2024년 주택시장 전망

부동산시장 전문가와 공인중개사, 자산관리전문가(PB)를 대상으로 한 설문조사 결과, 2024년 전국 주택 매매가격은 하락세가 이어질 것이라는 전망이 우세하였다. 시장 전문가의 74%, 공인중개사와 PB의 각 79%가 2024년 주택 매매가격 하락을 전망하였다.

하락폭에 대해서는 전문가와 공인중개사의 경우 1~3% 하락 의견이 가장 많았으며, PB는 이보다 낮은 3~5% 하락을 전망한 비율이 높았다. 다만 시장 급락에 대한 우려는 다소 완화되며 가격 상승 전망이 2023년 대비 증가하였다(전문가 21%p, 공인중개사 17%p, PB 13%p 증가).

지역별로 수도권과 비수도권 모두 하락 전망이 많았으나, 시장 여건 개선에 대한 기대감이 반영되며 전문가와 공인중개사의 1/3이 수도권 주택 매매가격 상승을 전망하였다. 비수도권에 대해서는 전문가들이 조금 더 부정적으로 시장을 예측했다.

전문가의 88%가 비수도권 주택 매매가격 하락을 예상한 반면 공인중개사는 이 비율이 70%로 낮았다. 비수도권 가격 하락폭에 대해서도 전문가의 51%가 3%이상 하락을 전망한 반면 공인중개사는 이 비율이 28%로 조사되었다.

2024년 주택 매매가격 상승과 하락 모두 금리가 가장 중요한 요인이 될 것으로 예상했다. 전문가, 공인중개사, PB 모두 금리 하락에 대한 기대감이 주택 매매가격 상승 요인이 될 것으로 전망하였다. 동시에 높은 금리로 인한 이자 부담은 주택 매매가격 하락을 전망하는 가장 중요한 이유로 조사되었다.

주택 매매가격 상승 전망 요인으로는 주택가격 저점 인식, 정부 규제 완화, 공급물량 부족 순으로 중요도가 높게 나타났다. 공인중개사와 PB는 정부 규제 완화에 대한 기대감이 큰 것으로 나타났으며 전문가의 경우 주택가격 저점 인식과 공급물량 부족을 좀 더 중요한 요인으로 꼽았다.

주택 매매가격 하락 요인으로는 금리와 함께 부동산 PF 부실 등 주택 경기 불안, 국내외 경기 불확실성, 높은 주택가격 부담 등이 중요한 요인으로 나타났다. 가격 하락 요인에 대해 공인중개사는 경기 불확실성을, 전문가와 PB는 부동산 PF 등 시장 불안 요인을 상대적으로 중요하게 인식하는 것으로 나타났다.

2024년 전국 주택 매매 거래량에 대해 전문가의 71%는 2022~2023년과 유사한 수준이 될 것으로 전망하였다. 지역별로는 비수도권에서 주택 매매거래량이 역대 최저였던 2022년 보다 적을 것이라는 의견이 적지 않았다. 주택 경기 불확실성이 지속되는 가운데 2024년에도 주택 거래 부진이 지속될 가능성이 높은 것으로 보인다. 특히 비수도권에서는 매수 수요가 위축되면서 거래량 회복이 쉽지 않은 상황으로 판단된다.

2024년 전국 주택 전세가격에 대해 전문가의 53%, 공인중개사의 61%가 하락을 전망하였다. 하락 폭에 대해서는 3% 이하가 될 것이라는 의견이 많았다. 2023년 설문조사 결과와 비교해 하락 전망은 크게 줄어들었으며, 하락폭 역시 지난해보다 크지 않을 것이라는 의견이 많았다.

한편 전문가의 47%, 공인중개사의 39%는 전세가격이 상승할 것으로 예상하였다. 이는 지난 조사에서 응답자의 6%만이 2023년 전세가격 상승을 전망하였던 것과 비교해 크게 증가한 결과다. 2024년에도 매매시장 부진이 지속될 것이라는 전망이 우세한 가운데 전세 수요 증가에 따른 영향을 반영한 결과로 풀이된다.

지역별로 수도권에서는 2024년 주택 전세가격이 상승할 것이라는 의견이 전문가 52%, 공인중개사 53%로 많았으나 하락 의견을 제시한 비율과 큰 차이를 보이지 않아 시장에 대한 전망이 엇갈리는 모습을 보였다.

비수도권에서는 전문가의 68%와 공인중개사의 57%가 전세가격 하락을 예상하였다. 주택 매매가격 전망과 마찬가지로 전세가격에 대해서도 비수도권의 경우 전문가와 공인중개사의 의견에 차이가 있었다. 전문가는 하락 가능성을, 공인중개사는 상승 가능성을 상대적으로 높게 보았다.

전문가와 공인중개사 설문조사 결과, 매매 수요 감소에 따른 전세 수요 증가가 주택 전세가격 상승에 가장 중요한 요인으로 나타났다. 다음으로 신규 입주물량 감소, 전세자금 대출 등 정부 정책 지원에 따른 수요 증가, 계약 갱신 만료에 따른 이주 수요 증가 순으로 전세가격 상승 요인에 대한 응답이 많았다. 전문가는 신규 입주물량 감소, 공인중개사는 매매 수요 감소와 정책 지원 등 전세 수요 증가 요인을 상대적으로 중요하게 생각하였다.

주택 전세가격 하락 요인으로는 높은 전세대출 금리에 따른 이자 부담이 가장 큰 영향을 미치는 요인으로 조사되었다. 다음으로 전세 사기, 보증금 미반환 등 전세시장 불안과 높은 전세가격 부담이 가격 하락 요인이 될 것이라는 의견이 많았다.

전문가는 전세시장 불안과 전세가격 부담이 가격 하락 요인으로 작용할 것이라는 의견이 상대적으로 많았으며, 공인중개사는 이자 부담 영향이 클 것으로 보았다. 조사 결과를 종합해 보면 전세 수요 변화가 2024년 전세시장 흐름을 좌우하는 중요한 요인이 될 것으로 보인다.

주택 매매시장 경기 최저점에 대해서는 전문가와 공인중개사 모두 2024년이 될 것이라는 의견이 가장 많았다(전문가 50%, 공인중개사 59%). 2026년 이후가 될 것이라는 응답은 소수에 그쳐 늦어도 2025년까지는 주택 경기가 최저점을 지나 회복기에 진입할 것으로 예상하였다.

한편 전문가 21%와 공인중개사 20%는 2023년에 매매시장이 이미 최저점을 기록하였으며 2024년에는 반등이 시작될 것으로 보았다. 지역별로 수도권과 비수도권 모두 2023년과 2024년이 경기 최저점이 될 것이라는 응답이 대부분을 차지하였다.

전세시장에 대해서는 2024년이 경기 최저점이 될 것이라는 예상이 가장 많았지만 2023년이 최저점이라는 의견 역시 높게 나타났다. 전세시장의 경우 지역별로 수도권에서 2023년에 이미 최저점을 기록 하였다는 비율이 높게 나타났다.

주택 경기 회복을 위해 필요한 핵심 정책으로 전문가와 공인중개사, PB 모두 금리 인하를 꼽았다. 다음으로 주택담보대출 지원, LTV·DSR 등 금융 규제 완화가 필요하다는 의견이 많았다.

특히 공인중개사 그룹에서 금리와 대출 관련 정책의 필요성을 높게 평가하였다. 이는 현재 주택시장 침체가 수요 감소에 따른 영향이 크며 수요 회복 여부가 향후 시장 흐름을 결정할 핵심 요인이라는 인식이 반영된 결과로 풀이된다.

국내외 경기 여건 등을 감안할 때 금리 인하 가능성이 높지만 가계 부채 문제가 상존하는 상황에서 금융 규제 완화는 쉽지 않을 것 으로 판단된다. 다만, 실수요자 지원을 위한 정책 금융 공급은 주택 수요 회복에 일정 부분 긍정적인 역할을 할 것으로 보인다.

2024년 주택 경기가 양호할 것으로 전망되는 지역에 대해 전문가의 대부분은 서울(49%)과 경기(37%) 지역을 꼽았다. 2023년 설문조사 결과와 비교해 서울과 경기 지역 주택시장에 대한 긍정적 시각은 여전 하였지만 두 지역의 응답률이 86%를 기록하면서 나머지 지역과의 격차가 커졌다.

특히 지난해 3위와 4위를 기록하였던 부산과 인천 지역을 꼽은 전문가는 크게 감소하였다. 한편 주택 경기 침체가 예상되는 지역에 대한 설문에서는 대구가 가장 우려가 큰 지역으로 조사되었다.

대구는 공급 과잉과 미분양 증가, 부동산 PF 문제 등이 이슈가 되면서 2년 연속 침체가 우려되는 지역 1순위로 지목되었다. 인천과 세종은 2023년 조사에서 각각 주택 경기 침체 우려가 큰 지역 2위와 3위로 조사되었으나 금년 조사에서는 순위가 낮아졌다.

건설·시행·금융 전문가의 43%는 2024년 분양물량이 2023년과 유사한 수준일 것으로, 36%는 분양물량이 감소할 것으로 전망하였다. 2023년 분양물량이 21만 호로 2022년 37만 호의 57% 수준에 그쳤다는 점을 고려할 때 2024년에도 주택공급 위축은 지속될 가능성이 높아 보인다.

분양물량이 감소할 것으로 예상되는 이유로는 건설비용 상승이 가장 중요한 이유로 나타났으며, 다음으로 경기 위축에 따른 분양 리스크 증가, 주택 매수 심리 위축의 영향이 큰 것으로 조사되었다. 2024년에도 주택시장에서 공급 부족 이슈가 지속될 것으로 예상되는 가운데 최근 정부가 주택 공급 확대 방안을 발표하며 적극적인 대응에 나선 점은 긍정적으로 평가된다.

다만, 매수 수요가 회복되지 않은 상황에서는 정책 효과가 제한적일 수 있다는 점에서 정책의 세부적인 내용과 추가 대책의 필요성에 대한 고민이 필요해 보인다.