분양시장 주요 이슈 점검

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최근 분양시장 주요 이슈 점검 2화

시리즈 총 4화

2023.07.12

읽는시간 4분

분양가격과 입지에 따라 분양시장 양극화 심화

서울 등 일부 선호 지역을 중심으로 청약 수요가 집중되면서 양극화가 심화됨

대부분의 분양 관련 지표들이 여전히 과거 대비 낮은 수준이나, 최저 수준에서 소폭 회복하면서 서울 등 일부 지역을 중심으로 수요 집중
- 역대 최저 수준을 기록한 아파트 분양전망지수¹와 매매가격전망지수는 지난해 10월과 11월 이후 소폭 상승세 지속
서울의 경우 청약 경쟁률이 타 지역과 큰 차이를 보이며, 그 외 지역에서도 특정 단지를 중심으로 높은 청약 경쟁률을 기록
- 수도권과 비수도권 간 경쟁률 차이도 크지만 수도권 내에서 서울과 비서울 간 경쟁률 격차가 크게 확대됨 (2023 년 5 월까지 전체 청약 경쟁률 서울 52 대 1, 경기 6 대 1, 인천 1 대 1)
- 2023년 3월 분양한 서울 영등포구 '영등포자이디그니티'의 전체 청약 경쟁률은 198대 1로 올해 유일하게 세 자릿수를 기록
- 대체로 청약 경쟁률이 낮은 비수도권에서도 충북 청주 일부 단지의 경우 50대 1 이상의 높은 경쟁률을 기록
특히 청약 미달 단지 비율은 크게 증가하고 청약 경쟁률이 낮은 단지 비율도 감소한 반면, 높은 경쟁률을 기록한 단지 비율은 오히려 증가
- 2023년 분양한 전체 아파트 단지 중 청약 미달 단지 비율은 지난해 전체의 33.7%에서 45.7%까지 증가하였고 청약 경쟁률 이 50대 1 이하 단지 비율도 감소
- 반면 50대 1 이상의 높은 청약 경쟁률 을 기록한 단지 비율은 오히려 증가

분기별 주요 지역 청약 경쟁률 추이

자료: 한국부동산원

연도별 청약 경쟁률 분포 추이

자료: 국토교통부

그동안 대체로 높은 수준을 유지해온 초기 분양률²도 지난해 4분기 전국 모든 지역에서 하락하였으나, 올해 1분기 수도권과 광역시를 중심으로 반등세를 보임
- 비수도권 광역시의 초기 분양률은 최근 반등에도 여전히 50% 이하 낮은 수준을 유지하고 기타지방의 초기 분양률은 하락폭이 확대되어 30%를 하회
서울의 초기 분양률은 98%로 지난 분기 대비 77%p 급증
- 부산도 초기 분양률이 지난 분기 에 비해 증가폭이 확대되 었으나 여전히 69.8% 에 불과하며 경기에 비해 낮음
- 인천의 초기 분양률은 올해 들어 50% 대까지 하락하고 , 대구의 초기 분양률은 1분기 1.4%를 기록하는 등 분양시장은 전반적으로 지난해보다 침체

지역별 평균 초기 분양률 추이

자료: 주택도시보증공사(HUG)

주요 지역 평균 초기 분양률 변동

자료: 주택도시보증공사(HUG)

분양시장 양극화의 주요 원인은 시세 대비 낮은 분양가격, 대출 등 규제 완화, 지역별 개발 호재 등이 있는 단지에 수요가 집중되고 있기 때문

2022년 하반기 이후 아파트 매매가격은 하락세가 지속되는 반면, 분양가격은 상승세를 이어가면서 시세차익은 과거에 비해 크게 감소
- 전국 아파트 매매가격은 연초 이후 규제 완화 금리 동결 등의 영향으로 2022년 6월 대비 약 10%, 수도권은 약 13% 하락
그러나 분양가상한제 적용으로 분양가격이 낮은 단지, 일부 개발 호재가 있는 단지를 중심으로 청약 수요 집중
- 가장 높은 청약 경쟁률을 기록한 '영등포자이디그니티'의 경우 전용 면적 84m 2 분양가격은 약 11억원 내외로 인근에 위치한 영등포 중흥S-클래스(2021년 준공)의 분양가격 대비 2억원 이상 낮으나, 세대수는 2배 이상 많고 지하철역과도 가까움
- 무순위 청약(일명 '줍줍')의 경우 단기간의 자금 조달 어려움³에도 분양가격과 시세 간의 차이가 크게 벌어지면 수요 쏠림 현상이 나타남⁴
- 연초 이후 주택가격 하락폭이 둔화되면서 급락에 대한 불안감이 줄어들자 개발 호재가 많고 향후 주택가격 상승의 기대감이 큰 서울을 중심으로 시세보다 낮은 분양가격에 분양한 단지에 대해 수요자들이 적극적으로 청약에 참여한 것으로 판단

지역별 아파트 매매가격 변동률 추이

자료: KB국민은행

과천 지식정보타운 무순위 청약 경쟁률

자료: 한국부동산원 청약홈

분양시장에 대한 규제 완화도 서울 지역의 분양 수요 집중에 영향
- 주택시장 위축과 주택 경기 불확실성으로 인한 주거 불안을 해소하기 위해 그동안 강화된 주택시장에 대한 규제를 대부분 완화하고 분양시장에 대한 규제도 폐지
- 특히 서울의 경우 중도금 대출 한도 폐지로 인한 매수 여력 증가와 전매 제한 완화 등이 수요 증가에 큰 영향을 미친 것으로 판단
비수도권은 개발 호재와 상대적으로 저렴한 가격으로 일부 단지에서 높은 청약 경쟁률 기록
- 충북 청주 '신영지웰푸르지오 테크노폴리스센트럴'의 청약 경쟁률은 73대 1로 올해 비수도권 최대 기록 전용 면적 84m²기준 4억원의 분양가격, 청주 시내 중심에 위치한 입지, 인근 테크노폴리스 첨단산업단지 조성에 따른 대기업 입주 등으로 수요 집중

분양 관련 주요 규제 완화 내용

자료: 국토교통부(2023년 업무 보고)

신영지웰푸르지오 위치 및 주변 환경

자료: 신영지웰푸르지오 테크노폴리스센트럴

¹ 주택산업연구원에서 주택사업업체를 대상으로 분양시장에 대한 종합적이고 지역적 차원의 상황과 위험을 판단하고진단함으로써 전체적인 분양시장에 대한 여건을 종합적으로 판단하는 지표

² HUG의 주택 분양보증서가 발급되고 입주자 모집 승인을 받아 분양한 30세대 이상의 민간 아파트 주상복합 제외의 분양 기간 3개월 초과 6개월 이하 분양률

³ 일반 청약과는 달리 이미 완공이 되었거나 완공 예정인 단지가 많아서 보통 1~2 주 이내에 계약금 (10~20%)을 조달해야 되며 , 중도금 대출 등의 과정 없이 단기간 내 잔금 (80~90%)을 납부 해야 함

⁴ 과천 지식정보타운 무순위 청약의 경우 전용면적 84m2 기준 평균 8억원 수준으로 인근 래미안슈르 2008년 준공 대비 분양가격이 4~5억원 저렴하여 높은 경쟁률을 기록

비수도권 중심으로 미분양물량이 빠르게 증가

주택시장 호황과 함께 급감한 미분양은 지난해 4분기 이후 증가세 지속

주택가격이 본격적으로 상승하기 시작한 2019년 하반기 이후 미분양은 빠르게 감소
그러나 불과 1년 6개월 전 역대 최저치(2021년 9월, 약 1.4만 호)를 기록한 미분양물량은 지난해 하반기 이후 3만 호를 넘어섰으며, 올해 들어 7만 호를 초과

지역별 미분양 추이

자료: 국토교통부

지역별 미분양 현황(2023년 4월)

자료: 국토교통부

비수도권을 중심으로 미분양이 급증하였으며, 면적별로는 중소형 평형에서 증가세가 두드러짐

증가한 미분양의 80% 이상이 비수도권에서 발생하였으며, 특히 일부 지역을 중심으로 집중적으로 발생
- 전국에서 주택시장이 가장 크게 침체된 대구에서만 미분양 물량은 1만호 이상 증가 하였으며 , 대구의 영향으로 경북에서도 미분양물량이 최저 수준 대비 7천호 이상 증가
- 전체 미분양 증가 약 5.7만호의 30% 이상이 대구·경북 지역에서 발생 한 것으로 보아 향후 주택가격 하락세가 예상되는 비수도권 중심으로 미분양 추가 가능성 존재
과거와 달리 중소형 평형을 중심으로 미분양 증가
- 과거 금융위기 당시에는 중소형 평형 전용면적 85m²이하 보다 대형 평형 전용면적 85m²초과 에서 미분양이 크게 증가하였으나 최근에는 소위 국민평형으로 분류되는 전용 면적 60~85m²를 중심으로 미분양이 빠르게 증가 (증가분의 약 74%)
- 다만 중소형 평형의 경우 실수요자의 주요 선호 평형 으로 1~2 인 가구 증가 젊은 층의 왕성한 주택 구매 활동등으로 대기수요가 많아, 전체적인 매수세가 회복되면 대형 평형에 비해 미분양이 빠르게 줄어들 수 있음
- 다주택자 및 주택 임대사업자의 경우에도 중소형 평형이 대형 평형에 비해 임대주택으로 활용하기 좋고 주 택시장이 더욱 침체될 경우 정부에서 매입하여 공공임대주택으로 활용하기도 용이해 대형 평형에 비해 리스크가 적을 수 있음
최근 증가세가 주춤하고 있으나, 전체적인 증가 속도는 빠른 편이므로 주의가 필요
- 2023년 4월 기준 미분양물량은 약 7.1 만 호로 과거 미분양이 가장 크게 증가하였던 금융위기 최대 16.6만호에 비해 절반 이하 수준
- 금융위기 당시 미분양물량이 43개월 동안 약 11.7만 호 가 증가하였으나 최근에는 19개월 동안 약 5.7만호가 늘어남
- 전체 미분양물량은 금융위기 당시보다 적지만 월평균 미분양 증가폭은 약 3.0천호로 금융위기 약 2.7천호 보다 큰 수치를 기록

면적별 미분양 추이

자료: 국토교통부

금융위기 당시와 현재 미분양 증감 비교

자료: 국토교통부

미분양 증가에 따른 PF대출 문제 등으로 주택 사업 추진에 대한 우려 확대

주택 경기 침체와 금리 인상, 원자재가격 상승이 맞물리면서 PF대출에 문제 발생

금리 인상과 원가 상승 등으로 비용은 증가한 반면, 분양 수요 위축으로 미분양이 늘면서 대출 원리금 상환이 지연되고 PF대출 현금흐름에 문제 발생
특히 미분양이 크게 증가한 비수도권을 중심으로 문제가 발생하고 있으며, 책임 준공⁵ 의무 등으로 자금 사정이 좋지 않은 건설업체의 경우 재무 건정성도 악화

비은행권을 중심으로 PF대출 연체율이 증가하고 있으며, 대출 연장 어려움 및 연장 후 금리 인상 등으로 PF대출 문제가 더욱 부각

비은행권을 중심으로 PF대출 연체율이 빠르게 상승. 2022년 1분기 비은행권 PF대출 연체율은 0.61%로 지난 분기(0.24%) 대비 2배 이상 증가. 2022년 4분기에는 전체 PF대출 잔액 86.2조 원 중 1.03%가 연체(약 8.8천억 원)
일부 건설업체의 경우 회사채도 수요 예측 실패로 미매각되어 자금 조달에 난항을 겪으면서 유동성 확보의 어려움 확대

비은행 PF대출 잔액 및 연체율

자료: 한국은행(통화신용정책보고서 2023년 6월)

2023년 수요 예측 미달 건설채 현황

자료: 한국건설경영협회(글로벌 건설리더스 2023년 6월)

⁵ 공사 도급 계약에 따라 시공사가 정해진 기간 내에 공사를 완료할 의무를 부담하는 행위를 말함

공사비 갈등, 미분양 증가 우려 등으로 분양 일정이 지연되면서 분양물량 급감

주요 건설사의 분양 실적은 분양 계획 대비 크게 저조한 상황

한국주택협회(주요 건설사를 포함하여 63개 회원사가 참여)에 따르면 대다수 건설사가 분양 계획에 비해 낮은 분양 실적을 기록
- 분양 계획 대비 분양 실적은 2022년 12월부터 2023년 3월까지 낮은 수치를 기록한 후 4월에 일시적으로 일부 초과했다가 5월 들어 다시 하락 . 이러한 추세가 연말까지 지속될 가능성이 높음
부동산114에 따르면 지난해 말 조사한 올해 1~4월 분양예정물량 대비 실제 분양물량은 30%에 불과⁶

분양가격 산정 및 공사비 갈등, 미분양 증가 우려 등이 분양 지연의 주요 원인

2022년 하반기 이후 빠르게 증가하는 미분양물량과 청약 경쟁률 하락 등으로 분양 리스크가 확대되면서 분양 일정을 미루는 것으로 파악
건설원가 상승으로 공사비가 증가하면서 건설사와 조합 간 갈등이 격화되었으며, 금리 인상으로 인한 자금 조달 문제도 분양 지연의 원인으로 작용
- 분양가격 규제 완화로 가격 인상이 가능하나 청약 수요 위축에 따른 미분양 우려로 적정한 분양가격 을 산정하는데 어려움을 겪고 있음

월별 분양 계획 및 분양 실적 추이

자료: 한국주택협회

분양 지연의 메커니즘

자료: KB경영연구소

예정된 분양 사업이 지연되는 사례가 증가하면서 2023년 상반기 분양물량 크게 감소

2023년 1~5월 분양물량은 약 6.1만호로 월평균 분양물량(약 1.2만호)은 전년 대비 60%이상 감소(2022년 월평균 분양물량 약 3.1만호)
- 분양물량이 가장 많았던 2015년 약 4.3만호에 비해 70% 이상 감소했으며 금융위기 이후 분양물량이 가장 적었던 2010년(약 1.4 만호)보다 낮음
미분양 우려가 큰 비수도권에서 분양물량이 큰 폭으로 줄었으며, 수도권에서는 인천에서 분양물량이 크게 감소
- 대전, 세종, 강원의 경우 6월 말 현재까지 분양물량이 전무하며, 분양시장이 침체된 대구는 물론 울산, 충남에서도 분양물량이 전년 대비 90% 이상 감소
2021년을 기점으로 분양물량은 감소세로 돌아섰으나, 분양 지연이 늘면서 감소폭이 예상보다 크게 확대

연도별 월평균 분양물량 추이