급격한 인플레이션과 금리 인상으로 분양시장이 위축되면서 주택 사업 추진에 대한 갈등과 고민 증가
공사비 인상에 따른 조합과 시공사 간 갈등 고조
- 공사가 진행되는 단지의 경우 조합과 시공사 간 공사비 인상액 문제로 공사가 중단되는 사례 증가
- 시공사 선정 과정에서도 조합이 공사비 인상 불가 등의 조건을 제시하면 시공사에서 수주를 포기하는 경우가 늘면서 시공사 선정 시점부터 어려움 증가
사업성 확보와 미분양 우려로 분양가격 산정의 딜레마 지속
- 분양가격을 인상하면 사업성은 증가하나 시세차익 감소로 분양 수요가 위축되면서 미분양 우려 증가
- 반면 분양가격을 낮게 책정하면 미분양 우려는 줄어드는 반면 건설비용 상승으로 사업성 확보가 어려움
공사비 갈등과 분양가 산정의 어려움이 지속되면서 예정된 분양도 상당수 지연될 수 있음
금리 인상에 따른 비용 증가와 주택시장 위축으로 과거 대비 주택가격 상승에 대한 기대감이 줄어든 상황에서 공사비 인상에 대한 조합의 반발이 거셀 것으로 예상
미분양 우려에도 분양가격 상승세는 지속될 가능성이 높음
- 건설원가에 영향을 미치는 요소(원자재 인건비, 금리 등)가 대부분 상승세를 보이며, 원가에 큰 영향을 미치는 토지의 경우 부증성(양적 증가 불가)으로 인해 향후에도 지속적으로 상승할 것으로 예상
- 분양가격은 건설 원가뿐만 아니라 인근 주택가격에도 영향을 받기 때문에 그동안 규제로 상승이 제한된 분양가격이 시세에 대등한 수준으로 상승할 가능성도 존재
- 마지막으로 정비 사업의 경우 일반 분양가격 하락은 조합원 부담 증가로 이어질 수 있어 반발이 심하고 최근 주택가격 하락세 둔화와 상승 기대감 증가로 사업 주체 입장에서 분양가격을 낮춰 사업성을 희생하기란 쉽지 않아 보임
주택시장의 향방이 불투명한 상황에서 향후 분양 지연이 지속될 가능성이 농후
- 향후 분양시장이 침체될 경우 상대적으로 상황이 양호한 단지는 사업성을 일부 희생하더라도 분양가격을 낮춰 분양 할 수 있으나, 그렇지 않은 경우 분양 지연이 장기화되거나 대규모 미분양 사태로 이어질 수 있음
중소형 건설업체를 중심으로 문제 발생 가능성 증가
분양시장 위축은 건설업체 위기로 이어질 수 있어 유의
과거 경제위기마다 미분양 증가와 함께 건설업체 도산이 크게 증가
- 미분양 물량이 10만 호까지 증가하였던 외환위기와 16만 호까지 증가하였던 금융위기 당시 건설 업체들의 줄도산이 이어짐
급격한 인플레이션과 금리 인상으로 거시경제가 둔화되면서 분양시장 위축에 따른 자금 사정 악화로 건설업체의 위기 가능성은 증가
- 한국은행의 2022년 기업 경영 분석 자료에 따르면 건설업체의 성장성 지표는 개선되었으나 수익성과 안정성 지표는 전년 대비 악화
분양시장 위축이 장기화될 경우 중소형 건설업체의 도산 가능성이 크게 확대될 수 있음
중소형 건설업체의 경우 대형 건설업체에 비해 자금 사정이 좋지 않으며, 분양 사업장이 비수도권에 집중되어 리스크가 더욱 큼
- 현재 비수도권을 중심으로 대규모 분양 미달 사태가 발생하거나 미분양 우려로 분양이 지연되면서 대형 건설사에 비해 비수도권 사업장 비율이 높은 중소형 건설업체의 유동성 문제가 현실화 되고 있음
소형 건설업체의 경우 지난해 하반기 이후 도산 위기가 현실화되고 있으며, 최근 일부 중견 건설업체를 중심으로 재무 상황 악화로 신용등급이 하락하면서 자금 조달의 어려움이 가중될 것으로 예상
- 지난해 하반기 이후 비수도권의 시공 능력 평가 순위⁷ 하위 건설 업체의 법정관리 신청 증가
- 최근에는 태영건설 , 한신공영 등의 중견건설업체들도 재무 리스크 확대로 신용등급 하락
대형 건설업체의 경우 아직까지 대응 가능한 수준이나 추가 사업 수주가 감소하고 있으며, 향후 분양시장이 더욱 위축될 경우 문제 발생 가능성 존재
⁷ 국토교통부가 전국 건설업체를 대상으로 공사 실적 연평균액 경영 및 재무 상태 기술 능력 신인도 등을 종합적으로 평가하여 각 업체 의 공사 한 건을 수행 능력을 금액으로 환산하여 순위를 부여
향후 미분양 추가 증가 및 준공 후 미분양 유의
시세차익 감소와 지역별 양극화가 심화되면서 향후 미분양은 다시 증가할 수 있음
주택시장 위축세와 분양가격 상승세가 지속될 경우 시세차익 감소로 분양 수요는 더욱 감소
- 전국 아파트 매매가격은 최근 하락폭이 둔화되었으나 하락세가 지속되는 반면, 분양가격은 건설 원가 상승과 규제 완화로 상승할 가능성이 높음
- 시세차익에 대한 기대 감소로 서울 등 일부 선호 지역 분양시장까지 위축될 경우 미분양 증가 와 주택시장 침체로 이어질 우려도 존재
높은 청약 경쟁률을 기록하더라도 주택시장 위축세가 지속될 경우 실제 계약률은 예상보다 크게 낮아 추가적인 미분양 증가로 이어질 수 있음
올해 들어 미분양물량이 소폭 감소하면서 자칫 미분양 우려가 줄어든 것처럼 보일 수 있으나, 이는 분양물량 감소에 따른 영향도 작용
- 최근까지 분양 지연 사태가 발생한 단지의 경우 대부분 미분양 우려로 분양가 산정과 분양 시기를 조절한 단지일 수 있음 누적되는 비용 지출과 자금 조달 문제 등으로 계속 지연하기는 어려운 상황 분양 사업장이 재개되면 덩달아 미분양도 증가할 수 있음
분양시장과 주택시장이 양극화되면서 일부 단지를 중심으로 수요가 크게 증가하였으나, 현재의 미분양 감소에는 큰 영향을 미치지 못할 것
- 서울 미분양은 주택 수요 집중으로 일부 줄어들 수 있으나 주택시장에 대한 불확실성이 증대하여 대부분 지역에서 미분양 감소 가능성은 낮을 것
상대적으로 안정적인 흐름을 보이는 준공 후 미분양 문제가 불거질 가능성도 배제하기 어려움
준공 후 미분양은 아직까지 크게 우려할 수준은 아니나, 과거 사례에 비추어볼 때 주택 경기가 침체에 빠지면 시차를 두고 준공 후 미분양이 증가
- 2023년 4월 기준 준공 후 미분양은 약 8.7천 호로 과거 대비 낮은 수준
악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양은 여전히 증가하고 있어 지속적인 동향 파악 필요
아파트 평당 매매가격 및 분양가격 추이
자료: KB국민은행, 주택도시보증공사(HUG)
미분양 및 준공 후 미분양 추이
자료: 국토교통부
PF대출 문제 해결을 위한 ‘PF 대주단 협약’의 긍정적인 역할 필요
정부는 부실 우려가 커지는 PF사업 정상화를 위해 전 금융권의 PF 대주단 협약 가동
PF 대주단 협약’은 부실하거나 또는 부실이 우려되는 사업장에 채권 금융기관이 만기 연장, 채무 조정, 신규자금 대출 등을 지원하고, 협약이 이행되면 정부에서 이행 관련 인센티브를 부여하는 방안으로 금융회사의 부담을 완화
2023년 4월 27일 가동된 PF 대주단 협약은 2023년 5월 말까지 리스크가 확대되고 있는 브릿지론(본PF⁸ 이전 주택 건설 초기 토지 구입 단계의 대출)과 지방 주택 사업을 중심으로 사업 정상화를 추진 중
- 금융위원회에 따르면 2023년 5월 말 기준 PF 대주단 협약이 적용된 총 30개 사업장 중 24개가 브릿지론으로 전체의 80%를 차지
- 용도별로는 주거 시설이 20개로 전체의 3분의 2를 차지하며 이 중 절반 이상인 13개가 지방에 위치
향후 분양시장 위축이 지속될 경우 PF 대주단 협약의 중요성이 커질 것
분양시장 악화는 주택시장뿐 아니라 국내 경기 침체로 이어질 수 있음
- 분양시장은 시행사와 시공사뿐만 아니라 건설 관련 기업들 과 금융기관까지 연결되어 분양시장의 급격한 악화는 국가 경제 전반에 악영향을 미칠 수 있음
미분양 확대와 분양 지연이 지속될 경우 이해관계자, 채권 규모가 큰 본PF, 수도권까지 문제가 확대될 수 있어 분양시장이 위축될수록 PF 대주단 협약의 중요성은 커질 전망
- 또한 이자 유예와 만기 연장 등 단순히 사업 을 유지하는 수준을 넘어 정상적인 사업 추진이 가능하도록 다양한 지원 및 노력이 필요
⁸ 부동산 PF 대출은 공사 착공 여부에 따라 공사 착공 이전에 이루어지는 '브릿지론'과 공사 착공 이후에 이루어지는 '본 PF'로 구분
장기적으로 공급 부족에 따른 우려가 존재하며 선제적인 대응 필요
분양물량뿐만 아니라 입주물량, 인허가 등 전체적인 공급 지표가 악화되면서 공급 부족에 대한 우려 증가
아파트 입주물량은 내년부터 감소세로 전환할 수 있으며, 장기적인 주택 공급 기반인 주택 인허가 실적도 올해 들어 과거 대비 큰 폭으로 감소
- 올해 1~4월 인허가 실적은 월평균 3.1만 호로 최근 10년 대비 30% 이상 하락
비은행권을 중심으로 PF대출 문제가 지속되면서 비은행권에서 주로 참여하는 브릿지론은 크게 감소할 수 있으며, 이로 인해 주택 공급에 부정적인 영향을 미칠 수 있음
아파트 입주(예정)물량 추이
자료: 부동산114
월평균 주택 건설 인허가 실적 추이
자료: 국토교통부
주택 공급 부족은 주택시장 불안으로 이어질 수 있으며, 공급 부족의 해결을 위해서는 장기간이 소요되기 때문에 미리 관리할 필요
주택 공급이 주택 가격에 미치는 영향은 적지 않으며, 급격한 공급 감소는 가격 상승 압력으로 작용할 가능성이 큼
주택 공급 계획과 실제 공급 시기의 불일치로 분양시장과 공급시장이 크게 위축될 경우 적절한 관리와 발 빠른 대응이 어려울 것
- 아직까지 직접적인 공급 부족의 영향은 없으나 수요자 불안이 증가
예고된 규제 정상화와 함께 주택 경기 침체 지역에 대해서는 보다 적극적인 관리가 필요
- 아직까지 분양시장에 대한 정부의 적극적인 개입은 필요하지 않으나 분양 및 공급시장 활성화와 시장 혼란을 줄이기 위해 이미 예고한 정책 실거주 의무 폐지 재건축초과이익환수제 개선의 신속한 시행 필요
- 특히 정비 사업은 토지가 부족한 우리나라의 경우 장기적인 주택 공급을 위해 필수적인 상황 1기 신도시 재정비를 위한 특별법 등 공급 기반 마련을 위한 정책에 대해서는 적극적인 논의 필요
- 분양시장이 크게 침체된 대구 등 비수도권 지역을 중심으로 수요 회복을 위한 세제 혜택 정부의 매입 등을 제한적으로 검토해 볼 필요
