아파트 분양시장 현황

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최근 분양시장 주요 이슈 점검 1화

시리즈 총 4화

2023.07.12

읽는시간 4분

분양물량 및 청약 관련 지표가 큰 폭으로 하락하고 미분양 급증

분양물량은 월평균 1만 호 이하로 줄어든 반면, 미분양은 최저치를 기록한 후 단기간에 급증

2021년 12월 6.5만 호까지 증가한 분양물량은 2023년 2월 약 8.8천 호(7분의 1 수준)로 급감하였으며, 지역별로는 수도권과 비수도권에서 모두 크게 감소
- 2023 년 1~5 월 월평균 분양물량은 1.2 만 호 로 2022 년 약 3 만 호 ) 대비 3 분의 1 수준에 불과
반면, 미분양물량은 2021년 9월 1.4만 호로 역대 최저치를 기록한 이후 빠르게 증가하였으며, 2023년 들어 7만 호를 초과
- 올해 2월 이후 주택 경기 회복 기대감과 분양물량 감소 등으로 미분양이 소폭 감소 3월 7.2만 호, 4 월 7.1만 호, 5 월 6.9만 호 하였으나 여전히 전년 대비 2. 5배 증가
- 미분양물량 증가세는 다소 주춤하나 다시 증가할 가능성은 여전히 존재

청약 경쟁률은 과거 대비 크게 낮으며, 청약 수요 감소로 청약통장 개수도 2022년 6월 이후 감소

분양물량 감소와 함께 분양 수요도 급감하면서 2020년 11월 50대 1(전국, 월 단위)을 상회하던 청약 경쟁률은 지난해 12월 3대 1 이하로 급락. 올해 3월 이후 소폭 상승하였으나 여전히 고점 대비 크게 낮은 수준
장기간 꾸준한 증가세를 보이던 청약통장 개수도 주택시장 위축과 함께 지난해 6월 약 2,860만 좌로 고점을 기록한 이후 현재까지 감소세 지속

아파트 분양 및 미분양물량 추이

자료: 부동산114, 국토교통부

청약 경쟁률 및 청약통장 가입 현황 추이

자료: 한국부동산원

규제 완화와 비용 증가 등으로 분양가격 상승세는 지속

분양가격에 대한 규제 완화, 원자재가격 및 금리 인상 등에 따른 원가 상승으로 분양가격이 과거 대비 크게 상승

2022년 6월 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’을 통해 분양가격 상승 한도를 확대했으며, 2023년 1월 민간택지 분양가상한제 해제를 통해 분양가격 제한을 해제
- 2021년에도 두 차례에 걸쳐 고분양가 심사 및 관리 제도 개선을 통해 시세를 반영
- 분양가 제도 운영 합리화 방안을 통해 시세에 근접할 수 있도록 평가 지표가 개선되면서 분양 가격 상승 가능성 확대
- 올해 1월 강남 3구 강남구 서초구 송파구 및 용산구를 제외한 전국 모든 지역에서 분양가 상한제가 폐지되었으며 주택도시보증공사 HUG 의 고분양가 관리 지역에서도 제외
건설원가 및 임금 상승, 금리 인상에 따른 비용 증가 등 기본적인 사업비가 증가하면서 분양가격 상승세가 지속되고 있으며, 향후 추가 상승도 불가피한 상황
- 우크라이나 러시아 전쟁에 따른 각종 건축 원자재가격 상승과 코로나 19 이후 인력 감소에 따른 임금 상승 금리 인상에 따른 자금 조달 비용 증가 등 주택 건설에 필요한 기본적인 항목들의 가격이 과거 대비 크게 상승
주택가격 추이와 달리 분양가격은 규제 완화와 원가 상승에 따라 지난해 10월 이후 전년 대비 9% 초과 상승하였으며, 올해 들어 상승폭은 10%를 상회
- 2022년 하반기 이후 아파트 매매가격은 하락세가 지속되는 반면, 분양 가격은 오히려 상승폭 확대

분양가격 규제 완화 내용

자료: 국토교통부

전국 평당 평균 분양가격 추이

자료: 주택도시보증공사(HUG)

특히 비수도권에서 분양가격이 크게 상승했으며, 면적별로는 중소형 평형의 상승폭이 큼

부산·대전·울산 등 비수도권 광역시를 중심으로 분양가격이 크게 상승하였으며, 기타지방도 대부분 지역에서 수도권에 비해 높은 상승률을 기록
- 세종의 경우 2021년 하반기 이후 전국에서 가장 먼저 주택가격이 하락세로 전환하여 약 2년간 하락하면서 전국에서 가장 낮은 분양가격 상승률 기록
- 수도권이 비수도권에 비해 분양가격 상승률이 낮았으며, 특히 서울의 경우 분양가상한제 등 일부 규제의 영향으로 상대적으로 낮은 상승률을 기록
면적별로는 전용면적 85m²이하 중소형 평형의 분양가격이 가장 크게 상승
- 중소형 평형일수록 주택 건설에 소요되는 기본 비용 증가의 영향이 큰 것으로 판단
- 주택 수요가 급증한 젊은 층의 주요 관심 평형을 중심으로 분양가격이 크게 상승한 것도 특징

지역별 분양가격 변동률 현황