 멈췄나, 10.15 부동산 대책 한달 영향은?

KB부동산>데이터허브>KB통계>주택가격동향조사에 따르면 일부 지역은 상승폭이 둔화된 반면, 수도권 핵심 지역은 여전히 견조한 흐름을 보이고 있습니다. 9월 1일 0.03% 수준에서 꾸준히 오르던 전국 아파트 매매가격지수는 10월 13일 0.14%. 10월 20일 0.15%로 오른 뒤 11월 3일 0.07%로 상승폭이 둔화 됐습니다.

수도권은 10.15 대책 발표 직전인 10월 13일 조사에서는 0.28%를 기록했고, 10월 20일에는 0.29%로 비슷했는데요. 이후 0.23%(10월 27일), 0.13%(11월 3일)로 상승폭이 줄었습니다. 이는 서울도 마찬가지입니다. 대책 발표 전 0.68%(10월 13일)에서 0.30%(11월 3일)까지 줄어 시장의 상승세에 브레이크가 걸린 것이 느껴집니다. 구별로는 성동·송파·동작·중구·마포구 등이 서울시 평균보다 높았습니다.

강남 3구와 용산구 등 기존 규제지역의 주간 아파트 매매가격지수 증감률을 살펴봤습니다. 대부분 지역의 상승폭이 대책 발표 이후 줄었는데요. 이 중 강남구는 10월 13일 0.74%까지 상승했다가 11월 3일 0.24% 오르는데 그치는 등 전주 대비 상승폭이 줄어든 모습을 보였습니다.

이는 가격 상승에 따른 피로감과 매수 심리 위축이 동시에 나타나며 상승 속도가 둔화된 것으로 해석할 수 있는데요. 10.15대책으로 대출, 거래 규제가 강화됐지만 강남·서초구는 한강변 재건축과 신축 단지 등을 중심으로 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 이어지면서 가격을 지탱했습니다. 특히 대출 가능 금액이 크게 줄면서 현금을 보유한 실수요자 중심으로 시장이 재편된 것으로 풀이됩니다.

반면 강남·서초구보다 가격이 상대적으로 낮은 송파구는 여전히 강세입니다. 상승폭이 줄었다가 10월 27일 0.47%에서 11월 3일 0.65%로 다시 커졌습니다.

이번엔 10.15대책으로 신규 규제지역으로 지정된 곳을 보겠습니다. 대책 발표 후인 10월 20일부터 11월 3일까지 서울 구별 매매가격지수 변동률 누계를 살펴보면, 서울에서 가장 많이 오른 곳은 강남 3구 등 기존 규제지역이 아니었습니다. 같은 기간 강남구는 1.14%, 서초구 0.99%, 송파구 1.91%, 용산구 1.41% 상승에 그쳤기 때문입니다. 동작구가 3.50%로 가장 많이 올랐고 광진구 3.39%, 성동구 3.32%, 마포구 2.94% 순으로 모두 한강벨트에 속하는 곳들입니다.

경기도에서는 성남시 분당구가 3.06%로 가장 많이 올랐고, 성남시 수정구가 2.64%로 그 뒤를 이었습니다. 광명(1.93%), 하남(1.89%)도 1%대 상승률을 보였는데요. 이번에 경기도에서 신규 규제지역으로 추가된 12곳(과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시) 중 의왕시(0.24%), 성남시 중원구(0.98%), 수원시 장안구(0.39%), 팔달구(0.57%), 영통구(0.95%)를 제외한 모든 곳이 1% 이상 오른 것으로 조사됐습니다.

마지막으로 매수심리를 보여주는 매수우위지수를 살펴보겠습니다. 지난 6월, 99.35까지 올랐던 서울 매수우위지수는 이후 하락을 거듭하다 8월이 지나면서 다시 오른 바 있습니다. 대책 발표 직전 주인 10월 13일에는 95.49까지 상승했습니다.

그러나 대책이 나온 후 지수가 하락하기 시작해 11월 3일엔 74.94로 떨어졌습니다. 전주 대비 강북 14개구는 78.24(10월 27일)에서 73.30(11월 3일)으로 4.94포인트 떨어졌고, 같은 기간 강남 11개구도 79.80에서 76.42로 3.38포인트 떨어졌습니다.

정리해 보면 강남 3구 등 기존 규제지역에서도 강남·서초구 등 아파트 가격이 고가인 지역은 상승폭이 줄었지만, 그에 따른 풍선효과가 서울의 한강벨트 지역과 경기도 주요 지역으로 번져나간 것을 알 수 있습니다.

부동산 전문가들은 단기 조정 국면으로 접어들었지만 전세시장 불안과 입주 물량 감소, 분양가 상승 등 집값 하락을 막는 요소가 많아 당분간 시장의 급락 가능성은 낮다고 진단했습니다. 대책 이후 시장의 거품은 빠지고 있지만 핵심 입지를 중심으로 한 양극화는 심화될 가능성이 높다고 전망했는데요. 실수요자는 가격보다 거주 여건과 교통망 개선, 향후 공급 계획을 종합적으로 판단해 접근해야 할 것으로 보입니다.