6.27 대책 이후, 부동산 시장의 현주소는?

1. 갭투자, 87% 줄었다

지난 7월 갭투자로 의심되는 거래가 179건으로 집계됐습니다. 6.27 대책 시행 전인 6월(1,369건)과 비교하면 86.9%나 감소한 건데요. 이때 갭투자 의심 거래는 △ 주택 구매자가 임대보증금을 승계받아 해당 구매자금을 충당했을 것으로 추정되고 △ 금융기관 대출을 끼고 있어 집값과 보증금의 차액만큼은 대출했을 것으로 보이는 거래를 말합니다.

그중에서도 입주 계획을 '임대'라고 써내 사실상 임대소득을 노리고 구매한 것으로 추정되는 사례죠.

2. 거래량도 3분의 1로

서울부동산정보광장에 따르면 지난 6월 1만 2,033건이었던 매매거래 건수는 7월엔 4,110건으로 66% 줄었습니다. 강남3구(강남(-43%), 서초(-45%), 송파(-45%))와 용산구(-20%)는 거래량 감소폭이 작았지만, 실수요자가 많은 성동구(-84%), 광진구(-79%)에선 거래량이 대폭 감소했는데요. 선호 지역이 현금 부자만 접근 가능한 시장으로 재편됐다는 해석도 나옵니다.

3. 가계대출 줄이기 일단 성공

지난 7월 은행권의 가계대출은 전월 대비 2조 8천억원 증가했습니다. 지난 6월엔 가계대출 증가폭이 6조 2천억 원이었던 것을 고려하면 신규 대출이 한 달 만에 절반 수준으로 줄어든 건데요. 주택담보대출의 증가폭도 3조 4천억원으로 전월(+5조 천억원) 대비 줄었습니다.

1. 다음 주, 새로운 공급대책

정부는 다음 주 내로 새로운 공급대책을 발표할 계획입니다. 2030년까지 서울과 경기도를 중심으로 한 수도권 아파트 공급을 최대한 확보할 예정인데요. 공공택지, 유휴 부지, 노후 청사 등 남은 공간을 활용하고, 재건축, 재개발과 3기 신도시 공급 등의 수단을 고려하고 있습니다

2. 전세 DSR은 일단 보류

한편, 전세자금대출에 대한 DSR 규제는 도입하지 않을 전망입니다. 비싼 전세보증금을 감당하지 못해 보증금을 줄이는 대신 월세를 지불하는 '전세의 월세화'에 대한 우려 때문인데요. 규제지역 LTV 인하도 이번 규제에선 제외될 듯 보이죠.

1. 심해지는 전세난

오는 9월 아파트 신규 입주 물량은 5,695가구로, 이번 달(9,655가구)에 비해 41% 줄어듭니다. 신규 입주 물량이 줄었다는 건 전월세 시장에 나올 공급량도 줄었다는 뜻인데요.

이에 따라 전세가가 올라 전셋집을 구하기 어려워지는 전세난이 심해질 전망입니다. 전세 공급량 대비 수요량을 나타내는 전세수급지수는 지난 7월 145에서 이번 달 152로 급등해, 2021년 10월(162.2) 이후로 최고치를 경신했죠.

2. 보증금이 비싸니까 반전세라도

비싼 보증금을 감당하기 어려워지자 전세의 월세화도 심화하는 추세입니다. 올해 7월까지 확정일자를 받은 전국 주택 임대차 계약 가운데 월세를 낀 계약은 105만 6,898건이었는데요. 1~7월 누적 월세 계약 건수도 지난 3년간 83~84만 건이었던 데 반해 올해는 벌써 100만 건을 넘었습니다.

3. 금방 해결될 것 같지도 않은데

수도권 아파트 입주 예정 물량은 올해 총 14만 5,237가구입니다. 이미 공급이 줄어들어 집을 구하기 어려운 상황에서 내년엔 11만 1,470가구로 23.2% 줄어들 전망인데요. 특히 서울로 한정하면 감소폭은 39%에 이릅니다. 내후년에도 수도권 전체 입주 예정 물량은 올해 대비 27.6%, 서울은 81.2% 감소할 예정이죠.

4. 그래도 9월엔 공급 물량 많아

다만, 재건축·재개발을 포함한 9월 분양 물량은 3만 9천 가구로, 물량 기준으로 2년 만에 최대 수준입니다. 인천 미추홀구 도화4동 재개발(일반분양 412가구, 전체 660가구), 경기 광명시 '철산역자이'(일반분양 650가구, 전체 2,045가구) 등 대단지가 주목받는데요. 서울 송파구의 '잠실 르엘'(일반공급 216가구, 전체 1,850가구)은 10억 원가량의 시세차익이 기대되는 '로또 청약'으로 눈길을 끌죠.